Хрущевки грозят социальным взрывом, если допустить их превращение в "гетто" для неимущих

Колычева И. Хрущевки грозят социальным взрывом, если допустить их превращение в "гетто" для неимущих // Янус Нерухомiсть. 2002. №13. C.16-17

В Украине каждая четвертая городская семья живете хрущевке. Построенные по массовым типовым проектам в 60-70 годы пятиэтажки к новому тысячелетию изрядно устарели: физический износ таких домов, по оценкам специалистов, колеблется от 25 до 40 процентов, а морально они состарились и того больше. Три года назад Кабмин решил всерьез заняться этой проблемой. Была утверждена целевая Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий... Обещанного, как известно, три года ждут, и мы решили выяснить, что изменилось за это время.



Вряд ли стоит пересказывать содержание самой программы. Что касается ее первоочередных мероприятий, то они в основном "бумажного" характера, рассчитаны на 1999-2002 годы и, по сути, должны были стать подготовительным этапом на пути к массовой санации (реконструкции) хрущевок. Предполагалось, в частности, что к началу нынешнего года Украине будет завершена экспериментальная реконструкция 50 домов, но удалось "облагородить" только 14 (из более чем 25 тысяч).

Есть желание, нет возможности...

Даже в Киеве реконструкция идет медленно, "облагородить" за три года удалось всего несколько домов и то из числа бывших общежитии и гостинок, где остро стоял вопрос об отселении, а реконструкция проводилась за счет последующей продажи квартир населению. Но именно на этих объектах удалось приобрести значительный опыт. В столице первым, "показательным" реконструированным без отселения домом должно стать здание на Нивках, по улице Вильгельма Пика, 18. В этом доме планируется утеплить стены, углубить подвал, крышу покрыть металлочерепицей, заменить коммуникации, сделать теплые лоджии, а первый этаж облицевать фасадным кирпичом. Ориентировочная стоимость реконструкции ? 2,5 миллиона гривень. Немало, но она должна продлить дому нормальную жизнь на 50 лет. Строить же новое жилье раза в четыре дороже.

Среди горожан бытует мнение, что хрущевки строились абы как и простоять должны лет по 50, не больше. Байки. Оказывается, это дома второго 'класса капитальности и по документам расчетный срок их эксплуатации ? 100-125 лет. Самое слабое место в них ? инженерные сети: отопление, водопровод, канализация.

По словам начальника отдела реконструкции коммунального предприятия "Киевжилспецэксплуатация" Ирины Скрипки, проектировщикам домов первых массовых серий можно, со скидкой на время, простить все: и крохи-кухни, и совмещенные санузлы. Но отсутствие в проектах нормальных подвалов... В половине домов подвальные помещения не выше 60-90 сантиметров! В остальных домах ситуация еще сложнее ? инженерные сети там проложены... через квартиры жильцов, а для их ремонта нужно вскрывать полы (отсюда на первых этажах грибок, сырость и прочие "прелести"). Если бы были полноценные подвалы, то половина проблем технического обслуживания отпала бы сама собой. Тем не менее решать их надо.

? Но не за счет государства, ? считает Ирина Скрипка. ? Разрабатывая городскую региональную программу, специалисты НИИ социально-экономических проблем города подсчитали, что даже на скромную реконструкцию всех киевских хрущевок требуется треть годового бюджета страны! В техническом плане коммунальные службы к этой работе готовы. Есть проекты, есть материалы, причем отечественные, есть профессионалы-строители. Нет денег и нет законодательной базы.

Промедление взрыву подобно

Увы, мы до сих пор живем с Жилищным кодексом Украинской ССР, принятым еще в 80-е годы. О приватизации и частной собственности в нем даже не упоминается. Отселить людей ? целая проблема. Даже если появится инвестор, готовый всех переселить в новые квартиры, снести старый дом и построить новое здание, то всегда найдется жилец, который ничего в своей жизни менять не хочет. Принудительно выселить его нельзя, а суд такое дело даже не берет в производство. Как решать эти вопросы ? никто не знает.

? Проблема реконструкции домов первых массовых серий актуальна не только для Украины, но и почти для всех европейских стран, ? считает заместитель начальника Управления архитектурно-строительных систем и инженерного оборудования домов и сооружений Госстроя Украины Александр Авдиенко. ? В Европейской экономической комиссии ООН даже существует специальный Комитет по населенным пунктам. Специалисты изучают этот вопрос в глобальном масштабе. По их прогнозам в тех странах переходного периода, которые не поторопятся решить проблему, последствия могут быть социально опасными. Дело в том, что из однотипных и невыразительных домов первых массовых серий постепенно идет отток состоятельных семей. Остаются те, кто нерегулярно оплачивает коммунальные услуги. Ситуация обостряется еще и потому, что содержание таких домов обходится очень дорого: они потребляют огромное количество тепла. Получая все меньше денег и влезая в баснословные долги перед поставщиками воды, газа, электроэнергии и тепла, ЖЭКи в конце концов будут вынуждены отказаться от этих зданий и отключить их ото всех коммуникаций. Во что после этого превратятся дома, можно только догадываться. Но надо не гадать, а хоть что-то делать. Ведь существует множество технических решений реконструкции таких домов.

