Григорій Семчук: Програма реконструкції "хрущовок" дозволяє продовжити іх життя ще на 40-50 років

Семчук Г. Григорій Семчук: Програма реконструкції "хрущовок" дозволяє продовжити іх життя ще на 40-50 років : [Бесіда з головою Держжитлкомунгоспу / Записала Федорченко Л.] // Будмайстер. 2003. №4 . C.4-5

Тема житлово-комунального господарства сьогодні набула нових акцентів, оскільки минулого року рішенням Президента країни був утворений Державний комітет України з питань житлово-комунального господарства, який повинен займатися питаннями стабілізації ситуації в цій галузі. Рідко хто з нас замислюється над тим, як нині утримується наш житловий фонд, дороги, міські території, чи вистачає грошей, які надходять за житлово-комунальні послуги на утримання цього величезного господарства у нормальному стані та на забезпечення належної якості послуг. Одним з найцікавіших питань залишається все ж таки подальша доля задекларованої програми реконструкції будинків перших масових серій (?хрущовок?). Враховуючи це, ми запросили до розмови на сторінках нашого журналу голову Держжитлокомунгоспу Григорія Михайловича Семчука.



- Григорію Михайловичу, що було зроблено Комітетом у галузі реформування житлово-комунального господарства минулого року, і які найголовніші завдання стоять у цьому році?

? Найважливішим, на мою думку, стало те, що процес реформування галузі набрав обертів і вже сьогодні необхідність цього процесу розуміють як у вищих ешелонах влади, так і на місцях. Хоча за деякою інертністю мислення дехто з керівників житлово-комунальних підприємств ще чекає, що звідкісь візьмуться гроші, яких вистачить на латання всіх ?дірок? і нічого самому придумувати не треба. Однак більшість керівників місцевого рівня усвідомлює необхідність ?ініціативи знизу?, яка б допомогла вивести галузь з кризи.

Функції Комітету сьогодні можна характеризувати більш глобально - реалізація державної політики в цій галузі. На нашій першій колегії ми затвердили Стратегію реформування галузі і відповідно поставили завдання перед всіма регіонами розробити такі програми, звичайно, більш конкретні, по кожній області. Тож дуже актуальним є процес розроблення і затвердження Програм реформування житлово-комунального господарства в областях. Комітет надає допомогу керівництву областей, але це не означає, що ми оперуємо лише лозунгами та формальними фразами. Ми вимагаємо конкретних розрахунків та визначення джерел фінансування всіх запланованих заходів. Зокрема, якщо взяти Державну програму реконструкції житлового фонду перших масових серій, то із передбаченої Регіональними програмами на 1999-2001 роки експериментальної реконструкції 50 житлових будинків фактично реконструйовано тільки 19 об'єктів (58,6 тис.кв. м).



- В чому мета цієї програми, і що робить сьогодні Комітет для її реалізації?

? Мета Програми полягає у технічному відновленні існуючого житлового фонду, підвищенні його експлуатаційних якостей і поліпшенні архітектурної виразності житлової забудови. Основним напрямом досягнення цієї мети є відпрацювання архітектурно-планувальних рішень щодо реконструкції житлових будинків та впровадження енергозберігаючих заходів при реалізації експериментальних (пілотних) проектів. Оскільки програма прийнята ще у 1999 році, то перші кроки з її реалізації були зроблені ще Держбудом України. Комітетом спільно з інститутами УкрНДІпроектреконструкція, НДІБВ, Гіпроцивільпромбуд проведена робота з створення нормативно-правової і законодавчої бази для реконструкції і капітального ремонту житлового фонду, у тому числі уніфікованих конструктивних систем мансардних поверхів та утеплення зовнішніх захисних конструкцій, модернізації інженерного обладнання, перепрофілювання потужностей індустріального домобудування на виготовлення будівельних конструкцій і виробів та опоряджувальних матеріалів, конструктивно-технологічних рішень.

Розроблено проекти Законів України ?Про фінансово-інвестиційний механізм реконструкції та положення про регіональні цільові фонди реконструкції?, ?Про реконструкцію та капітальний ремонт житлових будинків?, які, на жаль, не були прийняті.

Загалом реконструкції підлягають житлові будинки перших масових серій загальною площею 61,7 млн. кв. м. Але основна причина, через яку ?пробуксовує? виконання Програми, - відсутність джерел фінансування робіт з реконструкції.

