Инвестиции в строительство: спрос превышает предложение

Забельская М. Инвестиции в строительство: спрос превышает предложение // Будмайстер. 2001. №23/24. C.38-40

Киев, по многим признакам, стоит на пороге строительного бума. Активно ведется реконструкция центральных кварталов, площадей и транспортных развязок, создаются мощные подземные торговые комплексы, набирает темпы строительство комфортабельного жилья. Все это требует немалых финансовых средств, существенная часть которых поступает от отечественных и зарубежных инвесторов. Именно теме инвестиций было посвящено одно из очередных заседаний "Строительного клуба", в котором приняли участие начальник Главного управления внешнеэкономических связей и инвестиций Киевской горадминистрации М.А.Поживанов (на фото), заместитель начальника отдела маркетинга "Киевпроект" Н.Г.Зенькович, директор страховой компании "Marsh" А.В. Новиков, представители строительных и проектных фирм.

Динамика и структура инвестиций

Киев, как столица, занимает ведущие позиции в привлечении инвестиций. Начиная с 1996 года, в различные отрасли украинской экономики вложено $ 4,1 млрд. инвестиционных средств. При этом на Киев приходится $ 1,6 млрд., т.е. более 30%. Статистика поступления средств по годам: 1997 год - $ 145 млн; 1998 год -$ 182,3 млн; 1999 год - $ 177 млн; 2000 год - $ 163 млн. За девять месяцев 2001 года официально зарегистрировано $ 175 млн. инвестиций. Только за октябрь текущего года зарегистрировано несколько крупных финансовых поступлений (к примеру, Тюменская Нефтяная Компания в развитие своего бизнеса вложила более $ 20 млн., другие компании несколько меньше - от 3 до 7 млн. долларов). Согласно прогнозам специалистов, к концу года сумма инвестиций составит $ 200-220 млн.

Из общей суммы инвестиций, поступивших в украинскую экономику за последние 4,5 года от 60 стран-доноров, на долю США приходится 22,5%, Кипр - 13,5%, Германию - 11,5%, Австрию и Голландию по 9,5%, Великобританию - 6,5%. Не последнее место в инвестировании (от 2 до 4%) занимают офшорные зоны: Британские и Виргинские острова, остров Мэн, Лихтенштейн, штат Делавер, Гибралтар и др.

Структура инвестиций в экономику Киева по отраслям за 2000 год:

? оптовая и розничная торговля - 47% или более $75 млн.;

? финансы, страхование, кредитование - 10%;

? производство строительных материалов и строительство - 6,3%;

? химическая промышленность - 5,6%;

? транспорт и связь - 5,3%;

? другие отрасли промышленности -3,5%;

? медицинская промышленность - 3%;

? туризм и отдых - 1,7%;

? сельское хозяйство - 1,45%;

? полиграфия - 1,31%.

Две трети инвестиционных средств или 64% поступает в валюте, 36% - в виде движимого и недвижимого имущества.

По оценкам специалистов, Украина может реально освоить более $ 40 млрд. иностранных инвестиций, не учитывая внутренних капиталовложений. Из этих средств Киев готов освоить $ 10 млрд. Как видим, потребности рынка инвестиций значительно превышают предложения.

Чем привлечь инвестора?

В сравнении с восточно-европейскими странами Чехией, Словакией, Венгрией и др., Украина отстает в 5-6 раз по инвестициям надушу населения.

В Китае выделено пять приоритетных направлений развития народного хозяйства, которые получили уже $ 450 млрд. инвестиционных средств. В первую очередь успех обеспечивается стабильностью законодательной базы. Принятый в 1982 году закон "Об инвестиционной деятельности" за 20 лет не ухудшался, а претерпевал положительные для инвесторов изменения. В Украине реалии таковы, что только за время действия аналогичного закона, принятого в 1993 году, в документ вносилось более 15 правок, отменялись льготы, принимались задним числом нормативные акты и т.д. Все это говорит о нестабильности в законодательно-правовой базе и отталкивает потенциальных инвесторов.

