Житло через іпотеку

Пелих В. Новіков В. Чечелюк О. Житло через іпотеку // Урядовий кур'єр . . 30 июля 1998 (№ 144-145) . С. 6


Проблема поліпшення житлових умов громадян на сьогодні є однією з найболючіших в Україні. Головна причина її загострення ? занепад житлового будівництва. Його стан нині можна охарактеризувати коротко, але досить повно: багатократний спад обсягів будівництва, коли завантаженість будівельних організацій не перевищує 15-20 відсотків. При цьому понад два мільйони громадян чекають на поліпшення житлових умов. Головними причинами такого становища насамперед є відсутність інвестиційних ресурсів, високі процентні ставки на споживчі кредити, що робить їх недоступними і невигідними для громадян, низький рівень доходів населення, який спричиняє відповідно низьку платоспроможність населення і не дає змоги отримувати позики вище 2-4 тис. грн. За нинішніх цін на будівельні матеріали і роботи така сума є мізерною.

Крім того, в Україні сьогодні важко запроваджуються нові інструменти фінансування житлового будівництва. характерні для ринкової економіки, замість збанкрутілої технології бюджетного фінансування цієї галузі.

Однак слід зазначити, що кожен з цих інструментів, чи то іпотека, чи будівельні заощадження, якщо їх розглядати саме через призму сучасної ситуації в економіці держави взагалі і у будівельній сфері зокрема, мають як позитивні, так і негативні сторони. Позитивним є те, що вони забезпечують залучення иебюджет-них коштів, передовсім заощаджень населення, і тим самим не лише розширюють можливості фінансування житлового будівництва і полегшують навантаження на бюджет, а й значною мірою сприяють введенню в офіційний обіг певної частини тіньових доходів громадян, іцо само по собі є дуже актуальною проблемою для української економіки. По-друге. як іпотека, так і контрактні заощадження є системними кредитними інструментами, притаманними інфраструктурі ринкової економіки, їх впровадження об'єктивно сприяє появі інших ринкових інститутів, поглибленню економічної реформи загалом.

Значно оперативніше можна запровадити той чи інший вид контрактних заощаджень. Вони дають великий і досить оперативний ефект у справі залучення заощаджень населення з їх подальшим інвестуванням у різні довгострокові проекти, однак, зважаючи на особливості цього інструменту, безпосередні інвестиції у сферу будівництва житла можуть реально початися лише через 3-5 років від початку стадії заощадження. (Слід сказати, що при розгляді проблеми запровадження вищеназваних інструментів фінансування житлового будівництва, ми не беремо до уваги поточний момент на фінансовому ринку України, оскільки за умов ?захмарної? облікової ставки Національного банку України впровадження будь-якого ринкового фінансового інструменту не є можливим. Автори вважають, що поточний стан є явищем тимчасовим і ним можна знехтувати при розгляді більш-менш віддаленої перспективи).

В той же час стан житлового будівництва як з точки зору економічної, так і соціальної потребує негайного інвестиційного втручання. У зв'язку з цим, на нашу думку, найбільш оперативним і підходящим з огляду на поточний момент способом надання динамізму будівництву житла може стати механізм, який поєднує цільову кредитну емісію та цільові зовнішні запозичення. Одночасне застосування цих двох засобів дозволяє використати позитивний потенціал кожного.

Цільова кредитна емісія: плюси і мінуси

Значний досвід застосування цільової кредитної емісії має Республіка Білорусь. Вже третій рік Національний банк Білорусі згідно з указом президента республіки здійснює позабюджетну кредитну емісію, яка є на сьогодні основним джерелом фінансування будівництва житла для тих прошарків населення, які мають обмежені доходи. На основі вказаної кредитної емісії Національний банк Білорусі відкриває кредитну лінію ощадному банку ?Білорусьбанк? під 2 відсотки річних строком на 40 років. У минулому році загальна сума такої кредитної лінії становила 7,4 трлн. білоруських руб. (майже 190 млн. дол. США).

Для отримання кредиту громадянин має стояти у черзі на поліпшення житлових умов, мати сукупний доход на кожного члена родини, не вищий двох споживчих мінімумів. Крім того, громадянин повинен офіційно підтвердити наявність грошових накопичень або закуплених будівель них матеріалів на суму, що дорівнює 10 відсоткам вартості житла. Отже, сума позики становить 90 відсотків вартості майбутнього житла. Кредит надається громадянам установами ощадного банку ?Білорусьбанк? строком до 40 років під 2-2,5 відсотка річних. Конкретний строк кредиту і розмір процентної ставки визначаються при укладенні кредитного договору. Забезпеченням кредиту є отримана громадянином квартира, яка стає його власністю лише після повного погашення боргів за наданою позикою. До цього моменту позичальник користується житлом на правах оренди.

