Квартирный вопрос испортился

Нерчук В. Квартирный вопрос испортился // Бизнес . . 15 мая 2000 (№ 20) . С. 62-63


В "жилищных метаморфозах" Закона о НДС прежде всего удивляет легкость, с которой они произошли. Льготу по НДС отменили ровно через три месяца после ее введения. Что исключало возможность каких-либо выводов о ее полезности или вреде. Можно предположить, что цель нововведений ? лишить льгот посредников. Но в очередной раз погнавшись за тараканом, наши смелые новаторы в парламенте разнесли дом. И это почти в прямом смысле этого слова.

Что случилось

В последний день марта "Урядовий кур?єр" опубликовал Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам налогообложения" №1523. В этом документе, среди множества переделок и перекраиваний действующего налогового законодательства сиротливо приютилась новая редакция пп.5.1.20 Закона о НДС, в корне меняющая порядок налогообложения строительства жилья. Причем меняющая, отнюдь, не в пользу строителей.

Раньше (согласно предыдущей редакции этого пункта в Законе ? см. "Метаморфозы "жилищной" льготы") не облагалось НДС "выполнение работ (стоимость работ) по строительству жилья независимо от источника финансирования".

Теперь НДС не облагают лишь "продажу или передачу в собственность вновь построенного жилья физическим лицам для его использования как места жительства". Таким образом, льгота по освобождению от НДС строительных работ просуществовала всего три месяца. Нынешнее изменение Закона о НДС равносильно почти полной ее отмене.

Эти "метаморфозы" не замедлят сказаться на конечной стоимости нового жилья. Но и это еще не все...

Очень спешили

Очень похоже, что новая редакция злосчастного пп.5.1.20 писалась в большой спешке. Судите сами: мало того, что, по мнению юристов, само по себе изменение пп.5.1.20, вступающее в силу в середине бюджетного года, незаконно (см. интервью с Еленой Куценко); мало того, что появление новой редакции этого пункта противоречит Закону о системе налогообложения, ? помимо этого авторы ухитрились изложить свои мысли на редкость маловразумительно. Возьмем, к примеру, странную формулировку "вновь построенное жилье" и не менее странное понятие "...использование как места жительства". Благодаря этим странностям в самом ближайшем будущем и без того обрезанная льгота по НДС может сузиться до размеров игольного ушка.

Что стоит налоговикам (если взбредет им в голову такая блажь) встречать новоселов на пороге их жилища с секундомером, объявляя любую квартиру, купленную не в момент сдачи дома, ? "неново - построенной"? А ничего не стоит. Если захотят ? так и сделают. Что стоит тем же налоговикам, вооружившись (для надежности) подзорной трубой, шнырять по новостройкам ближе к вечеру, выясняя, а все ли купленные квартиры используются именно для проживания? Хоть все это и смешно, ? смеяться не стоит. Возможность эта заложена в новой редакции пп.5.1.20 (см. интервью с Еленой Куценко).

Впрочем, и это не самое страшное. О том, что любые "игры" с налогообложением строительства в конечном итоге ударят по карманам покупателей этого жилья, мы уже сказали. (Вы думаете НДС платят те кто продают? Как бы не так... Нет, попервах платят-то, конечно, они. Платят, уменьшая свои оборотные средства, платят, снижая объемы строительства, уменьшая зарплаты, а то и вовсе увольняя работников. Но потом этот самый НДС так или иначе будет включен в конечную стоимость жилья. И заплатить его в конце этой цепочки придется не кому-нибудь, а нам с вами, покупая у строителей это жилье.)



Размер налоговых платежей холдинговой компании "Киевгорстрой" (в тыс.грн.)

Год

Налог на прибыль

НДС

Прочие

Всего

1996

3852.6

13333,0

58096,4

75282.0

1997

78S8.2

17673.4

26404.2

51935,8

1998

9693,9

32757,6

35509,9

77961,4

1999

14642,0

69967,0

48364,0

132973,0

Всего

36046.7

133731.0

168374,5

338152.2

А объемы? По словам вице-президента "Киевгорстроя", большинство граждан, инвестирующих деньги в строительство жилья, рассчитывают все до копейки, будучи так или иначе стеснены в средствах.

