Перспективные инвестиции

Русанова А. Перспективные инвестиции // Компаньон. 2002. №16. C.62-65

Причины для инвестирования в недвижимость за рубежом самые разные: одни стремятся получить вид на жительство, а потом и ?запасное? гражданство; другие ? сделать выгодную инвестицию; третьи просто хотят иметь место для уединения на время отпуска.



При инвестировании в зарубежную недвижимость следует учитывать целый ряд факторов ? динамику изменения цен на недвижимость, политическую и экономическую стабильность, возможные риски, стоимость, сложность (либо простоту) процедуры покупки и т. д. Причем, по мнению специалистов, для адекватной оценки той или иной недвижимости потенциальному покупателю следует некоторое время пожить в стране, в которую планируются инвестиции. Что касается украинцев, то, по некоторым данным, стоимость собственности в США и Канаде, принадлежащей гражданам нашей страны, на сегодняшний день составляет около $25 миллиардов. Однако, по словам начальника отдела оценки и исследований компании Colliers International Юрия Нартова, ?в Украине спроса на зарубежную недвижимость практически нет, так как мало таких людей, которые могут себе позволить инвестировать в зарубежную коммерческую и жилую недвижимость. Конечно, спрос постепенно будет расти, тем более, что некоторые уже интересуются анализом зарубежной недвижимости, оценкой рисков и т. д., но это будет еще не скоро?.

Что нужно знать

Украинские покупатели недвижимости ? новички на зарубежных рынках, и вследствие этого часто делают малоэффективные, а порой и убыточные вложения. При покупке недвижимости за рубежом опираться на украинский опыт совершения аналогичных сделок бесполезно, т. к. в каждой стране существуют особые законы, регламентирующие процессы приобретения и использования недвижимости в данной стране.

Сам процесс приобретения жилья за границей также отличается от украинского большим количеством профессиональных участников рынка недвижимости, куда входят покупатели, продавцы, брокеры, оценщики недвижимости, синдикаторы ? группа инвесторов, объединяющих капитал для делового предприятия, ипотечные кредиторы, эксперты по титулам ? специалисты, определяющие статус (состояние) титула на участок недвижимости на основании исследований публичных записей, страховщики, адвокаты и другие участники.

Например, в США не существует принятой в Украине системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при которой свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является единственным подтверждающим право собственности документом. Здесь применяется система публичных записей. Это общественно поддерживаемая система документов, свидетельствующих о наличии зарегистрированных имущественных прав, служащая основой для их защиты. Система публичных записей ведется администрацией штатов.

Американцы довольно четко представляют уровень проблем, возникающих при купле-продаже жилья, и поэтому интенсивно обращаются к услугам профессиональных участников рынка недвижимости.

В сша лучше живется арендаторам

Экономический подъем середины 1990-х стимулировал динамичное развитие рынка недвижимости США 1998? 2001 годов. Но после обвала в начале прошлого года компьютерной индустрии многие компании, активно набиравшие офисные площади, стали отказываться от занимаемых помещений либо сдавать в аренду. Поэтому сейчас американский рынок недвижимости специалисты характеризуют как ?рынок арендатора?, на котором развернулась жестокая борьба между владельцами недвижимости. Так, средняя арендная ставка для расположенных в деловых центрах офисных помещений упала за прошлый год на 13,2%.

Впрочем, если на сегодняшний момент в США сильно пострадали офисный и индустриальный сегменты рынка, то немного лучше обстоят дела на рынках торговой и жилой недвижимости. ?В отличие от офисных помещений торговые центры работают активно. Небольшая рецессия на потребителях практически не отразилась, и они готовы пока тратить деньги, что хорошо влияет на торговый сегмент рынка недвижимости. Меньше стало потребителей, готовых покупать дом, большее предпочтение отдается аренде жилых помещений. Уже к концу этого ? началу следующего года на рынке недвижимости ожидается подъем, пусть пока еще и очень слабый?, ? говорит Юрий Нартов.

