Организация жилищного финансирования в США

Организация жилищного финансирования в США // Строительство и реконструкция . . 10 апреля 1999 (№ 4) . С. 7


В США наблюдается самый высокий уровень интеграции жилищного финансирования в рынки финансов и капиталов. Число сделок, заключенных на рынке жилья, изменения процентных ставок по ипотечным кредитам ? важнейшие показатели состояния экономики, В США вторичный ипотечный рынок принципиально поддерживается государством, и это позволяет жилищным финансам в полной мере участвовать в процессах на рынке капитала.

В европейских странах жилищные финансы сосредоточены, как правило, в крупных специализированных институтах ипотечного кредитования. В США ? это большая и разнообразная группа финансовых учреждений. Законы страны всегда ограничивали расширение крупнейших банков и поощряли открытие новых. Например, банки одного штата до недавнего прошлого не имели права работать и представлять кредиты в других штатах. Имеются определенные ограничения на осуществление капиталовложений. По закону они не могут владеть недвижимостью или заниматься страховой деятельностью. Большинство из этих законов было принято во время депрессии 30-х годов. Вмешательство правительства в банковскую деятельность ? принципиальная черта американской экономической политики.

Ипотечный рынок Соединенных Штатов достаточно велик. В конце 1992 года ипотечная задолженность семей составила $ 12,9 трлн., тогда как суммарное имущество банков, сберегательных ассоциаций и кредитных союзов составило около $ 14,5 трлн.

К участникам первичного ипотечного рынка относятся:

- депозитные и страховые учреждения. В США функционировало около 11,5 тысяч коммерческих банков, 2 тыс. сберегательных ассоциаций, 13 тыс. кредитных союзов. Следует отметить, что роль коммерческих банков в ипотечном кредитовании возрастает. В 1985 году коммерческие банки США обладали 16% всех неуплаченных закладных, а сберегательные ассоциации ? 37%. В 1990 году это соотношение было 24% и 23% соответственно;

- ипотечные компании. Эти учреждения создают ссуды для продажи инвесторам за определенное вознаграждение. В Соединенных Штатах ипотечные компании заключают 15-30% ипотечных договоров. Как правило, они ведут свои дела с правительственными учреждениями и должны соответствовать сложившимся стандартам по капиталу, ведению деловых операций и репутации. Эффективность деятельности ипотечной компании зависит, прежде всего, от объемов заключенных договоров;

- государственные учреждения, осуществляющие прямое кредитование покупателей жилья. Существует небольшое количество программ, предоставляющих напрямую кредиты покупателям домов, действующих, а федеральном и штатных уровнях. Это льготные кредиты, рассчитанные на поддержку семей с невысокими и средними доходами.

К участникам вторичного ипотечного рынка относятся:

- банки, сберегательные ассоциации (которые мы встречаем и на первичном рынке), страховые компании, пенсионные фонды, другие финансовые учреждения, частные лица;

- брокерские (посреднические) конторы и агентства по продаже закладных и ценных бумаг. Они осуществляют рыночные операции с ценными бумагами, связанными с ипотеками;

- правительственные учреждения вторичного ипотечного рынка. Именно создание больших, спонсируемых государством институтов и обеспечение государственных гарантий привело к интенсивному развитию этого рынка с 1970 г. В настоящее время практически любая закладная может быть немедленно продана. История развития вторичного ипотечного рынка США подтверждает решающую роль государства на рынке жилищных финансов.

Государство в США всегда поддерживало институты ипотечного финансирования, однако до 1970 г. поддержка была ограничена. Кредиты обеспечивались и гарантировались ФедЖА (Федеральной жилищной администрацией) и АВ (Администрацией ветеранов). Затем гарантированные ипотечные обязательства ФедЖА и АВ покупались Федеральной В США национальной ипотечной ассоциацией (которая была организована в 1938 г.). Средства дня покупки закладных Ассоциация получала от продажи своих облигаций на рынке капитала. Облигации продавались успешно, т.к. подразумевали поддержку правительства.

Ассоциации принадлежало только около 20% закладных, т.е. только такое количество ссуд обеспечивалось и гарантировалось государством. Для остальных кредитов источником были сбережения населения в специальных депозитных институтах. Государство обязывало их активно заниматься ипотечным кредитованием, однако не давало никаких государственных гарантий. Такие институты не продавали своих ссуд, а держали их у себя. Перспективы их продажи были затруднены по ряду причин: различное оформление документов в разных депозитных учреждениях, отсутствие страхования по невыплате ипотек, территориальные ограничения, обусловленные законами США.

