Жилищное строительство за рубежом.

Карманова И. Жилищное строительство за рубежом. // Строительство и реконструкция . . 17 октября 2001 (№ 10) . С. 23,27

В Москве будут строить доходные дома

В Департаменте внебюджетной политики строительства Москвы разработана комплексная программа создания в столице высокорентабельной системы доходных домов. Уже в середине 2001 г. будет построен первый в современной России доходный дом, квартиры которого будут сдавать в долгосрочную аренду. Возрождение забытого бизнеса начнется с возведения в Серебрянническом переулке 7-этажного дома общей площадью 6 тыс. кв. м.

Условия проживания квартиросъемщиков в одно-, 2- и 3-комнатных квартирах будут максимально комфортными. На первом этаже разместят ресторан, прачечную и детский сад, в подвале -гараж. Прилегающая к дому территория будет охраняться.

Всего в Москве планируется построить несколько доходных домов, начиная от дорогих комфортабельных в центре города, до дешевых, расположенных по окраинам. Все эти здания будут иметь общий принцип предоставления услуг: долгосрочное проживание нанимателя в домашней обстановке, возможность аренды офисного помещения, широкий спектр жилищно-коммунальных услуг (без излишеств гостиничного шика). По предварительным расчетам, годовая стоимость 1 кв. метра площади обойдется квартиросъемщику в $50-100. Такой уровень арендной платы должен быть выгоден домовладельцу, обеспечивая заселенность дома.

Немалая выгода для жильца состоит и в том, что та же "квартплата" одновременно является и накоплением?после нескольких лет аренды открывается возможность выкупа помещений по остаточной цене. Наниматель превращается во владельца жилой площади, что лучше прямой покупки или ипотеки.

Выигрывает и бюджет города. Сегодня ежемесячный доход частных арендодателей достигает в Москве $40 млн. Большая часть этих доходов скрывается от налогообложения. С открытием же доходных домов, владельцем которых будет город, немалые средства потекут в казну города. Кроме того, необходимость обслуживания жильцов увеличит и количество рабочих мест.

По мнению разработчиков программы, срок окупаемости доходного дома при условии полной оплаты кредитных ресурсов строительства и эксплуатации дома составит от 8 до 9 лет.

Как решают жилищную проблему в Санкт-Петербурге

По состоянию на 1.01.2001 г. в Петербурге на учете по улучшению жилищных условий состоят 303,8 тыс. семей, половина из них имеют льготы. Среди льготников 14 тыс. семей жителей блокадного Ленинграда, 12,5 тыс. семей участников Великой Отечественной войны.

Местные власти считают одной из перспективных форм обеспечения очередников жильем строительство домов социального назначения. В городе разработана специальная целевая программа строительства целой сети социальных домов, рассчитанная на несколько лет. В ней приведены не только конкретные адреса, но и графики строительства. Квартиры в этих домах получают в первую очередь ветераны войны, в 2000 г. ? 222 семьи.

В прошлом году ветеранам предоставлялись и безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья. Субсидиями воспользовалось 418 семей. В 2001 г. в бюджете города на выдачу субсидий заложена сумма в 90 млн. рублей, что позволит улучшить свои жилищные условия 500 семьям. В бюджет прошлого года были включены средства на приобретение жилья для очередников. На сумму в 26 млн. рублей было приобретено 70 малогабаритных одно- и двухкомнатных квартир. В этом году на покупку квартир предусмотрена сумма вдвое больше.

В целях обеспечения жилой площадью граждан, уволенных с военной службы, реализуется президентская программа "Государственные жилищные сертификаты". Такие сертификаты в этом году получат 600 семей.

В наследство от прошлых лет Петербург получил и еще одну проблему ? общежития. Сегодня более 70% такого жилья уже переведено в статус жилых домов. Для реконструкции общежитии под жилые дома намечено привлечь инвесторов. Расчеты показывают, что инвестору выгодно вкладывать в этот объект деньги при условии, что город берет на себя расходы по отселению жильцов. В ближайшее время застройщикам будут предложены еще более выгодные условия ? тем, кто возьмется за реконструкцию общежитии, будет выделяться еще 2-3 земельных участка на льготных условиях под строительство жилых домов.