Американские законы, в свою очередь, всячески поощряют покупку недвижимости. Став владельцем дома, новый собственник получает право платить меньше налогов. Банки больше доверяют ему, охотнее дают кредиты. Около пятидесяти тысяч украинцев имеют свои дома в США, причем чаще всего граждане Украины покупают во Флориде и Калифорнии. Если Флорида считается идеальным местом для отдыха, то в Калифорнии гораздо больше возможностей для ведения собственного бизнеса. Однако некоторые специалисты не советуют останавливаться на Калифорнии, поскольку она славится своими высокими природными рисками (наводнениями, лесными пожарами, землетрясениями и т. д.), завышенными ценами, пробками на улицах больших городов, относительно высокой преступностью. Поэтому агенты рекомендуют клиентам инвестировать, например, в недвижимость Панамы, где цены пока еще значительно ниже, а потенциал роста гораздо выше. Относительно невысокие налоги на прибыль и недвижимость, высокоразвитая инфраструктура, низкий уровень преступности в Панаме, Коста-Рике, Доминиканской Республике в последнее время способствуют увеличению спроса особенно со стороны немцев и итальянцев. Власти этих стран открывают рестораны, гостиницы, магазины, рекреационные зоны и т. д., а затем перепродают заинтересованным иностранцам. В последнее время все больше европейцев и канадцев стали интересоваться Кубой. Однако многие зарубежные специалисты считают, что это не очень выгодное вложение инвестиций, поскольку здесь цены сильно завышены и владельцам не удастся избежать убытков. Приобретение жилья в этой стране будет гарантировать единственное ? неплохой отдых в преклонном возрасте.

Стоимость недвижимости в США колеблется от $70 тыс. за квартиру с общей площадью около 130 кв. м и от $150 тыс. за индивидуальные дома. Налог на недвижимое имущество составляет 1?1,5% от его стоимости. Покупатель оплачивает 30% от стоимости покупки, а на остальные 70% оформляется кредит в банке на 30 лет под 6% годовых.

Но иностранцам невозможно получить ипотечный кредит под залог купленной недвижимости в отличие от Кипра, где можно сразу же получить до 70% от стоимости недвижимости на срок 10?15 лет под 4?8% годовых. В целом законодательство США не очень благоволит к иностранным покупателям американской жилой недвижимости. Единственным преимуществом иностранного собственника перед просто иностранцем, пожелавшим посетить США, является право получения въездной визы без приглашения.



На восточноевропейском рынке более востребована коммерческая недвижимость

На сегодняшний день восточноевропейский рынок недвижимости развивается довольно стремительно, особенно это касается таких стран, как Польша, Венгрия и Румыния. Активность в основном связана с улучшением экономической и политической ситуации, что способствует уменьшению рисков. Поэтому в последнее время там наблюдается приток западных инвесторов (в основном австрийские, немецкие, американские и др. крупные компании). Причем сейчас наиболее востребована коммерческая недвижимость ? офисы, торговые центры, складские помещения.

Так, в Венгрии наблюдается большое развитие торговых центров, а сам Будапешт уже перенасыщен ими. ?С увеличением предложения у арендатора появился большой выбор, что сильно влияет на переговоры с арендодателем. Сейчас данный рынок достаточно перспективен, поскольку там предлагается качественный продукт ? появляются помещения с полным набором требуемых инвесторами характеристик (высококачественное здание с хорошим месторасположением)?, ? говорит Юрий Нартов.

Причем арендные ставки в этих странах не выше, чем в Киеве. В условиях жесткой конкуренции в стремлении ?заполучить? ?качественного? арендатора с надежной репутацией в долгосрочную аренду за офисное помещение класса ?А? арендодатель просит около $20 за кв. м ежемесячно. К концу прошлого года, например, в Будапеште насчитывалось около 649 тысяч кв. м офисных площадей класса ?А?, а в 2002 году ожидается расширение рынка на 180 тысяч кв. м.

С уменьшением рисков привлекательность этих стран в глазах инвесторов возросла, поскольку после вступления в Европейский Союз ожидается постепенное приближение цен на недвижимость к западноевропейским.

