Хрущевки: сносить нельзя реконструировать

Скоробогатова О. Хрущевки: сносить нельзя реконструировать // Директор. 2003 . №4. C. 82-83

Превращение советской мечты в головную боль случилось как-то незаметно. Коммунизм мы так и не построили, а кучные серые микрорайоны панельных ?хрущоб?, построенных временно, лет на 20-30, остались стоять памятником надеждам на светлое завтра. Народившемуся капитализму, понятно, недосуг заниматься наследством осчастливившего миллионы советских семей генсека. Как же решать проблему 15 млн россиян, живущих в домах первых массовых серий, срок жизни которых стремительно подходит к концу?

Прорыв панельной блокады

В целом, по оценке экспертов, физический износ жилого фонда пятиэтажек не превышает 30%, и, следовательно, их ?массового падежа?, как пишет ?Российская газета?, в скором времени ожидать не приходится. Конечно, условия жизни в них сложно назвать достойными XXI в. К тому же, уже сейчас проявилось множество дефектов и недостатков конструкций: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Жители уже привыкли к тому, что наружные стены пятиэтажек постепенно выпирают, а кое-где и вовсе готовы отвалиться...

Всерьез о проблеме обветшавших панелек задумались в конце 80-х гг., но из-за экономических неурядиц решение пришлось отложить. В середине 90-х гг. на прорыв панельной блокады двинулась Москва. В рамках первого этапа разработанной программы было снесено более 2 млн кв. м жилой площади ?хрущоб? серий К-7 и 11-32, параллельно для ?волнового? переселения возводились новые дома.

Сейчас активно обсуждается судьба пятиэтажек более новых 511-й и 515-й серий, москвичи решают, что выгоднее городу: сносить или реконструировать эти дома? Профессионалы-строители выступают за снос, заявляя, что реконструкция неминуемо превратится в издевательство над жителями, а капремонт потребует немалых затрат и может обернуться убытками. Конечно, не забывают при этом и о своем интересе: если решено будет хрущевки ?приговорить?, объемы нового строительства в Москве взлетят до небес.

Команда Лужкова ? за реконструкцию с надстройкой мансардного этажа. И неспроста ? в случае переселения из снесенных домов жильцам придется предоставить примерно в полтора, а то и в два раза больше новых площадей. В соответствии с нормами ? программа-то муниципальная. А если жильцы останутся в своих домах, то проблему тесноты и улучшения жилищных условий каждый будет решать за свой счет.

В Кировском районе Санкт-Петербурга уже несколько лет успешно ведется социально-градостроительный эксперимент по реконструкции и модернизации домов первых массовых серий. Вариантов спасения хрущевок несколько. Самые старые сносят, подающие надежды ? реконструируют различными способами, в зависимости от серий ? вплоть до возведения кирпичных многоэтажных вставок с частичным расселением.

К проблеме... фасадом

В Екатеринбурге пока столичного размаха в борьбе с панельной угрозой не наблюдается. Наиболее проблемными считаются дома серии 1-335, построенные в 50-60-е гг. ?Эта серия изначально была неудачная, ? говорит начальник отдела капитального строительства и ремонта муниципального предприятия ?СУЭРЖ? Наталья Васильева. ? Проект предполагал неполный каркас: внутри здания ? колонны, снаружи ? легкие панели стен. Почти сразу стало понятно, что такой нагрузки они нести не могут. Уже в конце 80-х гг. истек срок нормативной эксплуатации десятков домов, и муниципальные службы начали в экстренном порядке изучать зарубежный опыт. Ведь крупнопанельное жилье после войны строила не только Россия?.

Так, выяснили, что голландцы, к примеру, свои ?панели? просто снесли, а вот во Франции существуют и активно работают программы модернизации с расширением и значительным улучшением потребительских качеств устаревшего жилфонда. В Западной Европе реконструировать старые панельные дома оказалось даже выгодно, ведь себестоимость квадратного метра в надстроенных этажах вдвое ниже, чем в обычной новостройке. К тому же, французы проводят реконструкцию с обязательным отселением жильцов. У нас же за дефицитом маневренного фонда решено было браться за дело без отселения.

Пригласили европейских специалистов из международного фонда ?Ноу-Хау?, который инициировал проект, провели анкетирование жильцов выбранного в Екатеринбурге дома по ул. Белореченской на предмет их готовности хотя бы частично оплатить будущие блага. А их после модернизации по французскому варианту обещалось немало: эффектный внешний вид, дом должен был ?подрасти? на целых два этажа, на верхнем предполагалось устройство мансарды, соответственно появились бы лифты, в квартирах ? большие лоджии, а главное ? увеличение площадей жилых помещений и решение наболевшей проблемы энергосбережения.

Однако, памятуя недавние советские времена, когда жилье ?давали?, жители единодушно платить отказались. И, казалось бы, не прогадали: реконструкция все равно началась ? на средства городского, областного и федерального бюджета в равных долях. К реализации нового проекта с энтузиазмом подключились МП ?Феникс? в качестве заказчика и застройщика, ДСК ? подрядчика, завод ?Бетфор? планировал даже открыть новую линию по производству облицовочных панелей и газозолобетонных блоков. И в 1996 г. был даже сдан один подъезд.

