Фундаментальные инвестиции

Кузьминский О. Фундаментальные инвестиции // Коммерсантъ Деньги. 2002 . №39. C. 88-89


Три в одном Рассрочка платежей столичными застройщиками предоставляется по трем схемам. Первая в основном предлагается риэлтерскими компаниями, выкупившими у строителей оптовые объемы строящегося жилья для последующей перепродажи, и касается только квартир, продающихся на этапе инвестирования. Например, компания МИ-АН предлагает приобрести в рассрочку квартиры в Курки-не. Схема выглядит следующим образом: покупатель вносит аванс в размере $500, а затем в течение 8 банковских дней осуществляет первоначальный платеж. В зависимости от стадии строительства минимальный размер первого взноса может быть 30%, 50% или 70%. Проценты на оставшуюся сумму не начисляются только в течение месяца. Затем покупатель должен платить по 0,055% от неоплаченной суммы в.день (20,75% годовых) в валюте.

Схожие условия и у ?Миэль-недвижимости?. В зависимости от адреса и стадии строительства минимальный размер первоначального взноса составляет 30% или 50%, процентная ставка на оставшуюся сумму ? 1,5% или 2%. Сроки погашения тоже фиксированные и как правило не превышают шести месяцев. В отношении наименее ликвидных вариантов и ?Миэль?, и МИАН предусматривают возможность беспроцентной рассрочки.

Вторая схема заключается в предоставлении беспроцентной рассрочки с регулярной индексацией невыплаченной суммы в зависимости от общего роста цен на квартиры в данном доме по мере завершения строительства. Таким образом работает департамент инвестиционных программ Москвы (ДИПС), возводящий монолитные дома, и группа компаний ПИК, в которую, в частности, входит и один из ведущих домостроительных комбинатов ДСК-2. Принцип работы похож на первую схему. Клиент делает первоначальный платеж ? минимум 30% или 50% от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма делится на стоимость квадратного метра по текущей цене. Затем стоимость метра ежемесячно (у ДИПСа) или раз в два месяца (у группы ПИК) повышается. По словам руководителя отдела маркетинга ДИПСа Евгения Леонова, цена объективно растет по мере продвижения строительства. Более того, график повышения цены утверждается заранее и в среднем предусматривает рост на $10 за метр в месяц. В ряде случаев, как например в уже сданном доме на Можайском шоссе, ДИПС цену не поднимает вообще.

Третья схема предусматривает долгосрочную рассрочку ? до десяти лет. Характерный пример ? компания ДСК-1, возводящая дома серии П44Т и П44М. Покупатель, остановивший свой выбор на одной из новостроек компании (около 25% всех строящихся в Москве жилых домов), должен обратиться в дочернюю структуру ДСК-1 коммандитное товарищество ?ДСК-1 и Компания?. Минимальный размер первого платежа составляет 30% от стоимости квартиры, процентная ставка ? 14% годовых в валюте с ежемесячным графиком погашения платежей. В целом условия долгосрочной рассрочки напоминают ипотечный кредит. В отличие от двух предыдущих схем в этом случае предусмотрена длительная процедура рассмотрения заявки (около двух недель) . К заявке должны прилагаться трудовая книжка и справка о доходах покупателя за последний год. Подтвержденный ежемесячный доход должен быть по крайней мере вдвое больше ежемесячных платежей по рассрочке. Приобретаемая квартира, жизнь покупателя и его ответственность в обязательном порядке страхуется в ?Ингосстрахе?.



выгодная сделка Плюсы покупки квартиры в рассрочку очевидны. Если вам приглянулся подходящий вариант, а деньги в достаточном количестве появятся только через несколько недель или месяцев, можно спокойно заключать договор, заплатив первоначальный взнос, и собирать недостающую сумму.

Как правило, компании устанавливают рассрочку на три-шесть месяцев. Но на деле застройщики готовы предоставлять рассрочку вплоть до окончания строительства. В ?Миэле? корреспонденту ?Денег?, представившемуся потенциальным клиентом, после перечисления предельных сроков сообщили, что на самом деле рассрочка может быть продлена вплоть до сдачи дома приемной комиссии. В ДИПСе этого факта не скрывали с самого начала беседы; в группе ПИК сообщили, что готовы ждать погашения задолженности не только до сдачи дома госкомиссии, но и еще два месяца после этого, вплоть до подачи инвестиционного контракта и прочих документов на оформление прав собственности на квартиру.

