Что сделать, чтобы все мы жили лучше

Палывода К. Что сделать, чтобы все мы жили лучше // Зеркало недели . . 14 октября 2000 (№ 40) . С. 10

Жилье ? это все!

Собственное жилище ? это единственное место во всей бескрайней Вселенной, где человек ?у себя дома?, где все только для него одного и для тех, кого человек любит, с кем он счастлив, кто наполняет его жизнь смыслом.

Собственное жилище ? это среда обитания, которую человек приспосабливает к своим потребностям, своим представлениям об идеальном мире, существующем не по безразличным к человеку законам природы, с точки зрения которых человек не более чем маленькая снежинка, а по законам антропоцентризма, когда все только для человека, а человек ? только для самого себя.

По мере того, как человек преобразует жилище сообразно своим вкусам, само жилище человека, будучи в той или иной степени овеществленным проявлением сложившихся в обществе представлений об идеальном жилище, формирует и определяет общественные свойства проживающего в нем человека. Именно нормальные жилищные условия в первую очередь определяют благосостояние общества и характеризуют уровень качества жизни его членов.

Человек, имеющий собственное жилище, ко многому в своей жизни относится иначе, чем тот, у кого своего жилища нет. Социально-психологические аспекты его поведения отличаются большей лояльностью и большим оптимизмом. Нельзя делюмпенизировать страну, невозможно укрепить средний слой, сделать его наиболее многочисленной группой общества, в конечном итоге, не удастся создать демократическое государство по типу современных государств Западной Европы, не стимулируя приобретения жилья в собственность за деньги самыми широкими слоями населения.

Пожалуй, как ни одна другая отрасль экономики, жилищное строительство создает большое количество рабочих мест и потребляет продукцию многих отраслей народного хозяйства. Одна гривня, с умом вложенная в возведение жилья, обеспечивает до двадцати гривен прироста ВВП.

Где взять деньги для полного счастья?

Очевидно, что ни государственный, ни местные бюджеты не могут служить финансовым источником для резкого увеличения объемов жилищного строительства ? денег очень мало, а желающих получить их очень много. И слава богу, что в бюджетах мало денег!..

При бюджетном финансировании производства чего-либо цены и потребительские свойства продукции определяет не кошелек и вкусы потребителя, а чиновник, который распределяет деньги. Нет и не может быть в природе такого чиновника, которого изготовитель не смог бы убедить заказать ему продукцию, выгодную в первую очередь ему, но не потребителю. И платить за эту продукцию чиновник будет столько, сколько скажет изготовитель. Конкурс, тендер, проверка и обоснование цен и другие мероприятия, которыми, как уверяют нас чиновники, они добиваются ?рационального расходования средств налогоплательщиков?, лишь способствуют дальнейшему совершенствованию аргументации, используемой изготовителями в работе с чиновниками. Причем грубый подкуп ? это не единственное и не самое эффективное средство получения доступа к ?бюджетному пирогу?.

Бюджетное финансирование не стимулирует повышение производительности труда ? проще ?обосновать? завышенные цены, ссылаясь на ?объективные? обстоятельства. Преобладание заказов, полученных от государства, позволяет изготовителям сохранять устаревшие технологии, лишает их стимулов к освоению и выпуску качественно новой продукции.

В результате граждане, в течение многих лет жизни выпрашивавшие у чиновников ?бесплатное жилье?, на строительство которого они платили налоги, в конце концов получают ? если очень повезет! ? квартиру, правда, не в том районе, где хотелось бы, не в том доме, не на том этаже, не той планировки, не той площади и не того качества, но ведь бесплатно! Поэтому большое спасибо чиновнику и урок подрастающему поколению: ум, талант, трудолюбие, бережливость тебе жилья не обеспечат ? учись выпрашивать.

Более чем пятилетний опыт холдинговой компании ?Киевгорстрой? и банка ?Аркада? по привлечению средств населения в жилищное строительство дает основания утверждать, что альтернативой бюджетному финансированию жилищного строительства может и должно стать финансирование по заказам населения и, главным образом, за счет его сбережений.

