Кто заплатит за кирпич?

О проблемах, возникающих перед банками, которые кредитуют строительство

Одарюк А. Кто заплатит за кирпич? // Бизнес . 2001 . 5 мая 2001 (№ 10) . С. 34-35

Казалось бы, кредитование ? услуга, которой пользуются все сферы предпринимательства. И уж строительство без банковских кредитов просто не может обойтись ? слишком много денег оно требует, причем на достаточно длительный период. Но, как это ни странно, банки практически не кредитуют строительство по классическим схемам, которые работали еще в 80-х годах прошлого столетия ? имеется в виду долгосрочное (на 3-5 лет) кредитование капстрои-тельства. Причин, почему не кредитуют, несколько:

ДЛИТЕЛЬНЫЙ СРОК ОКУПАЕМОСТИ инвестиций, дефицит длинных ресурсов, отсутствие нормального залога, в качестве которого строители могут предложить разве что незавершенное строительство, при том, что риск несвоевременного возврата кредитов является достаточно большим.

Опрошенные нами банки единодушно отвечают; "Кредитование строительства ? большая морока..."

ПРОМЫШЛЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ

Строительство промышленных объектов банки готовы кредитовать только тогда, когда что-то строится в рамках уже существующего и нормально работающего бизнеса. Банк оценивает общие риски бизнеса и будет работать с этим бизнесом, но не с конкретным объектом. В принципе,на строительство какого-нибудь металлургического "стана" или табачной фабрики банки дадут денег, но это, скорее, единичные проекты, нежели стандартная практика. Кредитовать же новое предприятие ? ни-ни! Банкиры считают, что в Украине достаточно уже готовых промышленных объектов (практически очень дешевых), чтобы строить новые.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

В основном сегодня сотрудничество украинских банков и строительных организаций, сооружающих жилье, сводится к редким случаям:

1) кредитования строительных компаний банками (на короткий период, до начала активного поступления средств от физлиц-инвесторов);

2) кредитования банками физлиц-инвесторов (при параллельном вложении физлицами не менее 30-40% стоимости строящегося объекта);

3) финансирования строительства жилья за счет средств, поступающих от физлиц-инвесторов, владельцев будущих квартир (гаражей и т.д.).

На рынке финансирования строительства жилья за счет средств физических лиц ? будущих владельцев квартир мы нашли две работающие "пары": банк "Аркада" с ХК "Киевгор-строй" и Укрсоцбанк с компанией "Познякижил-строй".

Причем в более-менее оформленном виде эти схемы работают только в Киеве (и вроде бы что-то подобное организовывается в Днепропетровске). Причина ? наличие специальных законов!

В других регионах страны если кто из банков и кредитует строительство, то это ? единичные проекты (как исключение из общего правила).

ФИНАНСИРОВАНИЕ И ИНВЕСТИРОВАНИЕ

Схема сотрудничества строителей с банками приблизительно одинакова, за исключением некоторых деталей. Отношения между сторонами оговорены в генеральном соглашении.

Упрощенно финансирование строительства осуществляется за счет взносов физлиц в оплату будущего жилья (фактически кредитования строителей физлицом-инвесто-ром), плюс ? банковского кредитования физлица. При этом сумма кредита не выдается заемщику-физли-цу на руки, а поступает непосредственно на счета "доверительного управления", с которых производится финансирование строительства.

По желанию физлицо может расплатиться до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию, т.е. фактически со строителем. Инвестор может растянуть оплату желанных метров на срок: до 3 лет при помощи Укрсоцбанка и "Позняки-жилстроя". О процентных ставках сотрудник Укрсоцбанка, с которым мы общались, предпочел умолчать, сказав лишь, что они гораздо ниже средних по рынку (средние кредитные ставки сегодня составляют 40-50% годовых); до 10 (30) лет ? в программе банка "Аркада" и Киевгорстроя. При этом инвестор платит за кредит по ставке 10,5% годовых в так называемой единице инвестирования ОдИн.