Помимо помощи старым и больным горожанам городские власти решили обратить внимание и на молодые семьи, у которых впервые за последнее десятилетие появилась реальная перспектива получить отдельное благоустроенное жилье. Недавно городским парламентом во втором чтении была принята программа "Молодежи ? доступное жилье". Планируется, что в ней смогут принять участие 15000 молодых семей. Им предложена разумная схема, позволяющая получить в течение нескольких лет отдельное благоустроенное жилье. Участники этой программы должны будут сразу заплатить 30% стоимости квартиры, а 70% расходов берет на себя городской бюджет. После завершения строительства нового (реконструкции существующего) жилья молодые семьи получают возможность вселиться в новые квартиры на правах аренды, и в течение 5 лет выплачивают 70% стоимости квартиры. Эти средства вновь пойдут на строительство и реконструкцию следующих домов. Планируется, что в рамках этой программы в течение 6-7 лет из городского бюджета будут выделяться 20-22 млн. рублей ежегодно. Вся программа рассчитана на 10 лет. За это время предполагается построить 1,5 тыс. квартир. Расчеты показывают, что уже через 7 лет эта программа станет самоокупаемой, а это значит, что расчетные цифры могут быть скорректированы, и количество построенных квартир увеличится.

Одновременно идет работа над совершенствованием нормативно-правовой базы, и в первую очередь "Закона о жилищной политике Санкт-Петербурга". В первом квартале 2001 г. этот Закон внесен в Законодательное собрание города. Планируется, что в его развитие будет принят пакет нормативных правовых актов города (30 документов). Среди них и новые правила постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшений жилищных условий. Предполагается, что на очередь будут ставиться горожане с учетом уровня их доходов. Очередникам также будет предоставляться право выбора: ждать бесплатной квартиры, участвовать в программах субсидий или получать на законном основании бесплатно земельный участок и строить собственный дом.

Строительство в Беларуси

В Республике Беларусь стратегию развития строительной отрасли определяет Министерство архитектуры и строительства, созданное в 1994 году. Ему подчиняется 7 научно-исследовательских институтов. Создание системы национальной нормативной базы реализуется через ГП "Стройтехнорм". Для научных учреждений централизованные источники финансирования являются основными, их удельный вес равен 60% общего объема работ. О финансировании строительной науки имеется ряд постановлений правительства. Созданы условия, при которых заказчик строительства заинтересован в применении прогрессивных технических решений и оплачивает научные разработки.

С 1996 г. в республике принят статус "социального жилья" для обеспечения малоимущих групп населения, нуждающихся в социальной защите. Оно может принадлежать как государству, так и юридическим, и физическим лицам. Это жилье предоставляется только на условиях аренды. Размеры арендной платы устанавливает государство. При строительстве такого жилья предоставляются всевозможные льготы, в том числе налоговые.

В государстве действуют системы поддержки населения в строительстве или приобретении жилья ? субсидирование и кредитование. В результате проводимой политики объемы строительства жилья в Республике Беларусь в 1997 г. составили 0,33 м2/чел, в 2000 г.?0,54 м2/чел. (в Украине в 1997 г. ? 0,12 м2/чел., в 2000 г. ? 0.133 м2/чел.).

Инвестиционная политика

Кроме вопросов технического нормирования, стандартизации, лицензирования, нормативно-правового регулирования, обеспечения государственного строительного надзора, Минстройархитектуры активно занимается проблемой инвестиционной деятельности в строительстве.

