"Контракти" переконані: час інвестувати у первинний ринок житла

"Контракти" переконані: час інвестувати у первинний ринок житла // Галицькі контракти . . 6 ноября 1999 (№ 49) . С. 21

Якщо ви хочете придбати житло для себе чи для своїх працівників - не гайтеся. Вже зараз ситуація на ринку сприятлива. А з нового року ПДВ на будівельно-монтажні роботи при будівництві житла не стягуватиметься, що зробить інвестиції у новозбудоване житло ще привабливішими.

Новобудови ½втратять╗ ПДВ

Вже з 1 січня 2000 року набуде чинності доповнення до Закону ½Про ПДВ╗, за яким операції з виконання робіт з будівництва житла звільняються від податку на додану вартість. Тож з урахуванням того, що вартість будівельно-монтажних робіт нині становить близько 30% собівартості новобудов, після набрання чинності доповнення до закону остання має зменшитися приблизно на 5-7%. Швидше за все, тоді бажаючих інвестувати в будівництво нової квартири, замість того, щоб шукати собі потриманий варіант, значно побільшає. Це насамперед стосується столиці, де первинний ринок завдяки зрослим масштабам обсягів будівництва довів, що він таки справді існує. Однак зовсім не обов'язково пасивно чекати нового року (хтозна, які несподіванки він ще принесе з собою) ? вже й зараз знайдеться вдосталь випадків, коли аналогічний (а то й кращий) варіант на первинному ринку обійдеться покупцю дешевше, ніж на вторинному. Водночас прискорені темпи девальвації гривні, що наразі спостерігаються, вже, здається, зробили все, аби ті випадки з винятку перетворилися на правило. А інвестори перекинули свої кошти з вторинного сегменту на первинний.

Поки вторинний ринок здешевився на третину, долар зріс втричі

Загалом вторинний ринок нерухомих об'єктів з його доларовими котируваннями вже другий рік поспіль переживає невтримний ціновий спад. І щодалі, то швидший.

1997 рік з його піковими цінами, коли вартість квадратного метра типової столичної квартири в спальному районі коливалася навколо рівня $400 з амплітудою плюс-мінус $50, пішов у небуття. Йому на зміну прийшов 1998 рік, що характеризувався суттєвими диспропорціями між зрослою пропозицією та скороченим платоспроможним попитом ? кількість продавців у 5-6 разів перевищила число потенційних покупців. І це через те, що, з одного боку, далася взнаки масова приватизація, з другого ? зміна співвідношення гривні до долара ? в лютому 1998 року гривня вперше з моменту свого запровадження втратила стабільність, а в серпні цього ж року її вразила жорстока фінансова криза. Внаслідок цього висхідна цінова тенденція, що доти впевнено панувала на ринку і обіцяла при перепродажу житла досить щедрі дивіденди (часом ціни за рік подвоювалися), була зруйнована, і їй на зміну прийшла низхідна. Протягом 1998 року ціни пропозиції (на вторинному ринку вони традиційно вираховуються в доларовому еквіваленті) зменшилися на 10%, реальні ж ціни продажів, як запевняють практики, ? до 20%.

Поточний рік надійно закріпив започатковану тенденцію до спаду ? за підрахунками фахівців, які провадять постійний моніторинг цін пропозиції, зокрема столична житлова нерухомість втратила ще чверть своєї ціни. Вартість житлового ½квадрату╗ в спальних районах впевнено ½пірнула╗ під позначку $300. І ті грошовиті любителі ½пограти╗ на перепродажу нерухомості, які ризикнули скористатися порадою ½Контрактів╗ (див. №8/99) ? ½житло, продане сьогодні, згодом можна вигідно повернути назад, придбавши аналогічне чи навіть краще, та ще й з певним зиском для себе╗, ? спроможні були ½наварити╗ собі за рік близько 30% суми укладеного раніше контракту на продаж ½зайвої╗ квартири.

І навпаки, за такої тенденції щось заробити на перепродажі (купити, щоб потім продати) старого житла ? надскладне завдання. Проте продати старе за тверду валюту і проінвестувати нове гривнями ? то вже зовсім інша справа. Адже цінове піке на секонд-хенд апартаменти стосується їхньої доларової вартості. А швидкість, з якою спадали доларові ціни на вторинному ринку нерухомості, значно відставала від темпів зростання самого долара по відношенню до вітчизняної гривні. Так, за два останні роки валютний еквівалент вартості квадратного метра потриманого житла втратив близько третини, в той час як девальваційні процеси зробили долар тепер вже практично втричі дорожчим за гривню.