Эта условная единица (вовсе не доллар) привязана к индексу инфляции и индексам цен на промышленную продукцию, в том числе на строительные материалы. Она вовсе не прозрачна с точки зрения клиента: сложно сказать, 10,5% годовых в ОдИнах ? это много или мало? На официальном сайте банка"Аркада" в Интернете размещена информация, из которой следует, что средний уровень ставки платы за кредит за прошлый год составляет около 30,5% годовых (в условиях динамики уровня ОдИн в 2000 году).

Обеспечением выполнения обязательств, как при оформлении кредита, так и при оплате жилья до введения объекта в эксплуатацию, является строящаяся квартира или имущественные права на нее. Кроме того, банки применяют дополнительные виды обеспечения, например, поручительство строительной компании за инвестора, страхование готовой квартиры как объекта залога и т.д.

1. Договор инвестирования жилья между физлицом-инвестором и строительной компанией.

2. Кредитный договор между физлицом и банком.

3. Договор залога имущественных прав на инвестицию между физлицом и банком (до сдачи жилья в эксплуатацию).

4. Договор поручительства строительной организации перед банком за физлицо до сдачи объекта и перевода квартиры в залог банку.

5. Договор залога квартиры перед банком (после сдачи её в эксплуатацию).

6. Страхование жилья в пользу банка.

1. Генеральное соглашение между банком и строительной компанией, на основании которого банк выступает агентом строительной компании.

2. Инвестиционный договор.

3. Кредитный договор.

4. Договор залога имущественных прав (прав требования) на квартиру (при сдаче дома в эксплуатацию переоформляется в договор залога).

5. Страхование объекта залога (квартиры).

РИСКИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

На наши вопросы о том, кто несет ответственность в случае несвоевременной сдачи строительных объектов, банкиры скромно умолчали.

Во всяком случае пункт об ответственности банка в соответствующем договоре искать бесполезно. Чаще всего в случае, если некоего строившегося ?гаража? гражданин ожидает на полгода дольше, нежели было обещано, это остается проблемой гражданина...

БАНКОВСКИЙ КОНТРОЛЬ

Говорят, самая сильная мафия в Италии ? строительная: в бетон можно зарыть буквально все. Поэтому банк обязан контролировать "бетон". Там, где это возможно, банки пытаются уходить от четких формулировок целевого назначения кредита, стараясь все что угодно назвать "пополнением оборотных средств".

Если же проект достаточно солиден (т.е. нет возможности "обозвать" цель кредита пополнением оборотных средств), банку приходится четко контролировать движение средств по сделкам, связанным с данным проектом. Финансируя какие-то этапы строительства, банки перечисляют подрядчикам деньги только после выполнения и сдачи ими оговоренных соответствующим договором работ.

При финансировании жилищного строительства за счет денег физлиц средства, поступающие от них, не попадают прямо на текущий счет строительной компании. Деньги аккумулируются на счетах "доверительного управления" в банке, который (управляя этими деньгами) направляет их непосредственно на оплату услуг субподрядчиков,выплату зарплаты строителям и т.д., таким образом осуществляя банковский контроль за ведением строительства.

Грамотный прораб ? почти волшебник!

Грамотный прораб (начальник строительства) может одни и те же 100 метров дороги построить за любые деньги ? хоть за 100 тыс. грн., хоть за 1 млн грн. Попробуй разбери ? каким слоем щебенки засыпана дорога под асфальтом и каким слоем асфальта сделана сама дорога: 5 см или 8 см? Не будешь же ее вскрывать, чтобы измерить толщину асфальта!..

"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" ЗАЛОГ

Как правильно брать в залог объект незавершенного строительства.

Проблемы идеала

Кроме экскаваторов и башенных кранов, строительная компания может предложить банку в залог объект незавершенного строительства (в дальнейшем ? ОНЗ).

Наличие в исключительной собственности строительной компании почти полностью готового, пустующего, исключительно ликвидного объекта незавершенного строительства ? чистейшей воды фантазия. Такого не бывает, потому что не бывает никогда! В жизни что-то обязательно не совпадаете нашей формулировкой идеального залога.

