Недостроенные льготы

Смирнов К. Недостроенные льготы // Бизнес . 2001 . 16 апреля 2001 (№ 16) . С. 50-51

Несмотря на многочисленные налоговые ?пряники?, дела в жилищном строительстве идут всё хуже. Почему?

ОТ РЕДАКТОРА

Став недавно счастливым обладателем квартиры, я со всей ответственностью могу заявить: за три года предшествующей возни никаких льгот я не почувствовал. Квартиру пришлось оплачивать заранее и по баснословной цене (сказались ?игры? государства с НДС). А гордое имя ?инвестор? в договоре на покупку квартиры лишь означало, что на деньги, уплаченные мною за квартиру, строительная фирма вынуждена была построить еще как минимум две для ?господ офицеров? (военнослужащих) бесплатно. Насколько я могу судить, таковы были условия передачи им земли под застройку.

Таким образом, я оплатил, а строитель построил то, что должно было финансироваться из бюджета. Куда, между прочим, и строительная фирма, и я неизбежно платим налоги. Потому, кроме полного отсутствия каких-либо льгот для потребителя (а по моему глубокому убеждению только эти льготы и способны дать какой-то эффект), мы имеем общегосударственное вранье об их наличии. И последнее обстоятельство особенно раздражает.

Квартирный вопрос всегда был самым болезненным для граждан, проживающих на одной шестой части суши. Как в калейдоскопе менялись правительства и режимы, так и поражающие воображение жилищные программы теснили друг друга, а люди продолжали жить в коммуналках, ?хрущобах? и прочих шедеврах отечественного домостроения. Новые времена тоже по сути ничего не изменили. Стало даже хуже. Общий экономический спад в первую очередь отразился на строительстве, где как ни в какой другой отрасли прибыль от вложенных средств приходится ждать очень долго. Логичное в таких случаях предоставление налоговых льгот для стимулирования вложения средств в строительство жилья не привело практически ни к чему. Согласно данным Минстата, удельный вес капитальных вложений в жилищное строительство от общего числа в 2000 году составил 16,8% против 21,2% в 1995 году.

Удручающая статистика

Из года в год количество построенного жилья (особенно государственного) катастрофически сокращалось (см. ?Как строили?). В Указе Президента ?Об основных направлениях по обеспечению жильем населения Украины на 1999-2005 годы? читаем: ?Объемы строительства жилья за последние годы уменьшились более чем в 2,5 раза и составляли в 1998 году 5,85 млн кв.м, из которых только 3,5% строилось за счет централизованных капиталовложений. Значительно сократилось строительство жилья предприятиями и организациями, а также кооперативное жилищное строительство (в 10-12 раз)?.

То есть понимание проблемы в государстве существует. Но что же предлагается для ее решения? Ведь сейчас для обеспечения жилплощадью только льготников нужно построить около 70 млн кв.м. Разумным было бы предоставлять льготы как самим гражданам, желающим приобрести жилье, так и строителям, которые смогут строить это самое жилье дешевле. И льготы действительно предоставлялись, но только очень специфическим образом.

Неработающие льготы

Наиболее показателен в этом смысле пример предоставления льгот инвесторам при строительстве жилья для военнослужащих. Вспомним, сколько военных осталось не у дел в Украине после развала ?империи зла?. Чтобы срочно ?расселить их по квартирам?, летом 1993 года президентским Указом ?щедро? разрешалось передавать в собственность инвестора якобы до 40% построенного на его деньги жилья для военных. Но как только кто-то даже на таких условиях имел неосторожность построить что-то жилое, местная власть всегда вносила свои коррективы. И также претендовала на свою долю. Потому льготой, по большому счету, так никто и не воспользовался.

То же самое можно сказать и в отношении других льгот. Так, например, инвесторы (наши и зарубежные) освобождались от НДС, таможенных сборов на ввозимые материалы и оборудование, а также от госпошлины на оформление передачи в их собственность части построенного жилья. Как говорится ? бери и строй! И некоторые заглотнули наживку (см. ?Комментарий строителя?).