Но после кризисной неразберихи денежные потоки заметно поиссякли, и реконструкция велась в час по чайной ложке. Только в 2002 г. стройплощадка оживилась. ?В прошлом году мэрия выделила на реконструкцию дома 15 млн руб., поэтому и сделать за год удалось больше, чем за все предыдущие?, ? говорит директор ЕМУП ?СУЭРЖ? Виктор Карташев.

?На экспериментальном доме задачу окупаемости мы не ставили, ? говорит зам. директора ?СУЭРЖ? Марина Виноградова, ? задача была скорее посмотреть, как пойдет модернизация. Когда со средствами стало плохо, мы вновь обратились к жильцам с предложением подключиться к финансированию, но большинство из них предпочли ждать, когда ситуация решится сама собой.

Конечно, за счет надстраиваемых этажей планировалось окупить работы по модернизации. Но в ходе эксперимента по объективным причинам ?потерялись? верхние этажи, соответственно и средства, которые можно было выручить от реализации новых квартир?.

В принципе, специалисты считают, что экономически вариант мансардной реконструкции вполне жизнеспособен. Но только если она проводится с отселением жильцов. Причем, как считает председатель комитета по городскому хозяйству и муниципальной собственности Екатеринбургской Городской думы Максим Серебренников, проблема маневренного жилфонда не так уж и безнадежна. Он есть, и немалый, но используется не всегда по прямому назначению. К тому же, депутат убежден, что реконструкция хрущевских домов вполне может принести прибыль частным инвесторам, застройщикам и ничего при этом не стоить городу. При условии, если бы муниципалитет пошел навстречу строителям и освободил их от высоких ? 23% ? отчислений в бюджет.

Сегодня в муниципальные службы уже обращаются инициативные группы из числа жильцов хрущевок с предложением начать реконструкцию их домов. Но дело тормозится в первую очередь тем, что получить согласие 100% жильцов дома практически невозможно: живут-то в этих старых домах люди большей частью с доходом ниже среднего. Кроме того, многих отпугивает опыт ставшей уже городской достопримечательностью ?зависшей? панельки на Белореченской.

Неотложка для хрущевки

В 2000 г. SOS подали еще несколько хрущевок по ул. Мира и Комсомолькой. Укреплять их было решено, разгружая несущие панели путем установления внутри квартир металлических стоек, на которые передается полная нагрузка на здание.

Однако из жителей 80 квартир наиболее ветхого дома поначалу на проведение работ согласились только две семьи. ?Мы пытались объяснить бабулям, что, если работы не продолжать, из-за одной отслужившей век панели рано или поздно здание просто сложится как карточный домик, но они отвечали: как суждено, пусть так и будет?, ? рассказывает Марина Виноградова. Уговорить жильцов удалось, только пообещав им провести ремонт в квартирах, поменять водопровод и сантехнику, а в недалеком будущем ? заменить кровлю, вентиляцию и утеплить фасады. В итоге в конце года начались работы по укреплению конструкций, после чего, как утверждают специалисты, дом простоит еще как минимум 50 лет.

Сегодня муниципальной службой реабилитации жилья проведено обследование еще 17 домов Железнодорожного района Екатеринбурга. Все они подверглись ударной нагрузке взрывной волны в 1988 г. во время аварии на Сортировке, поэтому все нуждаются в реконструкции и укреплении конструкций, а двум уже сегодня необходима неотложная помощь. Скорей всего, она будет оказываться по варианту с домом на ул. Комсомольской.

В рамках федеральной программы ?Жилище? была принята подпрограмма, предусматривающая финансирование реконструкции панельных домов массовых серий, но Екатеринбург, по словам специалистов ?СУЭРЖ?, так ничего по ней и не дождался. Сейчас решение проблемы хрущевок отдано на откуп регионам. Конечно, таких денег, как в Москве, на эти проекты на Среднем Урале нет и долго еще не будет. Поэтому масштабной реконструкции целыми районами пока не придвидится. Однако, как говорят эксперты, процесс под контролем: упасть ?хрущобам? не дадут, но лет через 5-10 надо готовиться к необходимости кардинальных решений.

Можно было бы по примеру С.-Петербурга обязать застройщиков, получающих землеотводы под новое строительство в центре города, ?позаботиться? о стоящих рядом хрущевках. Но, как показал наш опрос, взяться за это хлопотное дело охотников в Екатеринбурге найти будет нелегко.

Поэтому наиболее приемлемым считают вариант мансардной реконструкции на средства муниципалитета и частных инвесторов с обязательным отселением жильцов. Для этого предлагается между домами возводить современную девятиэтажную вставку и в нее на время проведения работ отселять людей из хрущевок.

Можно вместо строительства вставок отселять жителей в брошенные ведомственные нежилые здания с переделкой их под жилые. В общем, вариантов прорабатывается много, главное - решить проблемы инвестиций и собственности.