Реконструкція "хрущовок"

Франівський А. Реконструкція "хрущовок" // Будмайстер. 2002. №5. C.30-31

Останніми роками міська адміністрація Києва приділяє значну увагу поліпшенню умов проживання мешканців у 5-поверхових будинках забудови 60-х років, які, м'яко кажучи, є малокомфортними, особливо порівняно з сучасним житлом. Проблема набула соціального значення, адже 5-поверховий житловий фонд, побудований у 60-х роках налічує близько двох тисяч будинків, в яких проживає близько 20% населення міста. Утримання цього сектора житла стає дедалі складнішим для місцевої влади і для самих мешканців, що обумовлено високим рівнем його фізичного і морального зносу і необхідністю значної бюджетної підтримки.

Значний фізичний знос має покрівля, балкони, інженерне обладнання тощо. Спостерігаються в окремих випадках дефекти стінових панелей, корозія арматури та бетону, руйнування стиків, поява тріщин, послаблення фундаментів тощо. Незадовільна теплоізоляція стін будівель, промерзання панелей призводять до невиправданих витрат тепла, в 2-3 рази вище нормативних. Зовнішні інженерні мережі потребують заміни, а строки служби їх вже перевищені.

У той же час обстеження цих будинків свідчать, що капітальні, несучі конструкції далеко не вичерпали свій ресурс і перебувають у задовільному стані. При належному їх ремонті та виконанні енергозберігаючих заходів їх експлуатація може бути подовжена, за оцінками різних фахівців, ще на 40-60 років.

Тому головна проблема для самих мешканців і головне завдання для проектувальників та будівельних організацій лежить в спільній площині - запропонувати найбільш раціональні технічні рішення та обсяги робіт з урахуванням обмеженого бюджетного фінансування і невеликих прибутків громадян, які мешкають в цих будинках. Адже житло здебільшого вже приватне або має таким стати.

Одночасно існує необхідність визначити ті переваги, які матимуть мешканці після реконструкції, яким буде її економічний та соціальний ефект, чи є взагалі сенс витрачати якісь кошти, а якщо є, то де та розумна межа, яка гарантує знаходження відповідного компромісу?

З цією метою за завданням міської держадміністрації інститутом ?Київпроект?, як головною організацією по вирішенню цієї проблеми в м. Києві, розроблено різні за своїм архітектурно-технічними рішеннями і обсягами робіт проекти реконструкції 5-поверхових будинків в різних районах міста з відселенням мешканців, які чекають свого впровадження. Як альтернативний варіант реконструкції, Держбудом України було також запропоновано до реалізації експериментальний проект реконструкції без відселення мешканців, тобто ближче до капітального ремонту або санації будинку.

Зацікавленість архітектурної громадськості міста у визначенні раціональних підходів до комплексного вирішення цієї важливої проблеми можна пояснити тим, що в містобудівному відношенні території, забудовані в 60-х роках, являють собою розріджену малощільну забудову в межах 3-5 тис. кв. м. загальної площі на 1 гектар порівняно з щільністю забудови в 80-ті роки в межах 8-Ю тис. кв. м. на 1 гектар. Це обумовлює низьку ефективність використання земельних ділянок під старою забудовою, що має суттєве значення для районів міста з високою ринковою вартістю землі і житла.

Крім того, квартали, забудовані в 60-ті роки, являють собою бездворові простори, які перевантажені невпорядкованим насадженням дерев і кущів, не мають облаштованих місць для стоянки автомобілів, де не забезпечено безпеку пішоходів у зв'язку з відсутністю тротуарів і наявністю звужених проїздів.

Хоча в м. Києві не виключено можливість знесення якоїсь незначної кількості будинків, враховуючи майбутні зміни містобудівної ситуації в окремих конкретних районах міста, або аварійний стан конкретного будинку, все ж реконструкція переважної частини цього вже проблемного житлового сектора є процесом неминучим, хоча б з суто економічних причин. Якщо в цілому в Україні житловий фонд будинків перших масових серій налічує близько 72,0 млн. кв. м і в ньому проживає четверта частина населення, до того ще й бідного, а ми будуємо поки що близько 6,0 млн. кв. м. житла на рік, то відповідь на питання є зрозумілою. Треба діяти.

Минулого року на замовлення міської держадміністрації в НДІ будівельного виробництва було розроблено експериментальний проект реконструкції (санації) 5-поверхового 4-секційного жилого будинку на 80 квартир по вул. Вільгельма Піка, 18 в Шевченківському районі з проведенням робіт без відселення мешканців. Реалізацію проекту заплановано на 2002 рік.

Хоча заключні висновки щодо економічної і соціальної ефективності проекту можуть бути зроблені після проведення реконструкції, вже на стадії завершення проектування було би доцільно обмінятися думками та поглядами щодо технічних і економічних рішень, закладених в проекті.

Проектом передбачено влаштування нового даху з покриттям з металочерепиці, утеплення горища і зовнішніх стін будинку, переобладнання балконів в утеплені лоджії, обладнання лоджій на першому поверсі, гідро- і теплоізоляція фундаментів, переобладнання технічного підвалу (підпілля) в експлуатоване приміщення, модернізація, а фактично заміна внутрішньобудинкових інженерних мереж, обладнання сучасного теплопункту з встановленням в квартирах приладів обліку та регулювання споживання енергоресурсів, благоустрій прибудинкової території. Кошторисна вартість проекту становить близько 2,5 млн. грн., а термін виконання робіт - в межах 9-12 місяців.

Які переваги від реалізації проекту отримають мешканці реконструйованого будинку?