Но уже через полгода власть под разными соусами стала постепенно ограничивать льготный режим. Например, инвестор мог получить свою долю только после того, как оформит все документы по вводу здания в эксплуатацию и зарегистрирует его в БТИ. Пожалуй, не стоит объяснять, во что обходятся дополнительные согласования и разрешения и как это отражается на себестоимости. Достаточно сказать, что, по оценкам специалистов одной строительной фирмы, каждый квадратный метр построенного жилья из-за взяток чиновникам обходится дороже на $20.

Но жилье еще нужно построить. А зачастую бывает так, что на окончание строительства уже не хватает денег, например, из-за тех же расходов на взятки. И в таком случае строительная фирма-инвестор может оказаться на грани банкротства, потому что кредит (основной источник пополнения оборотных средств небольшой компании) на достройку здания получить невозможно. Такую недостроенную недвижимость банк не принимает в качестве залога, поскольку в результате ограничения льготы все построенное жилье для военных считается госсобственностью, а инвестор приобретает право собственности на свою долю только после получения соответствующего свидетельства в БТИ. А оно, как известно, выдается на готовое жилье.

Вдобавок ко всему, примерно еще через 1,5 года (в мае 1995 года) инвесторы лишились льгот по уплате НДС, госпошлины и права беспошлинного ввоза оборудования и материалов для строительства. Таким образом, держава из-за банальной жадности менее чем через два года почти полностью ликвидировала льготы для инвесторов, многие из которых после этого просто уже были не в состоянии закончить начатые работы. И невдомек ей бедной, что по-настоящему льгота в такой области, как строительство, через два года только начинает работать и приносить свои плоды. Поэтому немудрено, что подобная политика (а вернее, полное ее отсутствие) привела к тому, что объемы построенного жилья в 1995 году упали по сравнению с 1990 годом более чем в два раза.

Потом инвесторам опять давали льготы (на сей раз этим озаботились депутаты), еще более обширные, чтобы поскорее спасти ситуацию и загладить неприятное впечатление у них ?за первый раз?. Практически все, что только можно ? от материалов до готового здания, освобождалось от уплаты НДС. Налог на прибыль инвестора уменьшался на размер вложенных инвестиций и т.п. Даже вымогателей ?на благоустройство? города попытались прижать президентским Указом, в котором сказано, что финансирование строительства общегородских коммуникаций и соцкультбыта, а также комплексная застройка населенного пункта не должны превышать 10% сметной стоимости строительства непосредственно жилья. И конечно же, опять, не выдержав и года, льготы отменяли. Эпопею с отменой и введением НДС на строительные работы с 1997-го по 2000 год мы уже подробно описывали (см. БИЗНЕС №20 от 15 мая 2000 года, с.62, 63). Поэтому лишь заметим, что наиболее прогрессивная редакция ст. 5.1. Закона о НДС продержалась всего... три месяца. Так о каком привлечении инвестиций в строительную отрасль можно говорить?

Справедливости ради, надо заметить, что даже такое кратковременное, но масштабное послабление налогового режима в 1996-м привело в следующем году к небольшому росту частных инвестиций и объемов частного строительства. Объяснение здесь видится следующее: все уже понимали, что льготы даются ненадолго, и поэтому просто стремились завершить начатое строительство, чтобы спасти свои деньги. Показательно соотношение количества жилья, построенного иностранцами в период с 1996 года по 1998 год. Вначале оно выросло более чем в пять раз, а потом вернулось к уровню, превышающему прежний всего в два раза.

Пенсионные инвестиции

Особо стоит отметить еще один вид льготного кредитования строительства жилья ? эксперимент, проводимый на базе холдинговой компании ?Киевгорстрой? (введен Законом от 20.04.2000 г.). Его суть заключается в том, что в г.Киеве для жилищного строительства привлекаются средства физических и юридических лиц на пенсионные вклады.