Наш банк мог бы привлечь для строителей еще больше средств, но в условиях действующего порядка застройки населенных пунктов уже ощущается недостаток земли, пригодной для жилищного строительства в столице. Поэтому мы работаем над продвижением наших программ в другие регионы страны. Например, в эти дни при активном содействии и поддержке местных органов власти банк ?Аркада? начал работать в Днепропетровске.

Строительство за счет средств населения, при котором потребитель сам решает, когда он приобретет жилье, в каком месте, какой оно будет площади, сколько он за него заплатит, в отличие от бюджетного финансирования, способно поставить отношения между строителями и потребителями их продукции на нормальную рыночную основу. Соответственно, приводятся в действие силы, стимулирующие изготовителей повышать производительность труда, предугадывать появление новых потребностей и для их удовлетворения предлагать потребителям качественно новые продукты. В этом случае строительная продукция приобретает все признаки товара.

Секрет успеха

Программа ХК ?Киевгорстрой? и банка ?Аркада? по привлечению средств населения (участников программы) в жилищное строительство построена на следующих принципах:

1. Независимость каждого участника программы от других ее участников.

2. Вложения населения в жилищное строительство носят характер кредита. Участник программы передает свои средства в долг ХК ?Киевгорстрою? на условиях: возвратности ? ХК ?Киевгорстрой? должен в заранее оговоренные сроки передать ему ранее оговоренное жилье в собственность подготовленным к заселению, кроме того, каждый участник программы имеет право досрочно забрать свои деньги; платности ? текущая цена ранее оговоренного жилья определяется с учетом дисконта (соответственно, в случае досрочного возврата средств, причитающаяся сумма также определяется с учетом дисконта).

3. Индивидуальный характер прав по обязательствам ХК ?Киевгорстроя? и банка ?Аркада? перед участником программы. После выполнения своих обязательств всеми сторонами ранее оговоренное жилье передается в собственность исключительно участнику программы.

4. Доверительный характер отношений участников программы и банка ?Аркада?. Участник программы доверяет банку ?Аркада? свои средства для последующего кредитования ХК ?Киевгорстрой?, банк обязуется контролировать целевой характер расходования средств участника программы, представлять и защищать перед холдинговой компанией другие интересы участника программы.

5. Обязательный характер для ХК ?Киевгорстроя? рекомендаций банка ?Аркада?, которые запрашиваются перед началом проектирования любого жилищного сооружения.

6. Контроль со стороны банка ?Аркада? за целевым характером использования средств участников программы.

Самое главное во всем этом ? это то, что ценообразование идет от покупателя, т.е. благополучие и холдинговой компании, и банка зависит от того, насколько наше предложение заинтересует потребителей строительной продукции ? обычных граждан.

Более чем пятилетняя история программы ХК ?Киевгорстрой? и банка ?Аркада? учит, что чем точнее мы придерживаемся этих принципов, тем больше успех и, наоборот, ? там, где мы позволяем себе некоторую беспринципность, мы и люди, доверившие нам свои деньги, имеем самые разные неприятности.

Чего здесь надо бояться?

С точки зрения финансового менеджмента, жизнь ? это совокупность рисков наступления самых разнообразных неприятностей, мешающих людям зарабатывать деньги. Какие риски присущи программе привлечения средств населения в жилищное строительство?

Политические риски. Понятно, что они будут ослабевать по мере того, как в нашей стране будут укрепляться основы и принципы правового государства современного западноевропейского типа.

Инфляционные и финансовые риски.

Риски, связанные с неопределенностью динамики цен на недвижимость и покупательной способности населения. Да, динамика цен на жилье мало предсказуема, но это еще не все. Потенциальные покупатели недвижимости хранят свои сбережения, как правило, в долларах США и поэтому, принимая решение приобрести недвижимость, берут в расчет не только текущий уровень цен на объекты недвижимости, но и текущее соотношение курсов валют (гривня ? доллар США).