Учитывая менталитет наших граждан, архитекторы предлагают несколько способов проведения работ: без отселения, с частичным и с полным отселением жильцов. В прошлом году в Харькове был завершен первый пилотный проект реконструкции без отселения людей. Сегодня головной институт "НИИпроектреконструкция" разработал пакет нормативных документов и архитектурно-технических решений реконструкции панельных, кирпичных и блочных домов.

Несколько иной путь был избран в Киеве. Первоначально в столице планировали проводить реконструкцию пятиэтажек следующим способом. На первом этапе построить в микрорайонах "стартовые" дома, отселить в них жильцов из проблемных "панелек", а сами "панельки" реконструировать. Потом в обновленное жилье переселить людей из соседних подлежащих санации домов... Своеобразная "волна", метод так и назвали ? волновой. Вариант, когда люди переселяются в "стартовый" дом, а после реконструкции возвращаются в свои квартиры, отвергли сами жильцы. "Наша мебель, ? говорили они, ? двух переездов не выдержит". В столице построили все же два "стартовых" дома. Правда, пока их возводили, возникли проблемы с бюджетным финансированием. Достраивать дома пришлось за счет продажи квартир. "Волна" утихла, так и не поднявшись.

Сотрем безликость с улиц городов

Надо отдать должное полету фантазии архитекторов. В своих проектах они предлагают не только укреплять каркасы зданий, но и повышать их этажность за счет достройки шестого этажа и мансарды.

В надстроенных помещениях предполагается размещать шикарные квартиры в двух уровнях. Сами здания могут быть расширены по периметру, особенно с торцов. В тех домах, где это целесообразно, осуществляется полная перепланировка квартир. При этом исключаются квартиры с проходными комнатами, увеличиваются площади подсобных помещений (ванных, кухонь, прихожих), устраиваются кладовые. Предполагается даже пристраивать лоджии с раздвижным остеклением.

Но самым главным в реконструкции является утепление наружных стен. Ведь хрущевки плохо держат тепло. Летом в них жарко, зимой ? холодно. Реконструкция должна сократить теплопотери минимум на треть, а то и наполовину. Одновременно с "макияжем" планируется капитально модернизировать все инженерно-технические системы, установить счетчики расхода газа, воды и тепла. После такой реконструкции из хрущевок получаются квартиры повышенного комфорта, а дома приобретают выразительные фасады.

Если дом "подрастет", то в нем появятся лифты и мусоропроводы. Жильцы первых этажей получат небольшие земельные участки с выходом в садики непосредственно из квартир, (правда, в том случае, если дома находятся в центре квартала). На первых этажах зданий, выходящих на магистральные улицы, предполагается разместить магазины или офисы.

Уже сейчас можно сказать, что недостатка в проектах нет. Намного сложнее обстоят дела с двумя другими проблемами: подводом под все эти начинания законодательной базы и изысканием денег на реконструкцию.

Финансы поют романсы

Сейчас, когда жилье стало частной собственностью, принять законы, которые бы устраивали абсолютно всех, практически невозможно. В хрущевках в основном живут пенсионеры, и переселяться они, как правило, не хотят. Поэтому масштабную реконструкцию удастся провести далеко не в каждом доме. Другая проблема еще острей: стоимость реконструкции одного дома составляет 2-3 миллиона гривень. Где их взять?

С этим вопросом мы обратились к заведующей отделом экономических методов управления строительством НИИ строительного производства Людмиле Кокаревой:

? Реконструкция может привлечь самых разных инвесторов. Однако для этого нет пока необходимой законодательной базы. По поручению Госстроя институт разработал проект закона о финансово-инвестиционном механизме реконструкции жилых домов первых массовых серий и проект типового положения о нетрадиционных фондах реконструкции жилья. Но принятие этих документов задерживается. И все же мы не сидим сложа руки, а предлагаем органам местного самоуправления, у которых полномочий вполне достаточно, организовать в регионах апробацию предложенных идей. Пусть это будет региональное положение о нетрадиционных фондах реконструкции жилья.

Было бы очень хорошо, если бы своеобразной стартовой площадкой стал в этом отношении Киев. Ведь есть же положительный опыт взаимодействия "Киевгорстроя" с банком "Аркада". Сотни тысяч квадратных метров жилья построены благодаря их сотрудничеству.

В институте, в частности, считают, что одним из основных источников финансирования могут стать средства населения. Заманчиво привлечь на эти цели также деньги предприятий или частных инвесторов. Власти, в свою очередь, могут предоставить участникам реконструкционной деятельности какие-то льготы по налогообложению. Положительный эффект, по мнению ученых, будет достигнут обязательно. Тем более что уже разработан и апробируется проект системы показателей оценки эффективности реконструкции.

Итак, слово за местными властями... И самими жильцами!