Перше: додаткові підсобні приміщення у вигляді утеплених лоджій площею 3-4 кв. м, в тому числі і на першому поверсі та коморок в підвальному приміщенні площею 4-6 кв. м. Що стосується лоджій, то це будуть не лише засклені приміщення, а огороджені термічними панелями, теплозахисні якості яких втричі вищі, ніж у зовнішніх капітальних стін. По суті, це будуть теплі приміщення з температурним режимом, наближеним до кімнатного. А в самих кімнатах, огороджених лоджіями, температура повітря підвищиться на 4-6оС. З технічної точки зору немає ніяких перешкод огородження лоджіями і кухонь з влаштуванням виходу на них з кухні. При цьому площа лоджій збільшиться до 10 кв. м, в результаті чого кухня може бути розвантажена від побутових приладів.

Крім покращення теплового комфорту в кімнатах та рівня енергозбереження, поліпшення умов проживання мешканців за рахунок додаткових підсобних приміщень, влаштування лоджій з сучасних матеріалів і виробів значно покращить архітектурну виразливість будинку.

Друге: проектом також передбачено заміна всіх віконних столярних виробів на енергозберігаючі з термічним опором відповідно до нових норм з теплозбереження в будівлях, і можливо, встановлення вхідних броньованих дверей в кожній квартирі.

Третє: впровадження енергозберігаючих заходів, зокрема, проведення зовнішнього утеплення всього будинку, влаштування сучасного теплопункту з встановленням поквартирних і загальнобудинкових приладів обліку витрат тепла, води та газу. Це дасть можливість крім підвищення теплового комфорту в цілому в жилих приміщеннях зменшити оплату за комунальні послуги приблизно в 2 - 2,5 раза.

До загальних переваг слід віднести відновлення технічного стану жилого будинку та підвищення його експлуатаційних якостей, покращення архітектурно-художнього вигляду будинку в цілому, проведення благоустрою та озеленення прибудинкової території відповідно до сучасних вимог, передбачених в архітектурно-будівельному завданні, тобто влаштування всіх видів майданчиків для відпочинку і розваг, стоянки для автомобілів біля будинку.

Планується також переукладання зовнішніх інженерних мереж і заміна дорожнього покриття на сучасне, екологічно чисте з ФЕМів.

Що не планується - то це внутрішнє опорядження житлових приміщень з тієї простої причини, що це житло приватне, або таким має стати, і турбота про його збереження є особистою справою власника, а отже і кошти для цього повинні залучатися приватні, як це робиться в усьому світі. Місцева влада просто не має правових підстав для ремонту приватного житла за рахунок коштів всіх платників податків, яким би воно проблемним не було. Є житлові будинки ще в гіршому стані, а деяка частина населення міста не має житла взагалі. І тим більше держава не має навіть морального права використовувати податки цієї частини населення для ремонту приватного житла, хоча проектом і передбачено деякі бюджетні кошти на внутрішнє опорядження квартир в разі його пошкодження при виконанні робіт.

Звісно, що в процесі реконструкції мешканці відчуватимуть деякі незручності, особливо в початковий період проведення робіт, адже їх виконання здійснюватиметься без відселення мешканців. Але, враховуючи досвід реконструкції перших будинків без відселення мешканців в Москві і Харкові, де період виконання робіт затягнувся на 5 років, планується скоротити його до мінімуму, що вимагає об'єднання зусиль всіх учасників проекту, тобто замовників - комунального підприємства з утримання житлового фонду Шевченківського району, проектної організації - НДІ будівельного виробництва і підрядної будівельної організації, безумовно за підтримки районної адміністрації Шевченківського району і міських структур.

Оптимізм щодо термінів виконання робіт вже підтверджується всебічною і активною допомогою, як з боку генерального замовника - комунального підприємства ?Київжитлоексплуатація? в особі її керівництва - начальника підприємства В.І. Стельмаха і начальника відділу реконструкції І.0.Скрипки, так і з боку місцевої влади в особі заступника голови райдержадміністрації Шевченківського району В.І.Пінчука. Незважаючи на певні труднощі, будівництво вже розпочалося, оперативно вирішуються фінансові та організаційні проблеми. Є надія на співробітництво з боку самих мешканців, адже ринкова вартість житла після реконструкції зросте щонайменше на 20-30%.

Експериментальна частина проекту полягає в проведенні енергетичного аудиту будинку після його утеплення, визначення теплового стану жилих приміщень і фактичних показників витрат тепла, води і газу, які очікується скоротити в 2-2,5 раза порівняно з розташованими поруч будинками. Буде також розроблено тарифну і розрахункову системи оплати за споживання енергоресурсів для м. Києва, а в подальшому - для всієї країни. Крім того, буде запропоновано реальний механізм залучення коштів на реконструкцію житла без фінансової участі мешканців, в частині модернізації інженерного обладнання. Такий механізм створено в Польщі, де він ефективно працює і може бути запроваджений в Україні.

Одночасно, з виконанням комплексного проекту по вищезазначеному будинку є можливість реконструкції жилих будинків за окремими елементами будівель, так би мовити конструктивами, що в майбутньому, можливо, стане основним варіантом реконструкції будівель за участю мешканців. Наприклад, можливим є влаштування утеплених лоджій по секціях будинків, що може бути привабливим для мешканців. Аналогічно може вирішуватися питання влаштування даху в легких металевих конструкціях з довговічним захисним покриттям, що практично зніме витрати на його ремонт на 50 років.

Всі розроблені в процесі виконання проекту нові проектно-технічні рішення, в тому числі системи утеплення зовнішніх стін, утеплені лоджії, дах з металевим каркасом з тонкостінного гнутого профілю завтовшки 1,5 мм та інші розробки відтворені в демонстраційних макетах та стендах в натуральних розмірах, з якими є можливість ознайомитись у виставковому залі НДІ будівельного виробництва за адресою: м Київ, Червоно-зоряний пр. 51.