Соответственно, банк ?Аркада? тоже вынужден считаться с соотношением темпов динамики цен и курса доллара. Успешный результат достигается им за счет установления контроля за входящими и исходящими денежными потоками.

Риски, связанные с инфляцией. Гривня как средство платежа постоянно обесценивается ? это общеизвестно. Неизвестны только темпы ее обесценения в каждый отдельный момент в будущем. Поэтому мы не в силах предсказать, какой объем средств платежа (гривни) банк ?Аркада? сможет привлечь через год или через пять лет, как неизвестен объем будущих платежей ХК ?Киевгорстрой?.

Очевидно, что необходима какая-то стоимостная единица стабильной покупательной способности, не подлежащая инфляции, с помощью которой можно было бы синхронизировать будущие денежные потоки. Такой стоимостной единицей стал ОдIн (одиниця інвестування), которую разработал и применяет банк ?Аркада?.

Использование ОдIн дает возможность вести точный учет средств, которые банк привлек, привлекает и привлечет в будущем, и средств, которые банк уже направил, направляет и в будущем направит холдинговой компании.

Коммерческие и кредитные риски.

Риски, связанные с изменением конъюнктуры рынка. Степень влияния таких рисков в значительной степени обусловлена двумя причинами: длительностью строительного цикла и отсутствием оперативной информации об изменениях платежеспособного спроса на строительную продукцию со стороны населения.

На протяжении всего цикла строительства дома банком обеспечивается обратная связь продавец-покупатель, т.е. банк проводит непрерывный оперативный мониторинг рынка недвижимости. Ежедневно отслеживая изменяющиеся потребности, определяя требования, имеющие первостепенное значение для различных групп участников программы, банк располагает актуальной информацией о текущем состоянии спроса, о том, что и где лучше всего строить, в каком районе и по какой цене продавать. Заинтересованный в увеличении объемов привлечения денег банк выдает строителям подробные рекомендации по проектированию и строительству, учитывая новые потребности клиентов. Таким образом, ?Аркада? имеет не только оперативный прогноз изменения конъюнктуры рынка, но и возможность оказывать влияние на формирование спроса на недвижимость.

Риск невозврата ссуды, выданной участнику программы. Ссуда выдается только под залог строящегося жилья и только после того, как участник программы проинвестирует от 40 до 60% текущей цены ранее оговоренного жилья.

Риск, связанный с возможным недостатком выручки от реализации залога для погашения ссуды и процентов по ней. Этот риск тем ниже, чем ниже вероятность того, что рыночная цена заложенного имущества окажется меньше ссуды и процентов по ней. Соответственно, чем ниже доля ссуды в оценочной стоимости залога, тем меньше риск того, что выручки от реализации залога может не хватить для погашения ссуды и процентов по ней. С другой стороны, чем ниже доля ссуды в оценочной стоимости залога, тем меньше интерес граждан к такому кредитованию. Здесь банк должен найти ?золотую середину?, и мы ее рассчитали.

Принцип ?золотой середины? реализуется посредством применения специальной шкалы (размер инвестирования колеблется от 40 до 60% текущей цены ранее оговоренного жилья). Размер ссуды, на которую может претендовать участник программы, определяется, исходя из времени, оставшегося до сдачи в эксплуатацию оговоренного объекта инвестирования. Чем больше это время, тем ниже уровень текущей цены, рассчитанной путем дисконтирования конечной цены объекта инвестирования, и, наоборот, ? чем меньше времени остается до сдачи объекта, тем выше текущая цена. Соответственно, чем ниже уровень текущей цены объекта инвестирования, тем меньший объем финансирования нужен для достижения уровня ?золотой середины?, а значит, тем большая часть текущей цены объекта инвестирования может быть прокредитована банком.

Риски, связанные с добросовестностью и профессионализмом строиò