Теперь, по его же словам, стоимость квартир возрастет процентов эдак на десять. Интересно, авторы изменений Закона думали о том, какое количество этих подорожавших квартир не найдет своих покупателей из-за подорожания?

Готов поспорить: борцы со строительными льготами давным-давно решили квартирный вопрос для себя и своих близких. Отсюда, очевидно, и такая смелость в экспериментах. Хотя, разваливая только-только поднимающийся рынок жилья, смелые экспериментаторы не только лишают возможности многих граждан решить в обозримом будущем свои жилищные проблемы, но и уничтожают своеобразную динамомашину, которая способна запустить всю отечественную экономику. Как это было, например, в послевоенной Италии.

Эти грабли уже были

Самое смешное, что на налогообложении строительства жилья жадное государство "спотыкалось" уже не раз. Сначала, в 1997 году, строителей заставляли платить НДС еще до того, как они получали деньги?в момент выполнения работ. Так продолжалось целых два года, пока до законодателей не дошло, что, не давая строителям строить, на НДС особо не разбогатеешь. И для строителей ввели кассовый метод уплаты налога на добавленную стоимость, а льготу по НДС распространили на выполнение любых работ по строительству жилья независимо от источников финансирования.

Результат не замедлил сказаться ? в 1999 году возросли и объемы строительства и объемы продажи жилья, ? что тут же привело к увеличению поступлений в бюджет. В том числе и за счет НДС, в чем можно убедиться на примере "Киевгорстроя" (см.таблицу).

Но этого государству показалось мало. И оно в который раз решило выбить из нас с вами еще "чуть-чуть" старым, проверенным способом,? пытаясь отпилить у дойной коровы ногу "на холодец". Мол, не помрет она, она и "на трех" еще попрыгает...

Владимир НЕРЧУК

Блиц интервью с Владимиром Присяжнюком председателем комиссии Киевсовета по вопросам бюджета, финансов и социально-экономического развития

БИЗНЕС: Владимир Константинович, как отразится на процессе строительства жилья появление Закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам налогообложения " №1523?

Владимир ПРИСЯЖНЮК: Принятый 2 марта Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам налогообложения" №1523-111 прошел почти незамеченным. Создается впечатление, что еще никто до конца не понял, что в результате этого может последовать. Тем не менее, изменения произошли значительные. Законодатель не только восстановил свое право в любое время отменять льготы по налогообложению, но и незамедлительно воспользовался этим, исключив из перечня операции, которые освобождаются от налогообложения НДС, выполнение работ по строительству жилья. Взамен от НДС освободили операции по продаже и передаче физическим лицам вновь построенного жилья, при условии, что данное жилье будет "использоваться как место проживания". На наш взгляд, эти нововведения разработаны и приняты без детального изучения экономических проблем и тенденций развития строительной отрасли и отечественного рынка недвижимости.

К примеру, строительная организация осуществляет строительство жилого дома за счет средств физических лиц; в стоимость возводимого жилья включена стоимость строительных работ, которая не освобождена от налогообложения и оплачивается физическими лицами, как правило, в период строительства. У строительной организации нет теперь оснований не начислять НДС на стоимость строительных работ, поскольку Законом такое не предусмотрено.

БИЗНЕС: А как это отразится на инвесторах ? юридических лицах?

Владимир ПРИСЯЖНЮК: Покупка жилья для последующей продажи теперь будет значительно дороже. Кроме того, освобождение операций горлиц-инвесторов по последующей продаже жилья физическим лицам также проблематично, так как авторы Закона не затруднили себя пояснениями, что имеется в виду под понятием "вновь построенное жилье". На мой взгляд, сформулированное таким образом "освобождение от НДС операций по продаже и передаче жилья" неизбежно ведет только к росту цен на жилье.