На сегодняшний день практически отсутствует механизм страхования и гарантий по инвестициям. Муниципалитетом Киева предпринимаются попытки исправить ситуацию. В качестве эксперимента по отработке механизма муниципального страхования реализуются два инвестиционных проекта. Первый - по ремонту городских коллекторов канализации и водоканала - финансируется Экспортно-кредитным фондом Дании, который выделил на эти цели $ 10 млн. Второй, более дорогой проект - строительство завода по утилизации и сортировке твердых бытовых отходов. Для его реализации требуется $80 млн. Финансируется проект ЕБРР при условии, что 30% средств ($ 25-З0 млн.) обязуется предоставить украинская сторона.

От успеха реализации этих проектов во многом зависит создание на базе банка "Крещатик" Муниципальной страховой компании, которая наряду с другими видами страховой деятельности будет заниматься страхованием инвестиций. Ее деятельность позволит аккумулировать средства на внутреннее инвестирование, значительно снизив утечку финансов по договорам субстрахования с мировыми страховыми компаниями.

Сегодня в Киеве работает 93 страховые компании, собравшие только за 2000 год 900 млн. грн., из которых на погашение по страховкам истрачено 270 млн.грн., а остальные средства "ушли" по договорам субстрахования.

Процесс создания Муниципальной страховой компании на сегодняшний день находится на стадии проработки учредительных документов. Предполагается к марту 2002 года учредить компанию и к середине лета начать практическую деятельность. Уставной капитал составит 100 тыс. евро, но для успешной работы и завоевания доверия клиентов, по мнению М.А.Поживанова, потребуется увеличить уставной капитал до 1-1,5 млн. евро.

Назрела необходимость внедрения лизингового механизма в деятельность коммунального хозяйства Киева. Например, в Германии вся строительная техника поставляется на условиях лизинговых договоров. Не менее значимую роль в процессе инвестирования играет ипотечное кредитование, механизм действия которого пока не отработан. Попытки его внедрения предпринимаются "Киевгорстроем", банком "Аркада", международными банками и касаются в основном жилья. В других областях ипотечное кредитование не нашло своего развития, хотя возможность получать долгосрочный кредит под залог недвижимости, могла бы стать толчком к активному развитию различных отраслей народного хозяйства. Институтом социально-экономических проблем разрабатывается пакет документов по ипотечному кредитованию, заказанный Киевсоветом. В ближайшее время этот вопрос будет рассматриваться на уровне городского руководства.

Требует упрощения механизм согласования инвестиционных проектов, который сегодня достаточно сложен и длителен.

Перспективы городского строительства

Как сообщил М.А.Поживанов, Киевсоветом утверждена Программа первоочередных инвестиционных проектов на 2001 -2004 годы. В нее вошел ряд проектов по реконструкции и строительству новых объектов, модернизации заводов, теплосетей, канализации и т.д., финансирование которых обеспечивается иностранными и отечественными инвесторами. Программа включает следующие проекты:

- строительство мусороперерабатывающего завода и станции сортировки твердых бытовых отходов;

- реконструкция Бессарабского квартала, включая строительство подземного торгового центра "Метроград" и многоуровневого паркинга;

- реконструкция системы энергосбережения в административных зданиях, рассчитанная до 2004 года. В 2002 году по этому проекту будет ратифицировано кредитное соглашение на $18,2 млн. с МБР;

- реконструкция системы тепло- и энергообеспечения "Киевэнерго", рассчитанная на четыре года. Финансирование проекта осуществляется за счет кредита МБР на $200 млн. и собственных средств организации, которые составят $50 млн;

- строительство новых отелей и завершение "замороженных" объектов. Сегодня начаты работы по реконструкции и сооружению нового корпуса отеля "Редисом Славянская" по ул.Ярославов Вал, 24-28. Инвестором выступает украинская компания "W" и австрийская компания "Райфазен", под гарантии которой взят кредит (40% средств) Европейского банка реконструкции и развития. Успешно продолжается реконструкция второй очереди отеля "Премьер Палац" ("Украина"), которую инвестирует итальянская компания. К сожалению, из-за отсутствия финансирования и вопросов смены инвесторов, пока приостановлены:

- работы по строительству отеля "Интерконтиненталь Святая София" на Софийской площади и гостиницы "Театральная" по ул.Владимирской;