Специалисты министерства считают, что для Беларуси крайне актуальна проблема модернизации строительного комплекса. Оценивая состояние производственного потенциала с позиций соответствия его современным требованиям, констатируют следующее: основные фонды строительных организаций и предприятий физически изношены более чем на 50%, устарели морально; состав основных фондов строительных организаций по мощности и грузоподъемности не отвечает изменившейся воспроизводственной структуре работ, так как абсолютно преобладавшее некогда новое строительство вытесняется реконструкцией и техническим перевооружением предприятий, а возведение жилых микрорайонов заменилось "точечным" строительством жилых домов. Для этих работ требуется, как правило, техника средней и малой мощности. Существующие же парки машин и механизмов до настоящего времени укомплектованы на 80% мощной техникой, что негативно сказывается на экономических результатах предприятий.

В этих условиях возникла настоятельная необходимость выработки долгосрочной инвестиционной политики. Была разработана Концепция, в которой были учтены:

? степень участия министерства в техническом перевооружении того или иного предприятия с позиции его важности для республики и отрасли;

? требуемые объемы инвестиций и источники финансирования;

? соразмерность существующих и потенциальных источников финансирования;

? способы приведения источников финансирования в действие.

В Концепции предусмотрено поэтапное решение проблемы с определением целей, задач и особенностей каждого этапа.

В развитие Концепции был разработан план действий министерства по привлечению инвестиционных ресурсов в модернизацию и оснащение отрасли. С этой целью на стратегических предприятиях были подготовлены "Инвестиционные паспорта", в которых нашли отражение идеи по модернизации предприятий, потребность в инвестиционных ресурсах, возможные сроки реализации и окупаемости проектов, а также сведения о самих предприятиях, на которых планируется их осуществление. Эти инвестиционные проекты представлены в каталоге для рассылки потенциально заинтересованным инвесторам. Кроме того, в 1999 году министерством разработана и утверждена целевая "Программа обновления и переоснащения активной части основных фондов строительных и специализированных организаций Минстройархитектуры до 2005 года", в которую включены меры, предусмотренные Концепцией. Программа содержит конкретные мероприятия, которые в настоящее время в значительной мере осуществлены.

Специалисты министерства отмечают, что дефицит инвестиций ? наиболее уязвимая позиция при разработке всех прогнозных (программных и концептуальных) документов. Поэтому тщательной оценке при реализации Концепции подвергнуты всевозможные источники привлечения средств и их значимость в разные временные отрезки:

? собственные средства предприятий (амортизационный фонд; оборотные средства; прибыль, полученная от внедрения экономичных проектных решений, ресурсосберегающих технологий и т.д.);

? заемные средства банков, финансовладеющих компаний, лизингодателей;

? инновационный фонд министерства;

? средства республиканского и местного бюджетов;

? иностранный капитал. Кроме них возможно:

? квазибюджетное финансирование, т.е. целевая кредитная эмиссия, таможенные и налоговые льготы и т.д.;

? вовлечение сбережений населения;

? использование средств от реформирования государственной собственности;

? использование фондов энергосбережения и экологии.

Наиболее вероятными источниками финансирования модернизации основных фондов строительного комплекса на первом этапе считают заемные средства лизингодателей, средства заказчиков, собственные средства организаций ? амортизационный фонд и прибыль. Однако для того, чтобы часть из этих источников была задействована, необходимо принятие соответствующих решений на уровне правительства Беларуси.

Это относится к введению новой амортизационной политики, централизации определенной доли реальных средств амортизации (5-10%) на уровне министерства. Имеет смысл также вывести из состава плановых накоплений долю средств, направляемых на развитие производственной базы строительных организаций, вернув им статус целевого источника, не облагаемого налогом.

Одним из дополнительных источников финансирования должен служить лизинг, который выгоден предприятиям, не располагающим средствами для обновления производства. Расходы по договору лизинга являются текущими и относятся на себестоимость, т.е. лизинг служит как бы долгосрочным кредитом. При этом объект лизинга в период действия договора не подлежит переоценке.

Отмечая необходимость привлечения иностранных инвестиций, специалисты министерства при этом констатируют тот факт, что делать на это серьезную ставку пока не следует. Это связано с тем, что экономика Бела