В отличие от ипотечного кредита предоставление рассрочки платежей по инвестиционным контрактам, по которым и приобретаются квартиры в новостройках, позволяет избежать целого ряда бюрократических процедур: сбора объемного пакета документов, страхования сделки и ожидания одобрения кредита банковским комитетом, собирающимся не чаще одного раза в две недели. Купить квартиру (т. е. заключить инвестиционный контракт) в рассрочку можно прямо в офисе продавца ? достаточно заплатить первый взнос и предъявить паспорт или даже сообщить его данные по памяти. Причем эта процедура абсолютно закона: рассрочка платежа кредитной операцией не является, а проценты на непогашенную сумму проводятся как естественное удорожание новостройки.

Стоит отметить и еще одну деталь. В ряде случаев рассрочка предоставляется на беспроцентной основе или же процентная ставка находится в интервале 12 ? 18% годовых в валюте. Отметим, что лидер ипотечного рынка России банк ?Дельта-Кредит? кредитует покупку квартир в строящихся домах под 21% в валюте. Выгода получения рассрочки от непосредственного застройщика налицо. То же самое касается и программы ДСК-1: кредитование покупки квартир под 14% в валюте и на этапе строительства, и после него является одним из самых выгодных предложений на рынке. Тот же ?Дельта-Кредит? предоставляет кредиты на покупку даже готового жилья уже под 15%

Существует и еще один ? хотя и несколько сомнительный ? плюс приобретения строящегося жилья в рассрочку. В случае, если покупатель не сможет оплатить покупку полностью или передумает покупать квартиру, он получит свои деньги обратно. Естественно, за вычетом штрафа. По мнению Андрея Шелкового, начальника управления кредитования Оптбанка (входит в группу ПИК), ?эта процедура значительно проще и менее болезненна, чем экстренная продажа уже купленного жилья или выселение из квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита?.



издержки маркетинга Что касается минусов приобретения новостройки в рассрочку, то они тоже существуют. Во-первых, ряд застройщиков предлагает эту услугу под крайне высокие проценты ? 20 ? 25% годовых в валюте, что как минимум в два раза превышают естественное удорожание новостройки по мере завершения строительства. Тем более что покупатели при использовании первой и второй схем рассрочки обязаны полностью расплатиться еще до того, как квартиры будут оформлены в собственность.

Во-вторых, иногда совершенно непонятно, чем руководствуются застройщики, устанавливая максимальные сроки погашения задолженности. Например, покупатели квартир компании МИАН в Куркине могут рассчитывать на рассрочку только до 25 декабря. На вопрос корреспондента ?Денег?, почему назначена именно эта дата и можно ли рассчитывать на пролонгацию рассрочки, в компании ответили, что срок был установлен дирекцией в середине лета и с тех пор не пересматривался. Что касается пролонгации договора рассрочки, то в МИАНе заявили, что гарантировать этого не могут. Зато сообщили, что если покупатель не сможет погасить свою задолженность в течение десяти банковских дней после истечения срока окончательных расчетов, то его ждет расторжение договора и штраф в несколько тысяч долларов. Это кажется тем более странным, что ни одна из новостроек МИАНа в Куркине в декабре сдана госкомиссии не будет, а проценты, взимаемые МИАНом за рассрочку (0,055% в день), превышают проценты по банковском кредитам.

Что касается штрафных санкций, то потенциальным покупателям нужно особенно внимательно относиться к этому пункту договора. Например, санкции группы ПИК в случае отказа погашения долга составляют 10% от нее. Внушительная сумма ? однако стоит иметь в виду, что ПИК, как правило, предоставляет рассрочку на длительные промежутки времени, и требование возместить упущенную прибыль в этом случае кажется справедливым. Однако когда аналогичные санкции предусматриваются договором с компанией, предоставляющей рассрочку на один-два месяца, стоит дважды подумать, прежде чем согласиться на эти условия.

И, наконец, условия рассрочки, предоставляемой фактически всеми застройщиками, могут быть привлекательными только в случае устойчивого роста цен на квартиры или хотя бы стабильного состояния рынка. Если конъюнктура столичного рынка недвижимости изменится, приобретение квартир в рассрочку на существующих условиях потеряет всякий смысл