- организация производства современных троллейбусов и автобусов большой вместимости на базе КБ им.Антонова, завода "Авиант" с использованием продукции фирмы "Скания" (шасси, двигатели);

- проект строительства Подольского мостового перехода и развития транспортной сети. Руководство города планирует получить под залог долгосрочные кредиты (на 15-20 лет) в МБР и предоставить льготы инвесторам по налогообложению, выделению земельных участков и т.д.;

- реконструкция международного аэропорта "Киев";

- модернизация системы коллекторов водоснабжения и канализации в Киеве;

- реконструкция Европейской площади, которая предполагает создание 40 тыс.м2 торговых площадей и паркинга на 12 тыс. мест в районе стадиона "Динамо". Параллельно будут вестись работы по освоению подземного пространства на Майдане Незалежности, Бессарабке, Севастопольской площади и по улице Владимирской в районе парка им.Шевченко.

Что касается строительства торгово-развлекательного центра "Лыбедь плаза" на Лыбедской площади, то реализация проекта задерживается из-за проблем в решении вопроса собственности на землю.

Приостановилась деятельность и по строительству офисно-жилого комплекса "Днепровская пристань", инвестирование которого осуществляется крупной английской фирмой. В 1999 году были начаты переговоры городской администрации и инвестора, завершившиеся подписанием в 2000 году официального инвестиционного соглашения. Городскими властями были предоставлены льготы инвестору по паевому участию и разрешено параллельно вести работы по проектированию и подготовке инженерных сетей объекта. Главным подрядчиком проекта, согласно соглашению, выступает "Киевгострой". Однако, из-за отсутствия отработанной финансовой схемы реализации проекта строительство так и не началось. У инвестора есть возможность до конца года начать работы, если этого не произойдет, то в 2002 году можно будет ставить вопрос об отчуждении земли и поиске нового инвестора. Многие киевские компании готовы осваивать эту территорию, благодаря удачному месторасположению в структуре города, близости инженерных и транспортных сетей.

Лакомым кусочком для инвесторов является освоение площадок на въездах в город, выделенных под строительство транспортных терминалов. Генеральным планом предполагается создать 7-8 терминалов, площадью по 6-7 га с целью вывода грузового транспорта и выноса таможенных складов из центра. Один из терминалов в районе Борщаговки уже практически завершен, он построен частной компанией за счет гранда правительства Голландии в $ 1,1 млн.

Одним из наиболее перспективных и экономически выгодных проектов является организация производства отечественных эскалаторов на заводе "Большевик". Первый заказ на продукцию поступил от городской администрации, новыми эскалаторами планируется оснастить подземный торговый комплекс на Майдане Незалежности и новые станции метро "Пр. Победы", "Пр. Палладина" и "Беличская".

Солидный опыт "Метростроя" в строительстве метрополитена и других подземных сооружений открывает возможность участия в международных тендерах. Создана рабочая группа по подготовке документов на участие в тендерных торгах на строительство метро в Буэнос-Айресе, Рио-де-Жанейро, Пекине, а также прокладку подземного тоннеля длиной 25 км на территории Македонии. В Китае начата подготовка к Олимпийским играм, и следовательно ожидается мощный поток инвестиций, который по предварительным оценкам составит $ 21 млрд. Киевской и Пекинской мэриями в сентябре 2001 года подписан договор о сотрудничестве, в рамках которого украинские метростроевцы имеют все шансы получить выгодный контракт на строительство метро.

Картину перспективного строительства в Киеве дополнила Наталья Зенькович, специалист по маркетингу ОАО "Киевпроект". Поступление иностранных инвестиций довольно сложный процесс. Если на первых этапах развития проекта финансирование более или менее стабильное, то на основных стадиях реализации - строительство и отделка, многие объекты "зависают". Примеров множество, но самым ярким, наверное, является строительство гостиницы "Театральная". Уже несколько раз менялся инвестор проекта, и сегодня вновь идут переговоры о его смене. Тяжело продвигается и строительство отеля "Святая София" на Софийской площади. Возведен основной объем здания, но из-за прекращения финансирования объект "замер".

За последнее время активизировался отечественный инвестор, готовый строить не только ж