Из "хрущевки" - классное жилье

Франивский А. Из "хрущевки" - классное жилье // Строительство и реконструкция . . 6 марта 2003 (№ 3) . С. 38-39

По сравнению с общим жилым фондом первых массовых серий в Украине, насчитывающем свыше 25,5 тыс. зданий общей площадью 71,4 млн. м2. Количество реконструируемых зданий пока невелико и, соответственно, приобретенный опыт небольшой. Тем не менее, мот опыт, особенно с учетом наметившихся тенденций в мировой зарубежной практике в этой области (Германии, Польше, России, Беларуси и др.) позволяет сделать ряд определенных выводов на перспективу.

Снос или реконструкция

В Москве после тщательного анализа ситуации, сложившейся в городе, полный снос ?хрущевок? был признан нерентабельным, так как в этом случае для расселения требовалось площади в 1,3-1,6 раза больше, что значительно удорожало проекты. Сложившаяся пропорция распределения жилья по инвестиционным контрактам (70% ? инвестору, 30% ? городу) не смогла обеспечить переселения жителей не только в пределах реконструируемых микрорайонов, но и в пределах административных округов. Хотя, конечно, определенная часть 5-этажного жилого фонда в Москве сносится. Но это обосновывается лишь экономическими соображениями. В Украине, например, за последние 10 лет известен лишь единичный случай сноса одной секции 5-этажного дома серии 1-480 в связи с аварийным состоянием здания в Луганске, а в других секциях дома жизнь продолжается.

Не соответствуют действительности и разговоры о том, что ?пятиэтажки? строились как временное жилье в расчете на 30-40 лет эксплуатации. Эти здания возводились по первой категории капитальности с расчетным сроком эксплуатации 125 лет. В подавляющем большинстве капитальные конструкции этих зданий сохранили достаточный запас прочности, хотя отдельные элементы ? карнизы, балконы, козырьки и инженерное оборудование находятся в крайне изношенном или аварийном состоянии, а теплозащитные свойства ограждающих конструкций не отвечают современным требованиям.

С отселением или без

Строительная практика разных стран свидетельствует о приоритетности варианта реконструкции без от-селения жильцов. Реконструкция с отселением жильцов в маневренный фонд или с расселением в новые дома целесообразна лишь при перепланировке квартир и сопряжена, прежде всего, с повышенными финансовыми затратами. Реализация этого варианта невозможна по двум причинам.

Во-первых, необходимо ответить на вопрос о правомерности ремонта частного жилья вообще, а тем более с его перепланировкой и увеличением площади за счет средств всех налогоплательщиков.

То, что это жилье?проблемное и требует определенной бюджетной поддержки, не вызывает возражений. Но эти средства, которых и так не хватает, должны быть, в первую очередь, направлены на решение общедомовых проблем по ремонту кровли, внешних и внутренних инженерных сетей, лестничных клеток, усилению фундаментов и т. д., а не на внутриквартирные ремонты и увеличение площади квартир.

Другая сложность возникает в процессе переселения жильцов из приватизированных квартир. Кто-то уже сделал ремонт квартиры, кто-то сдал ее в аренду, а кто-то вообще не желает ничего менять в ней.

Иногда при переселении жильцы предъявляют непомерные требования, с чем уже столкнулись и в России. К тому же создание маневренного резервного фонда требует значительных денежных средств. Подтверждением этому, как было отмечено выше, являются пока безуспешные попытки отселения жильцов из дома, подлежащего реконструкции в г. Киеве по ул. Туполева, 20 Д, в связи, с чем реконструкция задерживается уже несколько лет.

С другой стороны, опыт реконструкции жилого здания в г. Киеве по ул. Вильгельма Пика, 18 показал техническую возможность и экономическую целесообразность ее выполнения и без отселения жильцов при минимизации их неудобств. Уже выполнены работы по устройству новой кровли, гидроизоляции фундаментов, устройству лоджий и пока конфликтных ситуаций не возникало. Более того, жильцы поддерживают такой вариант реконструкции и их присутствие, активное участие позволяет повысить контроль качества выполняемых работ.