В меньшей степени востребована жилая недвижимость. Например, в Чехии можно приобрести обжитой небольшой дом в Праге или ее окрестностях за $80?100 тысяч. Кирпичные дома европейского качества в исторической части города оцениваются $800?1000 за ?квадрат?. Стоимость квартир в многоэтажных домах, построенных в годы социализма, колеблется от $500 до 800 за квадратный метр в зависимости от месторасположения и состояния. При аренде цена однокомнатной квартиры в панельном доме в спальном районе составляет около $250?300 в месяц. Аренда однокомнатной квартиры в престижном кирпичном доме в историческом центре ? $800?1000 в месяц.

Что касается самого процесса приобретения недвижимости, то иностранец может столкнуться с некоторыми проблемами. Для того чтобы стать владельцем подходящего объекта недвижимости, независимо для каких целей, нужно быть владельцем или совладельцем чешской компании, выступая как юридическое лицо.

В Европе выгоднее строить

Среди достаточно недорогой финской недвижимости высокими ценами выделяются районы Хельсинки и Вантау. В Хельсинки, например, стоимость одного квадратного метра стандартной квартиры составляет $1800. Но наибольший интерес проявляется к коттеджам в курортной зоне Финского залива, недалеко от границы с Россией. Так, цена одно- и двухэтажных коттеджей с участком земли в приграничной зоне колеблется от $50 до $120 тысяч. Как правило, это деревянные коттеджи с несколькими большими комнатами, полностью оборудованной кухней, кондиционером, террасами ? телефоном. Зачастую подобные дома предлагают с полной обстановкой.

Агентства используют несколько схем продажи финской недвижимости. Некоторые риэлтеры имеют своих сотрудников в Финляндии. Одни занимаются подбором вариантов и подготовкой договоров, другие ? пользуются услугами финских агентств. В любом случае первичный отбор объекта происходит в России, после чего покупатель приезжает для просмотра вариантов и совершения покупки. Оплата и оформление документов происходит в Финляндии в течение часа. Иногда покупатель коттеджа использует его лишь несколько месяцев в году, а остальное время с помощью той же фирмы-посредника сдает в аренду. В этом случае затраты собственника могут окупиться за 7?10 лет.

В отличие от той же Швеции, где приобретение недвижимости не дает права на получение хоть какой-нибудь визы, в Финляндии визовый режим позволяет находиться в стране четыре месяца в году. Кроме того, существует годовая многоразовая виза с шестью въездами на две недели и виза на один месяц для проведения отпуска.

Гербовый сбор составляет 6%. Налоги на недвижимость невысокие ? около 1,5% в год. В принципе, под купленную в Финляндии недвижимость можно получить кредит в размере 70?80%, но фирмы-посредники берутся способствовать лишь организации переговоров с местными банками, не гарантируя при этом позитивный результат. Комиссионные при составлении договоров купли-продажи финской недвижимости составляют 4?7% от суммы договора.

Недвижимость во Франции, где в отличие от других западных стран она с каждым годом дорожает приблизительно на 5%, остается достаточно привлекательной для инвесторов. Сегодня стоимость квадратного метра жилой площади в Париже в среднем составляет $3000?4000, в провинции ? $1500?2000. Причем приобретение недвижимости в частную собственность не дает права на получение вида на жительство ? для этого требуется открыть во Франции реальный бизнес. Как и везде, цены на недвижимость определяются месторасположением ? в зависимости от округа, которых в столице 20, или от конкретного места в том или ином районе. Однако качество жилья не всегда соответствует европейским стандартам.

Наименее престижным местом для проживания считается северо-восток и юго-восток Парижа, а самыми популярными ? западный, юго-западный и северо-западный районы города.

В центре Парижа стоимость квартир площадью 100?200 кв. м достигает $1? 1,5 млн. В пригородах Парижа недвижимость дешевле в среднем на 20%, за исключением Нейи и Версаля.

В Великобритании существуют два вида собственности. Freehold предполагает безусловное право собственности на недвижимость, a Leasehold ? пользование недвижимостью на правах аренды в течение длительного временного пер&