Инвестирование строительства и приобретение жилья для военнослужащих

Инвестирование строительства и приобретение жилья для военнослужащих // Бизнес . . 15 мая 2000 (№ 20) . С. 81-87

Участники инвестиционной деятельности

Пунктом 2 Положения об инвестировании строительства и приобретения жилья для военнослужащих Вооруженных Сил Украины (далее ? Положение), утвержденного Указом Президента Украины от 01.07.93 г. № 240/93, с изменениями и дополнениями (далее ? Указ), определеныдвусторонние взаимоотношения, осуществляемые на основании соглашения, а именно: с одной стороны ? заказчик, участник инвестиционной деятельности: министерство или другой центральный орган государственной исполнительной власти, который имеет воинские формирования, с другой ? предприятие-инвестор.

Заказчиками могут выступать: Минобороны, Национальная гвардия, МВД, МЧС, СБУ, Главное управление правительственной связи Службы безопасности, Госкомграницы, Управление государственной охраны, НКАУ или уполномоченные ими организации.

Инвесторы ? плательщики налога на прибыль, которые до 01.07.97 г. заключили с заказчиками соглашения (договоры) об инвестировании строительства жилья для военнослужащих и членов их семей, имеющих право на получение жилья в соответствии с законодательством (далее ? инвестиционные соглашения), по которым на 01.07.97 г. проведены фактические расходы.

Но при этом следует учитывать случаи, когда выполнение строительных работ ведется при помощи сторонних (привлеченных) организаций. Такими исполнителями являются, чаще всего, подрядные организации. 1 Подрядчик ? участник строительства, который обязан на свой риск и по обусловленной цене выполнить предусмотренные соглашением (между заказчиком и им самим) работы и передать их заказчику в установленные сроки.

Отношения между заказчиком и подрядчиком оформляются подрядным контрактом, который является основным документом, обеспечивающим согласованную деятельность участников строительства. Он составляется на весь период строительства с уточнением, при необходимости, отдельных условий путем заключения дополнительных соглашений.

Основными участниками подрядного контракта являются заказчик и подрядчик. Если они выступают единственными участниками контракта, последний имеет двусторонний характер. Если, кроме заказчика

и подрядчика, сторонами контракта являются также участники строительства (проектные организации, поставщики оборудования, банки, субподрядчики и др.), контракт является многосторонним.

Стороны самостоятельно определяют условия контракта, но главными из них являются сроки строительства объекта (выполнения работ, услуг) и цена работ (услуг), выполнение которых осуществляет подрядчик.

При рассмотрении вопроса о целевом использовании средств как одного из требований получения налоговых льгот следует обратить внимание на условия подрядного контракта, а именно относительно осуществленных отгрузок, перечислений средств, актов выполненных работ и т.д.

Основанием целевого использования средств для инвестора может быть справка от заказчика об оплате услуг, предоставленных подрядчиком. Перечень таких услуг, то есть перечень обязанностей подрядчика перед заказчиком, определяется в контракте между ними или в дополнительных соглашениях к нему.

А теперь рассмотрим, какие источники должны быть использованы в качестве инвестиций при строительстве и приобретении жилья для военнослужащих.

Согласно п.1 Положения источником инвестирования являются средства, паевые взносы, кредитные займы и другие источники инвестирования, установленные законодательством Украины, которые вложены в строительство и приобретение жилых домов, в сооружение инженерных коммуникаций, возведение сооружений социально-бытового и торгового назначения.

Таким образом, инвесторы могут осуществлять инвестиции в следующих формах:

? путем внесения средств;

? путем внесения векселей;

? путем передачи активов.

Важно помнить, что согласно изменениям от 06.12.96 г. № 1166/96 в п.6 Указа средства инвесторов используются исключительно на сооружение жилых домов и внутриквартальных инженерных коммуникаций к ним.

При этом доля инвесторов, принимающих участие в финансировании строительства общегородских инженерных коммуникаций и объектов социально-бытового назначения, комплексной застройки населенных пунктов в общем объеме должна составлять не более 10 процентов сметной стоимости строительства жилья.

Использование инвестиций может осуществляться следующими путями (один из них и должен быть обусловлен в соглашении):

? строительства силами украинских или иностранных строительных организаций (фирм) жилых городков (кварталов, домов) на условиях сдачи жилья ?под ключ? в комплексе с инженерными коммуникациями и сооружениями социально-бытовой и торговой инфраструктуры;

? покупки квартир или домов у Советов народных депутатов, предприятий и организаций разных форм собственности и граждан.

Остановимся на условиях, которые позволяют субъектам предпринимательской деятельности иметь налоговые льготы в случае осуществления инвестиций в строительство жилья для военнослужащих.

В соответствии с абзацами вторым и третьим п.22.3 ст.22 Закона Украины ?О налогообложении прибыли предприятий? (далее ? Закон о прибыли):

Постановлением КМУ от 27.04.98 г. № 568 утверждена Методология определения цен и процедуры уменьшения налоговых обязательств плательщиков налога на прибыль предприятий на сумму стоимости материальных активов, инвестируемых ими в строительство жилья для военнослужащих и членов их семей, и порядок бюджетного контроля за использованием средств, направленных на строительство такого жилья (далее ? Методология),

Рассмотрим некоторые ограничения и другие особенности, которые возникают при применении вышеуказанной нормы Закона о прибыли.

Следует отметить, что взаимоотношения между участником инвестиционной деятельности (Минобороны) и инвесторами осуществляются на основании инвестиционных соглашений (контрактов).

Инвестиционное соглашение должно быть заключено до 01.07.97 г., кроме того, на эту дату, то есть на01.07.97 г., должны быть уже проведены фактические расходы.