Однак відомо, що однією з особливостей сфери будівництва є досить тривалий часовий період ? в Україні він становить в середньому один рік. Отже, якщо врахувати, що у даному разі йдеться про емісійну кредитну лінію, то за такого часового відрізку вона, безумовно, матиме значний вплив на інфляцію. Проте якщо взяти до уваги деякі специфічні особливості стану з будівництвом житла в Україні, то виявляється, що негативний часовий вплив можна практично мінімізувати. Річ у тім. цю сьогодні практично в усіх містах України є досить значна кількість готового, але нереалізованого, а також недобудованого житла, якого сьогодні лише в системі державної корпорації ?Укрбуд? налічується 8.6 млн. кв. метра з різним ступенем готовності. Це практично умертвлений товар, який завдає будівельним підприємствам значних матеріальних збитків. Реалізація наявного готово^ го і недобудованого житла за рахунок цільової кредитної емісії дає змогу не лише миттєво вирішити цю серйозну економічну проблему, а й значною мірою пом'якшити інфляційний ефект емісії за рахунок скорочення часового періоду. Крім того, внаслідок такого заходу у будівельних організацій з'являться обігові кошти, які вони зможуть витратити на нове будівництво, тим самим на черговому циклі знову скоротити часовий лаг. До речі. у Білорусі перша цільова кредитна емісія у 1996 році була здійснена саме з метою реалізації незавершеного будівництва і стала базовим імпульсом виходу із застою у житловому будівництві.

З метою підвищення економічного ефекту від цільової кредитної емісії можна було б встановити такий порядок надання кредитів громадянам, згідно з яким кожен позичальник має внести попередньо 15 ? 25 відсотків вартості майбутнього житла на спеціальний страховий вклад, що не тільки стало б додатковою гарантією погашення кредиту, а й значною мірою сприяло б введенню в офіційний обіг тіньових доходів населення.

Повнішня позика: оперативність і дешевизна

Головними перевагами зовнішніх запозичень на житлове будівництво є, з одного боку, те, що це один з на-йоперативніших засобів забезпечення позитивних зрушень у цій сфері, а з другого ? вони є значно дешевшими в нинішніх умовах від внутрішніх фінансових ресурсів. Рівень процентних ставок таких запозичень (7-10 відсотків на тлі 90 ? 100 відсотків на вітчизняному фінансовому ринку) на довгостроковій основі (20-25 років) цілком відповідає платоспроможності досить широкого прошарку громадян України. У світовій практиці є приклади такого цільового кредитування. Наприклад, на таких умовах Світовий банк надав цільову позику на житлове будівництво Польщі на суму 500 млн. доларів США. Нині вирішується питання з позикою США на житлове будівництво Російській Федерації.

Такі кредити Україна може отримати під гарантію уряду. Надалі держава через уповноважений банк (наприклад, через установи Ощадного банку України, зважаючи на розвинуту їх мережу) надає цільові кредити громадянам на будівництво і придбання ними житла у приватну власність. Механізм погашення кредитів може бути таким самим, як і у разі цільової кредитної емісії: забезпеченням погашення позики має бути отримане житло, право власності на яке переходить до позичальника лише в разі повного погашення позики. Додатковим забезпеченням погашення кредиту є попередній страховий вклад, який може бути трохи більшим, ніж у разі цільової кредитної емісії, оскільки зрозуміло, що плата за такі позики буде вищою, ніж у разі емісії. Тому ці позики можуть надаватися громадянам з більш високим рівнем доходів, відповідно спеціальний попередній страховий вклад може становити 20-30 відсотків від вартості житла.

Перспективи

Реалізація запропонованих способів фінансування житлового будівництва справить не лише величезний соціальний ефект, а й значною мірою сприятиме економічному зростанню, оскільки інвестиції у житлобудівну галузь, про що вже йшлося вище, мають один з найбільших мультиплікаційних ефектів. Наприклад, кредит сумою 500 млн. доларів США(або цільова кредитна емісія на еквівалентну суму) дасть змогу про-фінансувати будівництво майже 1,8 млн. кв. метрів житла (це майже ЗО тисяч квартир, середня загальна площа яких 60 кв. метрів). Для зведення такої кількості житла потрібно задіяти понад 800 тисяч працівників різних професій. Відрахування до бюджету прибуткового податку від їхньої заробітної плати (сьогодні частка заробітної плати у собівартості будівництва сягає 20 ? 25 відсотків) становитиме понад 128 млн. грн. Додана вартість на такий обсяг робіт ? 216 млн. гри. Податок на прибуток ? майже 49 млн. грн. З урахуванням усіх інших податкових відрахувань загальна їх сума становитиме майже 500 мли. грн. До цього слід додати необхідні в такому разі витрати громадян на меблі, побутову телерадіоапаратуру. інші споживчі товари довготривалого використання. комунальні платежі тощо.

Важливим позитивним результа-?гом буде також зростання завантаженості підприємств будівельного комплексу, поліпшиться їх економічний стан. зросте зайнятість населення. Крім того, треба враховувати і той факт, що запропонована схема фінансування житлового будівництва і придбання житла у приватну власність значною мірою сприятиме заохоченню економічної активності громадян, зростанню їхнього добробуту, зміцненню соціальної стабільності.

На наше тверде переконання, настав час зосередитись на розв'язанні проблеми житлового будівництва і вжити конкретних і реальних заходів, аби вивести цю провідну і надзвичайно соціальне важливу галузь економіки з глибокої кризи.