В 1970 году положение изменилось. Была проведена реорганизация федеральных учреждений, участвующих в процессе ипотечного кредитования. Были организованы новые организации.

Жилищная заемная ипотечная корпорация (ФЖЗИК) была организована как ипотечная компания, обеспечивающая ипотеки за счет быстрой реализации ценных бумаг, которые обеспечивались и гарантировались не правительством, а частными компаниями по страхованию жизни и ипотек. Такое частное страхование получило значительное развитие в последние десятилетия.

Существовавшая с 1938 г. Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) отделилась от правительства и стала полуправительственной частной корпорацией. Для обеспечения возможности покупки закладных она продает кратко- и среднесрочные облигации. ФНИА поддерживается правительством, является крупнейшим и наиболее прибыльным агентством на ипотечном рынке США, прибыль обеспечивается разницей между процентами, уплаченными в долг; и процентами по ипотечным займам. Разнообразные программы агентства направлены в первую очередь на обеспечение гарантий для облигаций, обеспеченных закладными.

Государством была организована неприбыльная Национальная правительственная ипотечная ассоциация (ИПИА). Ее задачей стало выполнение правительственных программ по субсидированию жилищного финансирования для семей с низким и средним доходом. ИПИА выдает кредиты, а также покупает и хранит у себя закладные с процентной ставкой ниже рыночной. Ценные бумаги, которые продает ИПИА, обеспечиваются гарантией правительства и пользуются доверием. В начале 90-х годов вышеназванным трем организациям принадлежало 40% всех ипотек в США, в т. ч. неприбыльной ИПИА ? около 15%.

Наблюдается также рост значения ценных бумаг, обеспеченных закладными. В 1987 году в форме ценных бумаг осуществлялось только 27% ипотечных капиталовложений, а в конце 1992 года ? около 70%.

Растет роль коммерческих банков в ипотечном кредитовании. С 1985 года по 1992 их доля повысилась с 16 до 25%. Это свидетельствует о слиянии рынка жилищных финансов с прочими финансовыми рынками страны, осуществленном через поддержку вторичной ипотеки.

Такая интеграция прежде всего обеспечивает большую безопасность при осуществлении ипотечных капвложений. В начале 80-х годов в США разразился кризис сбережений и ссуд, возросла инфляция, выросли процентные ставки по вкладам. Понесли громадный ущерб все институты ипотечного кредитования ? депозитные учреждения, люди, державшие свои сбережения в банках, держатели ценных бумаг. Имущество депозитных организаций находилось в ипотеках с фиксированными процентными ставками, а вклады были краткосрочными, и ставки на них были переоценены в соответствии с требованиями рынка. Фиксированная процентная ставка по ипотечным кредитам используется в интересах заемщика и диктуется законом страны. Именно преобладание в США такого типа ссуд заставило правительство позаботиться об активизации вторичного ипотечного рынка, распределяющего риск долгосрочных кредитов по всей финансовой системе.

Регулирование правительством США рынка жилищных финансов является достаточно мощным. Существует ряд международных законов, которые обеспечивают льготный статус жилищного кредитования (установлены Базельским соглашением). В США действуют законы, дающие налоговые привилегии финансовым институтам, поддерживающим определенный уровень ипотечной деятельности. Банки, выполняющие специальный минимум ипотечного кредитования, получают доступ к долгосрочным фондам Федеральной банковской системы жилищных ссуд. Ужесточаются требования к оформлению кредитов, вводятся государственные стандарты, с которыми приходится считаться даже кредиторам, не имеющим отношений с государством. Существуют жесткие правила по оценке собственности, устанавливающие, как и кем должна проводиться оценка и т. п.

Традиционно правительство США. заботится о семьях с низкими доходами. Законы предусматривают требования для банков не дискриминировать таких заемщиков, обеспечивая справедливый доступ к жилищному финансированию всех слоев населения и поощряя инвестиции в районах с низкими доходами.

В то же время правительство обеспечивает прочность и безопасность банковской системы страны. Поощряются вклады населения. Для банков, осуществляющих ипотечное финансирование, организовано федеральное страхование вкладов, которое избавляет от риска потери вклада при банкротстве и дает банку преимущества (он может предоставлять кредиты по более низким процентным ставкам, чем при наличии риска). Практикуется в США и освобождение финансирования жилья от налогов, снижение налога на проценты с жилищных закладных.

С начала 1990-х годов количество ипотек растет, процентная ставка снижается, среди финансовых институтов обострилась борьба за потребителя. Правительство постепенно сворачивает программу прямых ссуд и все жестче регулирует систему жилищного кредитования.