На прохання більшості облдержадміністрацій Комітетом у 2001 році були надані Мінекономіки і Мінфіну відповідні обгрунтування щодо включення до проекту Державної програми економічного та соціального розвитку України на 2002 рік 29,5 млн.грн. для фінансової допомоги облдержадміністраціям, що дозволило б виконати експериментальну реконструкцію 12-14 п'ятиповерхових 3-секційних житлових будинків. Проте зазначені кошти Державним бюджетом на 2002 рік не були передбачені.

Реалізація Програми реконструкції житлових будинків перших масових серій можлива за умови розробки ряду нормативних документів з питань реконструкції житло-цивільних і комунальних об'єктів. В першу чергу це ДБН ?Реконструкція і капітальний ремонт житлових будинків перших масових серій?, ДБН ?Правила обстеження, оцінки технічного стану і паспортизація житлових і цивільних об'єктів? та інші. Комітетом надані пропозиції до проекту Державного бюджету на 2003 рік з реалізації вказаної Програми на суму 758 тис. грн.

За оперативною інформацією управлінь житлово-комунального господарства облдержадміністрацій на 2003 рік на виконання завдань з реконструкції житлових будинків перших масових серій необхідно понад 700 млн. грн.



- Що, на Вашу думку, могло б сприяти зрушенню питання з ?мертвої точки??

? Чекати ?склавши руки?, поки держава спроможеться вирішити цю фінансову проблему, вже не можна. Тому найоптимальнішим шляхом вирішення цієї проблеми є активний пошук інвесторів. В цьому, насамперед, повинні бути зацікавлені мери міст, оскільки це, так би мовити, їх головний біль - утримання місцевого житлового фонду. Частково цю проблему могли б вирішувати і самі мешканці - за допомогою об'єднання у товариства співвласників багатоквартирних будинків. Створивши певну юридичну особу, вони могли б брати кредити на реконструкцію, оскільки вклавши кошти в своєчасний ремонт вони тим самим зменшили б свої експлуатаційні поточні витрати. Однак без державної допомоги це питання вирішити кардинально практично неможливо.



- Які на сьогодні існують технічні рішення і які з них вже знайшли своє застосування у реконструйованих будинках?

- Загальна кількість будинків перших масових серій лише комунальної власності (без урахування відомчого та кооперативного фонду) в Україні становить 25573 будинки загальною площею 71,5 млн. кв. м. Це складає 23% від загального багатоквартирного житлового фонду країни.

Найбільша кількість типових будинків належить до серій 1 -438, 1 -464, 1 -480, з яких дві останні - це переважно панельні будинки загальною площею майже 28 млн. кв. м, а перша - цегляні (28,04 млн.кв. м). На інші типові серії будинків припадає від 1% до 3% загальної кількості будинків.

Найбільш перспективні для реконструкції цегляні будинки, оскільки вони передбачають більші можливості для внутрішнього перепланування.

Реконструкція цих будинків дозволила б вирішити низку соціальних та економічних завдань: збільшення загальної житлової площі на 18-22 млн.кв. м за рахунок надбудови мансардних поверхів та прибудов, зменшення на 30% енерговитрат на утримання будинків за рахунок утеплення огороджуючих конструкцій, модернізації інженерного обладнання, враховуючи встановлення приладів поквартирного обліку тепла, води та газу. Зрештою, проведення масштабної реконструкції дозволило б забезпечити цим будинкам ще 40-50 років безпечної експлуатації за рахунок ремонту стиків панелей, ліквідації течій, промерзання тощо.

Інститутом НДІпроектреконструкція розроблено Рекомендації з вибору прогресивних рішень для реконструкції будинків різних конструктивних систем. Зокрема, для найбільш поширених на території України серій: 1-464 з ?вузьким? кроком поперечних несучих стін, 1 -467 та 1 -468 зі ?змішаним? кроком поперечних несучих стін, 1-480 з перехресно-стіновою несучою системою, 1-438 та 1-447 з трьома подовжніми несучими стінами.

Вибір рішення з реконструкції житлового будинку має бути пов'язаним із загальною концепцією реконструкції забудови житлового кварталу, мікрорайону, житлового масиву. Реконструкція може здійснюватися як з відселенням, так і без відселення мешканців.

