Милости просим, ипотека!

Метелкин Н. Милости просим, ипотека! // ГЕНЕРАЛЬНЫЙ DИРЕКТОР. 2004 . №12. C. 54-57

После вступления в силу с 1 января 2004 года Закона Украины "Об ипотеке" и ряда других нормативных актов участники процесса ипотечного кредитования начали активно использовать предоставленные им возможности. Однако в процессе реализации механизма ипотеки многие столкнулись с проблемами, связанными как с государственным, так и с рыночным регулированием. Ведь принятие законов не является достаточным основанием для полноценного функционирования рынка, потому что еще необходимо согласовать банковскую, страховую деятельность с действиями риелторов и экспертов



Ипотеке уже 26 веков, появилась она еще в Древней Греции, где впервые и применили обеспечение ответственности должника перед кредитором земельными владениями. На границе принадлежавшей заемщику земли греки ставили столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора. Собственно, столб и назывался "ипотека". В переводе с древнегреческого это слово означает "подставка", "подпорка". Позднее под залог ипотечного кредита стали брать не только землю, но и недвижимое имущество, которое оставалось во владении должника, кредитор же получал право истребовать отданную в залог собственность с последующей продажей ее с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика.

Как у них?

Для всего западного мира ипотека ? привычное явление. Каждый второй дом в Германии, Голландии, Дании построен за счет ипотечных кредитов. Общий долг европейцев по таким кредитам составляет около 3 трлн. EURO. Действует ипотека и в России. В прошлом году суммарный объем выданных кредитов составил около $500 млн., а в нынешнем, как ожидается, будет выдано около миллиарда. К концу 2003 года количество квартир, проданных в России с использованием ипотеки, составило 60 тысяч. Однако, как отметил первый вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ) Валерий Казейкин, у российской ипотеки масса проблем. Так, если банк собирается заниматься ипотекой, он должен сначала взять универсальную лицензию, а потом по специальному запросу отказаться от ненужных лицензированных услуг. Банкам до сих пор не разрешено владеть собственностью неплатежеспособного заемщика и в случае банкротства передавать права на нее другому банку. Это ставит заемщика в незастрахованное положение.

В российском законе об ипотечных ценных бумагах существует юридическая неясность: недостаточно проработан вопрос о страховании ипотечного кредитования, ведь страховщиком пока выступает сам банк, кроме того существует противоречие между понятием о банковской тайне и предоставлением информации о платежеспособности заемщика. Ипотечные кредиты доступны сегодня лишь 5-7% россиян, так как ставка рефинансирования составляет 15%. Эксперты утверждают, что при снижении ставки до 7%, в ипотечных программах сможет участвовать до 50% населения. В Венгрии, например, такой проблемы не существует, там было принято решение о создании Национального банка, который субсидирует половину процентной ставки коммерческих банков. Этим воспользовались более одного миллиона граждан (каждый десятый) ? все они получили ипотечный кредит. Рынок ипотеки в Польше тоже стабилизировался, уровень ставок по кредитам составляет всего 6-9% годовых. Прогрессирует в этом виде кредитования и Казахстан: можно взять ипотечный кредит не только на приобретение недвижимости, но и на ее капитальный ремонт. Аналогичные программы действуют и в других странах. Подошла очередь Украины. Принятый Закон "Об ипотеке" позволяет получать кредиты под залог земли, недвижимости или собственности. Интересно, что в США, до сих пор нет специального законодательства, регулирующего ипотечное кредитование, однако еще с 30-х годов прошлого века федеральное правительство поддерживает этот институт. В свое время была даже принята государственная программа "Каждой американской семье ? по коттеджу" и созданы федеральная жилищная администрация и федеральная ипотечная ассоциация.

Как у нас?

Итак, ИПОТЕКА. К примеру, вам необходимо 5 млн. грн на модернизацию производства. Где взять деньги? Вы заключаете договор с банком, отдаете в залог земельный участок или любое строение и получаете средства. Отдавать в залог можно все, кроме подземных объектов, поскольку то, что находится под землей, не попадает под действие закона. Надземной собственностью после заключения договора об ипотечном кредитовании вы можете распоряжаться по своему усмотрению, никто на нее не позарится до тех пор, пока вы выполняете условия договора. Следует отметить, что в Украине проводится ряд мероприятии по развитию ипотечного кредитования, обязательства по которому обеспечены залогом недвижимого имущества. После передачи объекта в залог заемщик продолжает им пользоваться, однако его право собственности ограничивается: он не может распорядиться залогом (продать, передать и т. д.). А вот если заемщик безнадежно задолжает по платежам, недвижимость банк отберет... Ну и что, скажете вы. Банки и раньше давали кредиты, причем под недвижимость охотнее всего. Что же изменилось? Изменилось главное ? механизм оформления обязательств и механизм взаимоотношений между банком и кредиторами. Раньше банки сознательно занижали стоимость недвижимости, чтобы при первой же возможности отобрать ее и выгодно продать другому собственнику. Теперь, согласно закону, нуждающийся в кредите имеет право выбирать, как именно будет определяться стоимость недвижимости: или "полюбовно" с банком, или путем экспертизы независимого оценщика. Кроме этого, закон дает право передавать недвижимость в последующую ипотеку. Иными словами, если вы найдете банк, который предложит вам более выгодные условия, то можете заключить с ним новый договор под залог уже отданной в обеспечение ссуды недвижимости. Новый банк рассчитывается с вашими долгами перед старым банком, а вы получаете более выгодные условия ипотечного кредита. Если суммы, полученной в кредит, вам будет недостаточно, то ту же недвижимость вы сможете заложить еще раз, но уже в другом банке.