Привлечение средств на такие пенсионные счета, по идее, должно стимулироваться внесенными изменениями в Закон ?О налогообложении прибыли предприятий? и в Декрет ?О подоходном налоге с граждан?. Первый дополнен пунктом, позволяющим включать в состав валовых затрат уполномоченных банков суммы средств, направленных в специальный резерв пенсионных вкладов. А также ? пунктом, установившим, что средства, внесенные на пенсионные счета физлиц, открытые в таких банках, включаются в состав валовых затрат плательщика налога в размере, не превышающем 10% валового дохода этого плательщика налога за отчетный период.

Второй дополнен двумя подпунктами, позволяющими не включать в состав совокупного налогооблагаемого дохода средства, внесенные физическими и юридическими лицами на пенсионные счета, открытые в уполномоченных ?Киевгорстроем? банках, а также средства, выплачиваемые физическим лицам в соответствии с договорами пенсионных вкладов, заключенными в период проведения эксперимента.

По идее, приведенные налоговые льготы должны послужить определенным толчком к тому, чтобы граждане попробовали подвигнуть своих работодателей к участию в дополнительном пенсионном страховании. Впрочем, законодательством до сих пор не урегулирована деятельность негосударственных пенсионных фондов. И пока что неизвестно, чем все это закончится, и не превратится ли эксперимент в тривиальную финансовую пирамиду.

Осторожно, долгострой!

Не так давно заметно активизировались и попытки государства избавиться от незавершенок-долгостроев, в том числе и жилых зданий. В самом деле, зачем инвестору тратить силы и средства на стройку ?с нуля?, если можно приобрести незавершенку и довести ее до ума? В сентябре минувшего года даже приняли специальный Закон ?Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства?, в котором тоже предусмотрены разные льготы для инвесторов. Например, все затраты на приобретение, достройку и ввод в эксплуатацию незавершенки на период, определенный условиями приватизации, относятся покупателем на валовые затраты. На тот же срок строительства покупатель освобождается и от платы за землю. Примечательно, что теперь даже появился прямой запрет на вымогательство какого-либо рода для местных властей при заключении договора на приватизацию таких объектов.

Но теперь все эти ?прелести? мало привлекают потенциальных инвесторов, которые имели удовольствие покупать незавершенку у государственных ведомств. Нередко ведомства, которые начинали строить подобные объекты, пытаются ?впарить? их, скрывая при этом огромные долги перед городом или другими инвесторами. Более того, они часто даже не имеют всех необходимых документов на право владения долгостроем. В результате инвестор может разориться, еще даже не став полноправным владельцем недостроенного здания. К тому же время, на протяжении которого незавершенка простояла, неизбежно сделало свое дело. И во многих случаях недостроенные здания нужно просто сносить и строить новые заново.

Как видим, в результате непродуманных действий, которые явились следствием неуемной жадности государства, несмотря на обилие всевозможных льгот, так и не удалось привлечь достаточное количество средств, чтобы остановить падение объемов строительства и обеспечить его рост. И здесь проблема кроется не в тех или иных льготах, а в самом подходе государевых мужей к решению проблемы. Безусловно, льготы нужны. Но в первую очередь они нужны для тех, кто вкладывает свои ?кровные? в строительство жилья, а не самим строителям. Кроме того, без изменения государственного подхода в стиле ?лучше рубль ? но сейчас, чем сто ? но потом? большинству жителей страны по-прежнему будет не за что купить жилье вообще по любой цене.

КОММЕНТАРИЙ СТРОИТЕЛЯ

Константин ЖУКОВ,

президент финансово-промышленной компании ?Дека?:

? В 1994 году наша компания заключила договор с Министерством обороны Украины об инвестировании средств и строительстве жилья для военнослужащих и членов их семей...

Правовой основой для указанного договора были Указ Президента от 1 июля 1993 года №240 и дополнения к нему. В соответствии с Указом после завершения строительства Министерству обороны передавалось не менее 50% жилья, построенного за счет инвестора. В счет компенсации понесенных инвестором затрат Указом предусматривался ряд льгот по налогообложению.

На момент заключения договора действующим законодательством строительство жилья и его передача дольщика