Проблемы возникают ужепри оформлении в залог ОНЗ, поскольку нотариальное оформление договора залога требует предоставления документов, подтверждающих:

? право собственности на объект, что в условиях украинского законодательства сопряжено с определенными трудностями. Кто, например, обладает "титулом" права собственника, если часть квартир в строящемся жилом доме уже полностью или частично выкуплена?

? степень готовнос-тиобъекта в момент передачи его банку в залог и документы об оценкеза-лога. Нормальной методики оценки ОНЗ практически нет. Стороны могут оценить незавершенку по балансовой, по рыночной стоимости и т.д. Все зависит от согласия сторон.

Если в качестве одного из объектов залога выступает техническая документация, то, казалось бы, проще простого перевезти в банк десяток томов бумаги. Увы, как товар, техническая документация имеет очень низкую ликвидность, и продать его отдельно от ОНЗ почти невозможно.

Комплексное решение

Юристы и банкиры видят решение проблемы залога при оформлении в качестве такового объекта незавершенного строительства в "комплексном" залоге:

? самого объекта незавершенного строительства;

? технической документации к нему;

? всех смежных прав подрядчика и заказчика,

связанных с данным объектом: прав на отведенную под строительство площадку и т.д.

Норму о переходе всех прав заказчика и строителя к банку, в случае неисполнения должником обязательств, лучше "заложить" в кредитный договор. Это позволит кредитору на основании судебного решения обратиться в соответствующие разрешительные органы местной власти для переоформления на него стройплощадки, землеотво-да, получения разрешительных документов и т.д.

Впоследствии банк сможет найти другого подрядчика для завершения строительства объекта, "комплексный" залог по которому он принял в обеспечение кредита, или продать кому-нибудь все в комплексе.

КРЕДИТОВАНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Если кто-то из читателей БИЗНЕСа, имея, допустим, небольшую пятикомнатную квартиру на Креща-тике (евроремонт, приватизированную, один владелец, никто не прописан, застрахована, нет задолженности по комуслугам), решил построить себе маленький коттедж в Ялте ? нет проблем!

Любой банк с удовольствием выдаст вам кредит на строительство маленького "орлиного гнезда", если, конечно, вы согласитесь оформить имеющуюся КВАРТИРУ В ЗАЛОГ и предоставите убедительные доказательства своей кредитоспособности (сведения о ваших доходах).

Срок кредита ? не более 3 лет. Процентная ставка ? средняя по рынку (35-40% годовых в гривне). При этом, как и любое кредитуемое начинание, банк профинансирует ваши потребности на сумму не более 50-70% стоимости проекта.

Под залог?по закону

Мы не зря начали с небольшой пятикомнатной квартиры на Крещатике: при всей благосклонности к вам, банк ни за что не возьмет в залог недостроенный дом или же вполне нормальный дом, стоящий (увы) где-нибудь на окраине очень удаленного от Крещатика села "Велик! Пацюки".

Слишком много нынче новехоньких домов, "впитавших" в себя массу строительных материалов и всего прочего на сумму не менее $20-30 тыс., но оцениваемых рынком, в лучшем случае, в $3-5 тыс.

Впрочем, в качестве обеспечения банк может принять ваш новый "Мерседес", или же гарантию вашего предприятия, поручительство друга и т.д. (процедура "поручительства" физического лица подразумевает оформление в залог банку его квартиры или иных ликвидных ценностей).

Оценивая принимаемое от вас в залог имущество, банк постарается максимально занизить его рыночную цену, и выдаст кредит на сумму не более 50% суммы залога.

Не вернул вовремя ? пеняй на себя.

Без залога ? по "понятиям"

Если у вас нет ликвидного имущества или вы не можете его предоставить банку в качестве залога, можете попробовать одолжить необходимую СУММУ ПОД ПРОЦЕНТ у знакомого директора какого-нибудь 000 или у местного криминального авторитета.