Тяжелая ноша инвестора

Тяжелая ноша инвестора // Будмайстер. 2000. №5. C.60

29 февраля "Национальный консалтинговый центр" провел в Киеве семинар, посвященный проблемам инвестиций в строительстве. Программой мероприятия было предусмотрено рассмотрение основных проблем, возникающих перед инвестором, который желает начать строительство или реконструкцию капитального сооружения. С информацией по текущему состоянию дел в данной сфере выступили ведущие специалисты из Киевской городской администрации и Госстроя Украины.

Первым выступил Анатолий Григорьевич Глухинчук - секретарь Киевской городской конкурсной комиссии по привлечению инвестиций.

Комиссия, созданная для решения проблем реконструкции ветхих зданий в центральных районах Киева в условиях жесткого дефицита средств в городском бюджете, работает с 1995 года. В своей работе комиссия руководствовалась "Положением о привлечении инвесторов для реконструкции жилья", принятом в 1994 году. Положение предусматривало, что инвестор реконструирует жилой дом и получает в качестве "компенсации" в собственность часть квартир в этом доме. Хотя некоторые инвестиции на данной основе имели место, но ожидаемого притока средств город не получил. С 1997 года база объектов инвестирования расширилась, - в неё включили нежилые сооружения и аварийные дома. К тому же, сегодня инвестор имеет возможность получить в собственность весь дом, при условии внесения средств на отселение жильцов. За 1997-1998 годы на этих условиях было привлечено более 20 млн.гривен. Могло бы быть и больше, но условия инвестирования многих останавливают. Так, не решались вопросы с отводом и выкупом земельного участка под сооружениями, в связи со сложной разрешительно-согасовательной системой не выдерживались нормативные сроки проектных работ. Непросто решается и задача отселения жильцов.

Схема расчета суммы инвестиций при реконструкции жилого дома следующая. Вначале решают, сколько квартир в доме остается инвестору. Рассчитывается их площадь (только полезная, без учета лестничных площадок и т.д.) Далее инвестор должен внести деньги на строительство аналогичного по метражу жилья из расчета 310 у.е. за кв. м, плюс оплатить остаточную балансовую стоимость жилья, плюс внести деньги на социальное развитие города (до 25% от стоимости реконструкции). В общем, квадратный метр получаемой в собственность жилплощади обходится инвестору в 600 у.е. Для центральных районов города это нормальная цена, которая в случае продажи жилья обеспечит 30% рентабельность.

При инвестировании в реконструкцию нежилых помещений схема другая. Здесь стоимость инвестиции определяется на основе экспертной оценки.

Вторым докладчиком на семинаре выступила Татьяна Серафимовна Ничаева из управления градостроиіельства Госстроя Украины. Она рассказала о новом порядке получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и технических условий (ТУ).

Инвестор, решивший начать новое строительство, должен быть готов к длительным мытарствам. Список документов и необходимых согласований, приведенный в конце данной статьи, включает 139 пунктов! Татьяна Серафимовна остановилась только на части необходимых разрешений. Первый шаг, который должен сделать инвестор, состоит в согласовании месторасположения земельного участка под застройку. И очень важно правильно и последовательно выполнить все указанные в перечне действия. Это обеспечит защиту капиталов инвестора, ведь иногда случается, что на этапе начала строительства появляются претензии у соседей или Управления охраны памятников культуры и исторической среды, других структур. И если на этом этапе эти претензии будут удовлетворены, инвестор потеряет значительные сумы. Следующий шаг -временное резервирование земельного участка. Этот шаг предохраняет от неправомерной передачи участка другим физическим или юридическим лицам. Далее инвестор должен получить градостроительный паспорт. Это единственная на сегодняшний день процедура, в которой реализован принцип "одного окошка", предусмотренный постановлением Кабмина №2328 от 20 октября 1999. То есть, вы сдаете документы, платите небольшую сумму, согласно утвержденных расценок, и службы сами собирают все необходимые визы и согласования. В процедурах согласования, построенных на действующем законодательстве, есть один существенный недостаток. Землю под постройкой вы сможете взять в долгосрочную аренду только после выполнения всех проектных работ и согласований. Но в настоящее время готовится серия законодательных актов, разрешающих предварительный выкуп земельных участков. К тому же, в Киеве уже вводятся правила зонирования, разработанные Институтом урбанистики. Когда они начнут работать, процедура согласований упростится, а для многих объектов АПЗ можно будет не получать.

Ковалевская Елена Леонидовна - заместитель начальника управления ГлавАПУ (Главкиевархитектуры) расказала о новых условиях выбора земельного участка. Подразделения Главкиевархитектуры предоставляют услуги по выбору площадки, которые включают анализ генплана и других документов, нанесение красных линий, анализ инженерных сетей, проработку вариантов посадки объекта на площадке и другие необходимые действия. При подготовке предпроектной документации также можно воспользоваться принципом "единого окошка". Стоимость подобной услуги сегодня составляет до 1000 гривен, а совсем недавно это стоило около 4000 гривен.

Об основных тенденциях и направлениях развития инвестиционного процесса в г.Киеве рассказал Вячеслав Юрьевич Григор из Института социальных и экономических проблем города.

В 1999 году в Киев было вложено около 200 млн. долларов иностранных инвестиций. Если говорить о тенденциях, то можно отметить уменьшение доли СП среди инвесторов - в 1999 году их доля в инвестициях составила всего около 50%. К тому же, инвестиции вносятся не имуществом типа офисной мебели и техники, а преимущественно деньгами или технологическим оборудованием.

Среди наиболее крупных инвестиционных проектов можно выделить строительство офисно отельного центра на Подоле, который осуществляет турецкая фирма.

Для повышения инвестиционной привлекательности города разрабатываются возможности предоставления муниципальных гарантий, создание свободных экономических зон, развитие коммуникаций для передачи данных.

О состоянии дел и новых тенденциях в земельных отношениях в Киеве рассказал представитель Управления земельных ресурсов Киевской горадминистрации Десятко Василий Иванович.

В марте этого года Киевским городским советом принято решение № 148/149 о порядке предоставления земельных участков. Им предусмотрено переоформление прав на существующие (закрепленные) земельные участки и выделение новых участков под строительство. Решение о выделении земельного участка принимаются комисиями Киевсовета и согласовываются с существующим землепользователем, СЭС, Главкиевархитектурой, управлением экологической безопасности и другими. Потом вопрос выносится на городской Совет.

19 января 1999 был принят указ Президента о продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения. В соответствии с этим указом в Киеве разработан механизм продажи таких участков на основе экспертной оценки стоимости. Первый участок продан на Подоле в районе ул. Глыбочицкой по цене, составляющей приблизительно 30% от той, по которой определяется налог на землю. Второй участок, в районе ул. Пирогова, продан очень дорого - по 1000 гривен за квадратный метр. Пока заявок на покупку участков немного - всего около 10. Оживление процесса ожидается после принятия нового Земельного кодекса.

В целом, семинар проходил интересно и, по мнению большинства, принес реальную пользу участникам.