На первинному ціни зростають повільніше, ніж знецінюється гривня

Ціни на новобудови звичайно ж офіційно вираховуються в гривнях. Вони хоч і зростали, але повільніше, ніж знецінювалися національні гроші по відношенню до долара. Тобто гривневі ціни на новозбудоване житло фактично втрачали свій доларовий еквівалент швидше, ніж потримані апартаменти. А це суттєво змінило цінові пропорції між первинним та вторинним сегментами ринку. Ні, будівельники від своїх доходів зовсім не відмовлялися, але, щоб мати вдосталь роботи, мусили швидше за розрізнених продавців вторинного ринку реагувати на спадаючий попит. Внаслідок чого якщо раніше вторинний ринок житла пропонував помірніші ціни, ніж первинний (у доларовому еквіваленті), то зараз все навпаки. Наприклад, якщо купівля двокімнатної квартири (загальна площа близько 56 кв. м) у 8-10 річному будинку популярної серії АПВС у спальному районі наразі обходиться близько $14,5-15 тис., то новозбудованої аналогічної серії в тому самому районі (площею 60 кв. м) ? 63 тис. грн, або, відповідно, не більше ніж $12,5 тис. Кілька тисяч можна заощадити й купуючи нову двокімнатну квартиру в новому будинку не менш популярної серії КТ. За конкурентними цінами пропонують навіть квартири у теплих цегляних будинках та будинках, що будуються за індивідуальними проектами.

До речі, до цього не зайве зауважити, що покупець на вторинному ринку зазвичай змушений користуватися послугами ріелторів, від чого його витрати зростають ще на 5% до ціни квартири. Тож реальна різниця в ціні між двома квартирами (з наведеного прикладу) становитиме вже $2,7-3,2 тис., а вартість квадратного метра відрізнятиметься від $48 до майже $60. Врахуйте сюди ще й ті ризики, які мимоволі підстерігають покупців потриманої квартири ? ніхто з них не може бути певним стовідсотково, що оборудка не закінчиться втратою грошей. Це не візьметься гарантувати ні найдосвідченіший ріелтер, ні нотаріус. Та й ремонт, хоч як це парадоксально, в старій квартирі обійдеться куди дорожче, ніж у новобудові. Останні, до речі, здаються, на бажання покупця, повністю упорядкованими.

Головне

? Інвестування будівництва нової квартири вже зараз обходиться дешевше, ніж купівля аналогічної за площею потриманої.

а Ціна квартир на вторинному ринку хоч і впала в доларовому еквіваленті, проте значно менше, ніж зріс у ціні сам долар.

а Собівартість новозбудованого житла, починаючи з 1 січня 2000 року, знизиться приблизно на 5-7% за рахунок того, що будівельно-монтажні роботи не обкладатимуться ПДВ. Але вже зараз затяжний спад цінової тенденції на ринку нерухомості разом з високими темпами девальвації гривні суттєво змінили інвестиційну привабливість первинного та вторинного сегментів цього ринку. Зокрема, якщо операція з купівлі потриманого житла з метою наступного його перепродажу наразі, крім клопотів, обіцяє хіба що збитки, капіталовкладення в новобудови гарантує інвесторові пристойні дивіденди.

а Ще й досі більшість пересічних громадян, та й дехто з фахівців, не завважують разючих змін, що відбулися тут. Вони традиційно вважають, що купити нову квартиру - задоволення для заможних. Для всіх інших -хоча б отягнутися на апартаменти ½секонд-хенду╗. І помиляються. Бо наразі все вже не так однозначно.

Дохід інвестора ? 15% у валюті. Ризик ? мінімальний

Нічого дивного, що частина мешканців Києва вже зметикувала щодо змін кон'юнктури і встигла поліпшити свої житлові умови, скориставшись ціновою диспропорцією. А є й такі, які не без успіху інвестують у будівництво житла в столиці з метою наступного його перепродажу. Нове житло, що потрапляє на вторинний ринок, зазвичай деякий час зростає в ціні і при цьому користується непоганим попитом.

Особливо зисковими є такі операції під час максимальних цінових перекосів, коли гривня протягом короткого проміжку часу суттєво девальвує. Тоді, по-перше, інертність продавців на вторинному ринку не дозволяє відповідно скоригувати ціни. По-друге, будівельники, які зазвичай встановлюють гривневі ціни на своє житло відповідно до поточного попиту на нього, теж не поспішають за доларом. (Наразі й маємо справу з таким моментом.) У цей час замість того, щоб витрачатися на квартиру на вторинному ринку, доларову готівку конвертують за вигідним курсом і вкладають у житло, яке щойно мають здавати будівельники. Звісно, наступний продаж придбаних апартаментів приносить щонайменше кілька ½штук╗, зазвичай дохід інвестора з двокімнатної квартири становить приблизно 15% від вкладеної суми. Та й продається вона знову ж таки вже на вторинному ринку, а отже за вільноконвертовану валюту.

Ризику ? практично жодного. Навіть послуги ріелтора нічого не коштуватимуть ? за все розрахується покупець. А ви очікуєте чергової нагоди, аби вдало інвестувати в новеньку квартиру. Благо, такі нагоди вітчизняний фінансовий ринок останнім часом пропонує доволі часто.