Кроме того, законодатели не предусмотрели освобождение от налогообложения операций по передаче и продаже реконструированного жилья. Льготный режим перенесен из сферы производственной в сферу распределительную, что неизбежно повлечет за собой сокращение темпов роста строительства жилья, отток инвесторов и в конечном итоге может привести к кризису в строительной отрасли.

БИЗНЕС: Каким именно образом?

Владимир ПРИСЯЖНЮК: Уже сейчас половина построенного жилья не находит своего хозяина из ? за отсутствия платежеспособного населения. А теперь приобретение нового жилья за счет собственных средств окончательно станет для среднего украинца несбыточной мечтой.

Такие прогнозы не голословны. Только по г. Киеву для обеспечения всех нуждающихся в улучшении жилищных условий необходимо построить свыше 12 млн кв.м жилья. По самым средним подсчетам для этого необходимо около 13 млрд грн.

Доходная часть бюджета Киева на 2000 год запланирована в сумме 1,6 млрд грн., из них на строительство жилья для малообеспеченных семей выделяется 59,74 млн грн. Таким образом, для решения жилищной проблемы за счет бюджетных средств потребуется не менее 214 лет, и это без учета постоянного роста количества нуждающихся в улучшении жилищных условий. Правда, стоит отметить, что в 1999 году в Киеве было построено 735,6 тыс.кв.м жилья как за счет бюджетных средств, так и привлеченных средств (инвестиций) частных и юридических лиц. В 2000 же году мы планировали построить 858,6 тыс.кв.м.

БИЗНЕС: Но теперь, с появлением новой редакции пп.5.1.20 Закона о НДС?

Владимир ПРИСЯЖНЮК: Но теперь одним росчерком пера сведены на нет все долгосрочные программы по строительству и передаче жилья в кредит. А отток инвестиций и сокращение (как результат этого) объемов строительства в свою очередь негативно отразятся на поступлениях в бюджет.

Получается крайне удручающая картина, а если к этому добавить еще сокращение рабочих мест и проблемы выплаты заработной платы работникам государственных и коммунальных строительных организаций, то возникает вопрос ? кому это все было нужно и зачем?

Во всяком случае, ни народ, ни государство и уж, конечно, строительные организации и инвесторы от этого не выигрывают.



Блиц интервью с Еленой КУЦЕНКО директором юридической компании "Эл. Би. СЕРВИС"

БИЗНЕС: Насколько, по-вашему, правомочны последние изменения пп.5.1.20 Закона о НДС?

Елена КУЦЕНКО: В статье I Закона Украины "О системе налогообложения" в редакции Закона от 18 февраля 1997 года №77 сказано: "Изменения и дополнения к этому Закону, другим законам Украины о налогообложении в отношении льгот, ставок налогов и сборов (обязательных платежей), механизма их уплаты вносятся в этот Закон, другие законы Украины о налогообложении не позднее чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного года и вступают в силу с начала нового бюджетного года". Именно эта редакция ст.1 действовала на момент принятия ЗУ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам налогообложения" от 2 марта 2000 года №1523-111.

Поскольку изменения, внесенные в законодательные акты Украины этим Законом, касаются порядка предоставления и отмены льгот по налогообложению, а также изменяют перечень операций, которые освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость, то, следуя положениям ст.1 Закона Украины "О системе налогообложения", данный Закон должен вступить в силу не со дня опубликования, как это указано в его "Заключительных положениях", а с начала следующего бюджетного года.

БИЗНЕС: Но ведь ст.1 Закона "О системе налогообложения" была изменена тем же Законом №1523 как раз вместе с изменениями Закона о НДС?

Елена КУЦЕНКО: Да. Но новая редакция ст.1 Закона "О системе налогообложения" гласит, что правило о внесении изменений, касающихся предоставления льгот, применяется только в случаях уменьшения ставок налогов или при отмене льгот по налогообложению и других правил, которые привели к наруше