Таким образом, анализ реализации в г. Киеве двух проектов с отселением и без отселения жильцов свидетельствует о реальной возможности проведения реконструкции без отселения жильцов.

Концептуальные подходы к реконструкции

Нужно сразу оговориться, что превратить ?хрущовки? в здания дворцового типа не удастся. Это жилье и после реконструкции будет оставаться ?скромным?, особенно по сравнению с современным комфортным жильем в новом строительстве.

Тем не менее, качество этого жилья и комфортность проживания в нем жильцов могут быть значительно повышены при приемлемых финансовых затратах даже при нынешнем уровне достаточно умеренных доходов проживающего там населения.

При этом должен возобладать прагматичный подход, заключающийся в балансе целей и интересов жильцов с одной стороны и их финансовых возможностей, а также возможностей привлечения дополнительных инвестиций ? с другой стороны. Во многом уровень необходимых инвестиций зависит от оптимальности тех или иных проектных решений и внедряемых при реконструкции технических мероприятий.

Имеющийся опыт проектирования и реконструкции показывает реальную возможность осуществить большой комплекс архитектурно-технических решений и энергосберегающих мероприятий за 500-600 грн./мг. Однако это возможно лишь при взаимовыгодном сочетании интересов всех участников реконструкции (жильцов, инвесторов, бюджетных организаций).

Как показывают результаты инструментального обследования технического состояния зданий к наиболее существенным факторам физического износа, подлежащих устранению в процессе реконструкции в порядке их значимости следует отнести:

? замену кровли или надстройку мансардных этажей;

? гидроизоляцию фундаментов и осушение перекрытия 1 этажа и подвальной части здания;

? усиление несущих конструкций зданий (фундаментов и ограждающих конструкций);

? ремонт и усиление консольных элементов здания (балконов, карнизов, козырьков), находящихся в крайне изношенном или даже в аварийном состоянии;

? утепление внешних ограждающих конструкций (особенно торцевых стен зданий и замена всех светопрозрачных конструкций (окон и балконных дверей); К наиболее значительным факторам морального износа следует отнести: малую площадь кухни, подсобных помещений и балконов. Для устранения этих факторов практически безальтернативный вариант ? обстройка здания эркерами и превращение балконов в ?теплые? лоджии. Это проектное решение полностью решает проблему, как расширения подсобных помещений, так и утепление зданий устройством вторых ограждающих конструкций.

Цокольный этаж

Одними из ?больных? мест и подверженных усиленному разрушению в ?хрущевках? застройки 60-х гг. являются несущие конструкции цокольного и 1 этажей, т. е. стены фундаментов, стеновые панели и плиты перекрытий.

Отсутствие гидро- и теплоизоляции фундаментов, подтопление территорий или сезонное поднятие уровня грунтовых вод, частые аварии инженерных сетей в подвале, неэффективность существующей системы вентиляции, а также промерзание стен фундаментов создают чрезмерно увлажненный климат в техническом подвале. Это переувлажнение настолько интенсивно, что приводит к остаточному накоплению влаги не только в перекрытии, но даже за счет ее капиллярного поднятия в стенах 1 этажа, что приводит к образованию конденсата и, даже, плесневого грибка. При таком состоянии утепление внешних стен здания без санации подземной части может быть даже вредным, так как приводит к ?парниковому? эффекту, особенно на первых этажах и интенсификации коррозийных процессов в несущих конструкциях.

В настоящее время нет эффективных технических решений утепления перекрытия цокольного этажа, как сверху, т. е. полов в жилых помещениях так и снизу, со стороны подвала.