Як приклад можна навести реконструкцію п'ятиповерхівки в Харкові, яка була проведена без відселення мешканців. Будинок збудований у 1965 році за типовим проектом серії 1 -464 із двох трисекційних блоків. За результатами обстеження технічного стану будинку, загальний фізичний знос конструкцій та інженерних систем становив 27%.

Проектом було передбачено:

- надбудова мансардного поверху із розміщенням 12 квартир підвищеної комфортності загальною площею 1160,5 кв. м, з них: 2 однокімнатні (по 73 кв. м), 2 двокімнатні (по 82 кв. м), 8 трикімнатних (від 86 до 116 кв. м);

- прибудова до першого поверху лоджій, вхідних тамбурів, окремого входу до технічного поверху, електрощитових, вузлів обліку, зовнішнє утеплення та облицювання фасадів, скління балконів та лоджій, встановлення вікон зі склопакетами, реконструкція внутрішніх та зовнішніх систем забезпечення житлового будинку.

Мансардний поверх запроектований із легких огороджуючих конструкцій зі сталевим каркасом і перекриттями із дрібнорозмірних залізобетонних плит по металевих балках. Стіни мансардного поверху - з пінобетонних блоків із зовнішнім утепленням та облицюванням алюмінієвими листами з лакофарбовим покриттям. Покрівля - скатна металева по металевих конструкціях. Перегородки з гіпсокартонних листів по металевому каркасу зі звукоізоляцією. Стелі підшивні, з гіпсокартону.

Зовнішнє утеплення та облицювання будинку виконувалося за технологією навісного вентильованого фасаду. Матеріал утеплення -скловолокнисті плити ISOVER. Матеріал облицювання - крупноформатні плити ETERNIT. Конструкції кріплення - алюмінієві. Мансардні вікна VELUX зі склопакетами. Для скління балконів передбачені алюмінієві конструкції з одинарним склінням. Передбачено також реконструкцію інженерних систем в технічному підполі та облаштування вузлів комерційного обліку споживання тепла та води, обладнання поквартирних систем опалення і встановлення лічильників гарячої води з імпульсним вихідним сигналом. Система опалення - двотрубна. В квартирах встановлювалися конвектори типа ?Аккорд? з кранами подвійного регулювання. Передбачена повна заміна труб гарячого та холодного водопостачання на труби системи ?Екопластик?. Також передбачена заміна каналізаційних стояків (чавунні труби).

- Якою є ефективність подібних заходів?

- Техніко-економічні показники реконструкції та енергетичної санації будинку, про який йшлося вище, такі:

? спротив теплопередачі огороджуючих конструкцій збільшено в 3 рази, вікон - в 1,4, перекриття горища - 2,35 раза;

? споживання енергоресурсів становитиме 2080 МВт-ч на рік, а економія енергоресурсів - 1703 МВт-ч на рік, що становить приблизно 45%, а в грошовому вимірі - орієнтовно 392 тисячі гривень щорічно;

? загальна вартість реконструкції та енергетичної санації (орієнтовна) 5,08 млн. грн.;

? кошти, які можна отримати від реалізації нових квартир поліпшеної комфортності (орієнтовно), 1,255 млн. грн.;

? термін окупності вкладених коштів - приблизно 10 років.

Загалом можна зазначити, що вартість реконструкції 1 кв. метра площі і вартість будівництва 1 кв. м майже однакова і коливається в межах 1000-1200 грн. (для порівняння реконструкція побудованих 80-100 років тому будинків з дерев'яними перекриттями обходилася в 4000-5000 грн./кв. м). Однак є дуже тонкий соціальний аспект в роботі з мешканцями будинків, які підлягають реконструкції. Багато хто з них не бажає переїжджати в інший район, не хочуть нічого міняти в своєму житті (навіть якщо пропонується варіант тимчасового відселення з поверненням у відреставрований будинок). Сьогодні такі аспекти також вимагають повноцінної законодавчо-нормативної бази, яка б чітко регламентувала права і обов'язки всіх сторін, які задіяні в процесі реконструкції.

Якщо говорити відверто, то програма поки що пробуксовує, але ми розпочали комплексну реформу всього житлово-комунального господарства і сподіваємось на її успішне завершення. Зрештою, для всього потрібен час і сприятлива економічна ситуація в країні. А вона обов'язково буде.