"Проваленная" реконструкция"

Талаева Е. "Проваленная" реконструкция" // Строительство и реконструкция . . 8 апреля 2002 (№ 4) . С. 13

Принятая три года назад украинская Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий практически не выполняется.



Одни из первых объектов реконструкции постсоветских ?хрущевок? ? это пятиэтажки в Москве, Санк-Петербурге, Краснодаре. Показателен опыт строителей Минска. Белорусы к своей Программе реабилитации домов первичной массовой застройки подошли серьезно и основательно.

Безусловно, в странах Западной Европы (Франции, Швеции, Финляндии, ФРГ и др.) этот процесс отработан давно.

Конечно, не могла остаться в стороне от мировых тенденций в современном строительстве и Украина. Государственная Программа?0 мерах по реконструкции жилых домов первых массовых серий?утверждена постановлением Кабмина № 820 от 14 мая 1999 г. Этим постановлением в течение 1999-2001 гг. было предусмотрено проведение реконструкции отдельных жилых домов, в том числе и в Киеве. Имелась в виду модернизация жилых домов постройки 1960-70 гг. ? перепланировка квартир и пристройка летних помещений (балконов, лоджий, веранд), а также эркеров, лифтовых шахт. Планировалось надстраивать мансардные этажи и пристраивать дополнительные жилые блоки. Необходимо было утеплять наружные стены ?хрущевок?, вставлять теплосберегающие окна и балконные двери, обновлять инженерные сети, проводить усиление несущих конструкций домов. В институте ?НИИпроектреконструкция? (г.Киев) был разработан проект Государственных строительных норм (ДБН) на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов первых массовых серий. Необходимо было в самые короткие сроки провести комплексное обследование ?хрущевок?с целью выявления факторов, которые влияют на снижение эксплуатационных характеристик жилья с разработкой предложений по улучшению технического состояния зданий, выполнить научные, проектные и строительные работы по полной модернизации нескольких ?пилотных? жилых домов с обеспечением их соответствия современным эксплуатационным требованиям в каждом городе (регионе) Украины. Увы, дальше разработок первичной документации реконструкция ?хрущевок? не продвинулась ни на сантиметр. ДБН по реконструкции этих зданий так и не был утвержден. В пяти областях страны сумели реконструировать лишь по одному зданию, надстроив мансардные этажи. Модернизировал два своих собственных общежития в Киеве строительный холдинг ?Киевгорстрой?. Вот, собственно, и все отечественные ?успехи? в деле реконструкции ?хрущевок?.

?Хрущевки? износились не физически, а морально

В Украине, в послевоенные годы, в условиях острейшего жилищного кризиса было принято решение о массовом индустриальном строительстве жилых домов с конечной целью ? обеспечить каждую семью благоустроенной квартирой. В значительной степени эта цель была достигнута в результате форсированного строительства 5-ти этажных панельных домов, так называемых, ?хрущевок?. Наряду с панельными, такими же темпами по аналогичным типовым проектам строились 4-5-этажные жилые дома из кирпича и крупных блоков. Позднее стали строить дома из объемных блоков и высотой уже до 9-тиэтажей. Сегодня в городах Украины жилье первой массовой застройки составляет 20-30% всего жилого фонда. После 30-40 лет эксплуатации физический и моральный износ этих зданий достиг такого уровня, что возникла острая необходимость не только в их реконструкции, но и в отдельных случаях ? в сносе. Причем, под физическим износом подразумевается, прежде всего, устаревшее инженерно-техническое оборудование, отслужившее свой срок, столярные изделия, в отдельных случаях кровля, элементы фасадов и пр. Капитальные ремонты этих домов при требуемом цикле в 20 лет фактически не проводились. В то же время срок эксплуатации самих зданий далеко не исчерпан. Ошибочно распространенное мнение, что срок эксплуатации ?хрущевок? составляет 50-70 лет. При проектировании этих домов был заложен срок их жизненного цикла в 120 лет. Это подтверждается результатами натурных обследований и изучением фактического состояния, прежде всего, несущих конструкций. Их физический износ не превышает 20-30%. Они обладают необходимым запасом прочности и при нормальной эксплуатации могут прослужить еще 50-70 лет.

?Хрущевки? износились ?морально?. Уровень комфорта проживания, особенно в пятиэтажках, крайне низок, архитектурно-художественный облик застройки невыразителен, придомовые территории с примитивным набором элементов благоустройства используются неэффективно.

Кроме того, существенный недостаток домов данного типа это их неудовлетворительная тепловая изоляция, вследствии чего теплопотери через ограждающие конструкции превышают нормативные в 2-3 раза.

Дальнейшее откладывание мер по реконструкции ?хрущевок? приводит к повышению расходов на содержание жилого фонда первичной массовой застройки.

Как реконструировать ?хрущевки??