С принятием закона об ипотеке банки получили возможность рефинансирования ресурсов, вложенных в кредиты под обеспечение недвижимости, посредством выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг (сертификатов, закладных, облигаций), которые являются конкурентными по отношению к сберегательным (депозитным) сертификатам и облигациям предприятий. Преимущества их в том, что они надежны, поскольку обеспечены залоговым имуществом.

Такие ипотечные ценные бумаги дают инвесторам дополнительные возможности по диверсификации рисков от вложений в долговые ценные бумаги. И главное, ипотечные ценные бумаги позволяют уменьшать потери инвесторов на рынке недвижимости в случае кризисных явлений.

Схема ипотечного кредитования

Банк кредитует владельца земельного участка, объекта недвижимости или недостроенного сооружения, который хочет начать или завершить строительство. Залогом при этом выступает любая недвижимость, которая остается в собственности заемщика. Под обеспечение этих ипотечных активов банк может выпустить "закладную" ? долговую ценную бумагу, которая удостоверяет безусловное право ее владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства ? право обратить взыскание на предмет ипотеки. Закладная подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, так же как и передача соответствующей недвижимости в ипотеку. После регистрации выпуска закладной ее оригинал передается владельцу (ипотекодержателю). Закладная позволяет ему проводить операции по рефинансированию собственной деятельности путем привлечения денежных средств от других лиц.

Владелец закладной имеет право ее продать, передать в залог или выпустить ценные бумаги под ее обеспечение. На первом этапе эмитентами ипотечных сертификатов в Украине выступают банки, так как большинство из них уже выпускали депозитные сертификаты, требования к которым аналогичны требованиям к ипотечным сертификатам. Кроме того, банки уже имеют опыт кредитования под залог недвижимости. Ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме, причем права и обязанности по этому договору возникают с момента его нотариального удостоверения.

Закон предусматривает обязательное страхование отданной в залог недвижимости на случай ее гибели, повреждения или порчи, причем в отдельных случаях страховать недвижимость может и банк. Конечно, условия для заемщиков привлекательные, но и ответственность увеличивается. Раньше взыскать с должника банку было непросто, это всегда влекло за собой дополнительные судебные издержки, да и банки устанавливали непомерно высокие проценты, чтобы застраховать себя от возможных потерь. Забрать и продать недвижимость на торгах банк мог только с согласия ее прежнего владельца. А владельцы, ссылаясь на "нехватку времени", требовали отсрочки, годами "изучали вопрос" и очень часто согласия так и не давали. Если банку все же удавалось недвижимость продать, то он продавал ее "за бесценок" своим людям и никаких надежд бывшим собственникам не оставлял.

С принятием нового закона ставка на торгах должна быть не ниже 90% договорной стоимости недвижимости, отданной в залог. Причем если торги не удались, снижать цену все равно нельзя. Если покупатель не найдется, тогда банк может забирать недвижимость себе. Таким образом, закон удовлетворил требования ипотекодержателей. Кредиторы тоже получили массу преимуществ, ведь сроки кредитования увеличились до 20 лет при сравнительно небольших ставках ? 7-9% годовых. В дальнейшем сроки кредитования, несомненно, увеличатся, как это происходит во многих странах. В Японии, например, можно взять кредит на 50 лет. До недавнего времени банковская сфера Украины обращала внимание исключительно на промышленные объекты, активно участвуя в приватизации и скупая пакеты акций "голубых фишек". Сегодня же, когда наиболее прибыльной сферой бизнеса становится строительство, а долгожданный закон об ипотеке наконец-то заработал, наши финансисты делают ставки на сотрудничество со строительными компаниями. Не дремлет и Запад. Европейский банк реконструкции и развития открывает первую кредитную линию в Украине на сумму $30 млн. По словам Виктора Марченко, координатора проектов в финансовом секторе Европейского банка, ипотечное кредитование как явление в отечественной экономике только начинает развиваться. Этот рынок еще в известной мере "стихийный", ведь нормативно-правовая база не отработана должным образом. Сегодня банки только выдают кредиты, а не координируют ипотечный рынок. ЕБРР открывает кредитные линии украинским коммерческим банкам в первую очередь для выдачи долгосрочных кредитов на покупку, или строительство жилья физическим лицам.

Как привлечь средства?

Закон Украины "О финансово-кредитном механизме и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" регламентирует достаточно современную технологию привлечения средств для строительства объектов недвижимости. Согласно этому закону, банком или финансовым учреждением может быть создан фонд финансирования строительства (ФФС) или фонд операций с недвижимостью (ФОН). Фонд финансирования строительства учреждается с целью получения лицами-доверителями жилья в собственность. Управлять этим фондом будет банк, привлекая от доверителей средства на право доверительной собственности. Интерес для банков заключается в том, что они будут получать вознаграждение за посреднические и организационные услуги. Размер вознаграждения прямо зависит от размера активов фонда. Кроме того, управляющие банки получат возможность открывать у себя расчетные счета фондов и таким образом привлекать в свой портфель значительные средства и полностью контролировать деятельность застройщика. В задачи управляющего банка входит организация поступления от доверителей платежей в фонд, из которого будет финансироваться строительство, а также заключение договора с застройщиком ? строительной компанией. При заключении этого договора устанавливается обеспечение его обязательств ипотекой на строящийся объект недвижимости.

В случае если застройщик нарушает условия договора, управляющий банк получает право на достройку объекта, которое он может делегировать другому застройщику. Закон предусматривает, что управляющий может заявить свои права на достройку объекта даже тогда, когда возникнет риск того, что застройщик не сможет в срок сдать объект, и