В соглашении (контракте) должно быть в обязательном порядке указано, что средства инвесторов используются исключительно на решение жилищной проблемы военнослужащих, а именно:

? на сооружение жилых домов;

? на сооружение внутриквартальных коммуникаций к ним.

Важно помнить, что в соответствии с п. 10 Методологии в период с 5 мая до 15 мая 1998 года каждый заказчик должен был провести анализ инвестиционных соглашений, заключенных с инвесторами до 01.07.97 г., составить и утвердить реестр таких соглашений. То есть каждый инвестор должен иметь ?перезаключенное? соглашение со своим заказчиком до 15.05.98 г., что является одним из необходимых условий на получение налоговых льгот.

Между заказчиком и инвестором (в случае необходимости) может быть заключено дополнительное соглашение об уточнении объемов инвестиций или номенклатуры активов, определенных в этом инвестиционном соглашении. То есть дополнительные соглашения уточняют, в каком виде будет завершаться инвестирование предварительно заключенных инвестиционных соглашений: в виде готовой строительной продукции (квартир, части домов) или объемов строительно-монтажных работ, средств.

Особенности дополнительных соглашений:

? они должны быть заключены в течение месяца начиная с 05.05.98 г. (см. абзац третий п. 13 Методологии);

? сумма дополнительного соглашения не должна превышать общей суммы инвестиционного соглашения, которое заключено с инвестором до 01.07.97 г. и по которому на эту дату проведены фактические расходы, кроме дополнительных соглашений, по которым проведены фактические расходы до 01.11.98 г.;

? МВД, как исключение, получило право заключать до 31.12.99 г. дополнительные соглашения к инвестиционным соглашениям, заключенным до 01.07.97 г. Главным управлением внутренних войск МВД, для завершения начатых строительством до 01.07.97 г. жилых домов (см. п. 15 Методологии). В связи с этим необходимо было провести корректировку реестра инвестиционных соглашений относительно строительства жилья для военнослужащих по условиям, изложенным в постановлении КМУ от 18.10.99 г. № 1909.2

Следовательно, инвестор может осуществлять инвестиции, а заказчик имеет право на их получение при условии выполнения заказчиком и инвестором следующих требований:

? соглашение об инвестировании было заключено до 01.07.97 г.;

? до 01.07.97 г. были проведены фактические перечисления по этому договору;

? инвестиционное соглашение было пересмотрено и внесено в Реестр соглашений в период с 5 по 15 мая 1998 года (в чем можно удостовериться в местном налоговом органе);

? в случае необходимости между участниками инвестиционной деятельности заключено дополнительное соглашение, которое соответствует указанным выше условиям.

Ряд особенностей связан с осуществлением инвестирования в разных формах.

Внесение инвестиций денежными средствами

Инвестор, осуществляющий инвестирование заказчика путем перечисления средств, должен иметь следующие подтверждающие документы:

? копию платежного поручения;

? справку из банка ? выписку с расчетного счета такого плательщика о перечислении средств заказчику с соответствующим назначением платежа на инвестирование строительства жилья для военнослужащих согласно конкретному соглашению (договору, контракту);

? справку от заказчика о получении средств;

? справку от заказчика о целевом использовании всей суммы перечисленных средств.

Другими словами, ? документы, подтверждающие фактические расходы, проведенные по инвестиционным соглашениям до 01.07.97 г.

Инвестор ? плательщик налога на прибыль имеет право на уменьшение налогового обязательства в отчетном налоговом периоде только на сумму инвестиций, подтвержденных документами о целевом использовании перечисленных средств заказчиком. При этом, если инвестор перечислил заказчику одну сумму, а имеет справку от заказчика о целевом использовании средств на сумму менее перечисленной, то право на возмещение инвестиции он имеет только на сумму, определенную в справке от заказчика.

Внесение инвестиций материальными активами

Инвестор, осуществляющий инвестирование внесением материальных активов, должен иметь следующие подтверждающие документы:

? спецификацию активов, передаваемых по инвестиционному соглашению;

Для справки также см. письмо ГИАУ от 20.12.99г. Ns I9121/7/ 15-01170. Публикуется далее (прим. ред.).

? акты приемки-передачи активов;

? договоры об обмене имеющихся активов на необходимые строительные материалы (в случае необходимости);

? расчет стоимости инвестиций, внесенных в виде активов.

В соответствии с п.З Методологии заказчики, строительные организации и их структурные подразделения, выполняющие общестроительные, специальные, монтажные, пусконаладочные и ремонтно-строительные работы, должны обязательно проводить определение цен и стоимости активов, инвестируемых в строительство жилья для военнослужащих и членов их семей.

В определении цен и стоимости активов, передаваемых для строительства жилья военнослужащим и членам их семей, должен обеспечиваться единый подход к ценообразованию при проведении взаиморасчетов разных по отраслевому признаку предприятий и организаций.

В случае передачи активов инвестором заказчику следует соблюдать условия, определенные в актах приемки-передачи. У инвестора и заказчика акт приемки-передачи должен быть датирован одним числом.

Пример

Инвестор отгрузил стройматериал заказчику. Акт приемки-передачи у инвестора датирован 1 июня, и возмещение суммы инвестиции на сумму переданного стройматериала инвестор требует за II квартал. Но у заказчика акт приемки-передачи датирован только 15 сентября. То есть в этом случае инвестор не имеет права на получение налоговой льготы.

При внесении инвестиций материальными активами особое внимание следует уделять определению цены таких активов.

Себестоимость производства и методы формирования цен на активы, которые инвестируются, определяются инвестором согласно актам закон