Можно подойти к решению этого вопроса ?с размахом?: предусмотреть комплексную реконструкцию кварталов жилой застройки, которая включает и реконструкцию жилых зданий с отселением жильцов, и перепланировку квартир, и дальнейшее развитие торгово-бытовой, социально-культурной и транспортной инфраструктуры перестраиваемых районов.

Увы, на столь масштабные проекты в государственном бюджете Украины средств нет, и в ближайшее время, по-видимому не будет. К тому же просто некуда деть жильцов этих самых сносимых пятиэтажек. Собственникам ?хрущевок? не по карману приобретение жилья в новых престижных городских домах или строительство коттеджей за городом. Очередь на бесплатное коммунальное жилье в стране не только сохраняется, а и неуклонно увеличивается.

Оптимальный, и единственно возможный, вариант реконструкции ?хрущевок? ? комплексная реконструкция и капитальный ремонт жилых домов первых массовых серий с целью сохранения пригодного к эксплуатации жилого фонда и придания ему современных потребительских качеств, что одновременно не исключает сноса отдельных зданий, которые по своим параметрам не подлежат реконструкции.

Построенные в 1960-70-х годах пятиэтажные дома можно почти поровну разделить на здания с поперечными и продольными несущими стенами. Первые малопригодны для улучшения планировки в связи с невозможностью передвижки несущих перегородок. Для таких зданий оптимален комплексно-капитальный ремонт и утепление внешних ограждающий конструкций, например, с помощью метода вентилируемых фасадов.

Для зданий с продольными несущими стенами возможна полная перепланировка квартир с увеличением площадей комнат, кухонь, объединения двух квартир в одну и т.д. Безусловно, и для таких серий домов нужна обязательная дополнительная теплозащита наружных стен, за исключением, может быть, кирпичных домов.

При реконструкции ?хрущевок? вполне возможна надстройка 1-3 и более этажей. ?Модно? сейчас устраивать над зданиями мансардные этажи. Этот ресурс увеличения жилых площадей социально, экономически и градостроительно оправдан. В архитектурно-композиционном плане его освоение открывает новые возможности повышения качества жилья. Специалистами доказано, что в большинстве случаев запас прочности пятиэтажных домов достаточен для надстройки этажей. Этому способствует эффект консолидации фунтов под подошвой фундамента. При надстройке дополнительных этажей также возможна пристройка дополнительных объемов жилья с устройством лифтовых шахт, мусоропроводов и т.п. Перспективны, и в большинстве стран успешно реализуются, так называемые, ?пломбировочные? проекты ? строительство пристроек, размещенных между существующими домами.

Стоимость подобного строительства дополнительных жилых площадей снижается на 20-40% по сравнению с новым строительством.

Где же взять деньги на реконструкцию ?хрущевок??

Вследствии неподъемности сумм, которые предстоит затратить на процесс реконструкции ?хрущевок?, установилось мнение, что государство ? и не должно заниматься этой проблемой?. Ведь не может же государство заботиться только об украинских гражданах, имеющих несчастье проживать в ?хрущевках?, да к тому же приватизированных. А другие собственники жилья, получается, будут обделены ?государевой заботой?? Непорядок... считают чиновники, и провозглашают тезис о том, что инвесторами реконструкции ?хрущевок? должны стать... сами жильцы. Это же в их интересах, вот пусть и решают сами свои проблемы... Но в расчете на одну квартиру затраты на реконструкцию жилья составляют от 30 до 60 тысяч гривен. Во-первых, таких денег, как правило, у малоимущих нет, а, во-вторых, за такую сумму можно приобрести более новую и комфортную квартиру на вторичном рынке, а не связываться с длительными хлопотами по ремонту собственной ?хрущевки?. Так что вопрос об инвесторах ? жильцах ?хрущевок?, как не было бы это удобно государственным мужам, отпадает сам собой.

Повезет тем ?хрущевкам?, которые расположены в районах, приближенных к центральным. Дополнительно полученную, в результате реконструкции, жилую площадь можно реализовывать по коммерческим ценам и тем самым в значительной степени окупить расходы на реконструкцию. Конечно, тут уже от инвестора будет зависеть, вести строительные работы с отселением жильцов, или применить частичное отселение (посекционно) в случае надстройки этажей. Благодаря выгодному месторасположению, на перестройку ?хрущоб? в центре инвестор обязательно найдется.

Для владельцев ?хрущобных? районов, расположенных в значительном удалении от мест, называемых ?элитными?, выход один ? дождаться, когда родное государство созреет не только для декларирования добрых намерений, а, наконец, реально побеспокоится о жилищных условия своих граждан. Только государство может и обязано сконцентрировать финансовые и технические ресурсы для осуществления Программы реконструкции ?хрущевок?.

Редакция благодарит канд. техн. наук Андрющенка В.Н. канд. эконом. наук Онищука Г.И., инж. Дамаскина за помощь в подготовке статьи