Наиболее рациональный путь утепления перекрытия цокольного этажа ? это перевод цокольной части здания в эксплуатируемые помещения различного назначения, в том числе для строительства подсобных помещений жильцов, помещений для общественной работы или коммерческой деятельности, организации подростковых клубов, устройства теплопунктов и т. д. При этом мы получаем несколько выгод:

? осуществляется нормализация тепловлажностного режима несущих конструкций и, соответственно, продление срока службы цокольного и первого этажа, за счет санации, т. е. осушение нижней части здания;

? предоставляется возможность получения дополнительной площади в пределах 800-1000 м2;

? создается возможность для привлечения инвестиций для реконструкции здания, как за счет жильцов, заинтересованных в получении подсобных помещений, так и за счет арендной платы коммерческих структур. Там же могут быть оборудованы помещения и для домовых комитетов самоуправления.

Инженерное оборудование

Мировая практика потребления энергоресурсов свидетельствует о том, что сохранение энергии более выгодно, чем ее производство. В жилом фонде Украины при нынешних ценах на энергоносители становится экономически выгоднее сохранять тепло, чем платить за его неэкономное расходование. В этой связи, модернизация инженерного оборудования ? наиболее эффективное энергосберегающее мероприятие, которое необходимо осуществить в каждом здании, в первую очередь, независимо от выполнения других работ по реконструкции.

Это мероприятие можно реализовать с участием инвесторов. Такой инвестиционно-производственный процесс модернизации инженерного оборудования тщательно отработан в Польше и массово внедряется в жилищно-коммунальном секторе этой страны.

Одна из основных целей модернизации ? экономия затрат энергоресурсов на отопление зданий, составляющая 20-30%, что обеспечивает реальное возвращение инвестиций и-даже с прибылью. Другая важная цель ? оборудование приборами учета потребления энергоресурсов ? наиболее действенный способ защиты жильцов от монопольного диктата цен и объемов потребляемых энергоресурсов со стороны энергоснабжающих организаций.

Технически, это мероприятие достаточно простое, оно заключается в установлении автоматических терморегуляторов на отопительных радиаторах для поддержания заданной температуры в помещениях, клапанов гидравлического балансирования для выравнивания температуры теплоносителей на стояках, устройстве теплопункта с установкой общего счетчика тепла в доме.

В финансовом отношении это мероприятие также недорогое. Затраты составляют 50-100 тыс. грн. на одно здание или 1-1,5 тыс. грн. с одной квартиры, что примерно равняется 1-2 летней сумме оплаты услуг за отопление. Такую сумму на модернизацию инженерного оборудования имеют возможность оплатить и сами жители, но на первоначальном этапе убедить их в этом сложно. Опыт Польши показывает, что внедрение этого мероприятия очень привлекательно для инвесторов. Производственно-инвестиционные фирмы обеспечивают период окупаемости инвестиций за 3-5 лет при рентабельности до 20%. За последние годы в Польше проведена модернизация отопительных систем в зданиях с оснащением терморегуляторами более чем 12 млн. отопительных приборов, и объемы этих работ ежегодно увеличиваются. Внедрение польского опыта в Украине обеспечит возможность снижения затрат энергоресурсов на отопление, разработку действенной тарифно и расчетной системы оплаты услуг, защиту населения в рыночных отношениях с монопольными теплоснабжающими компаниями, снизит нагрузку через 2-3 года на семейный бюджет жильцов и на государственный фонд жилищных субсидий.

Инвестиции

Общая площадь пятиэтажного здания в зависимости от количества секций составляет примерно около 2500-3500 м2, а общая стоимость реконструкции 2-4 млн. грн.

Устройство одно- или двухуровневой мансарды даст возможность получения дополнительной площади в объеме 800-1200 м2, которую, учитывая близость месторасположения этих зданий к центральной части города, можно реализовать с прибылью. За счет этой прибыли инвестор мог бы утеплить торцы зданий в качестве тендерного обязательства.

В устройстве эркеров и лоджий заинтересованы только жильцы ? это ведь 1000-1400 м2 дополнительной площади. При этом, как было отмечено выше, кроме дополнительной площади автоматически решается вопрос утепления здания, и, соответственно, примерно, на 30-40% снижается стоимость оплаты энергоресурсов.

Для устройства теплопункта и модернизации инженерного оборудования, что также приведет к сокращению потребления энергоресурсов и сн&