Новая жизнь 5-этажек

Дамаскин Б. Новая жизнь 5-этажек // Янус Нерухомiсть. 2002 . №23. C. 20

С каждым годом в Украине приобретают все большую остроту две проблемы: обеспечение жильём более 1,5 млн. семей, ожидающих его, и содержание в исправном техническом состоянии существующего жилищного фонда общей площадью 1 млрд, кв.м или 10,4 млн. домов, из которых 74 тыс. являются многоэтажными.



Несмотря на то, что в последние 2-3 года объёмы жилищного строительства стали возрастать, капитальные вложения в реконструкцию и ремонты за последние 10 лет резко снизились и продолжают снижаться. И если администрации крупных городов, таких как Киев, Львов, Днепропетровск, Харьков и некоторые другие изыскивают средства на ремонты и реконструкцию старых зданий в центральных районах, то на массивы и микрорайоны, застроенные в 50-70 годы типовыми 5-9-этажными жилыми домами, средств выделяется крайне недостаточно.

"Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий", принятая Кабинетом Министров в 1999 г., вселила надежды на ускорение и возрастание объёмов реконструкции 5-этажных домов.

Актуальность решения проблемы реконструкции и модернизации этой части жилищного фонда, т.е. 5-этажных домов, была вызвана:

- социальной значимостью, так как общая площадь 5-ти этажных домов, (крупнопанельных, крупноблочных и кирпичных) составляет более 72 млн. кв.м или почти 23% городского жилищного фонда;

- истекшими нормативными фоками проведения капитального ремонта этого фонда, который за 35-40 летний период эксплуатации претерпел 30-40%-ый физический износ, но ещё более значительный моральный износ, который выражается в несовершенстве планировочных решений, однообразии и невыразительности внешнего облика как отдельных домов, так и сложившейся из них городской застройки, недостаточности тепло- и звукоизоляции и др.;

- технической возможностью и экономической целесообразностью увеличения объёмов жилищного фонда за счёт надстроек и пристроек к зданиям при реконструкции и снижении стоимости 1 кв.м получаемого при этом дополнительного жилья на 20-30% по сравнению с новым строительством;

- необходимостью утепления ограждающих конструкций (стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий над холодными подвалами и подпольями), в соответствии с новыми нормативами), что позволит снизить расходы тепловой энергии до 40%, а в сочетании с модернизацией инженерного оборудования домов, оснащением их приборами учёта, контроля и регулирования расхода тепла на отопление и горячее водоснабжение, ? снизить теплопотребление в 1,5-2 раза.

Необходимым условием для принятия решения о характере реконструкции отдельного 5-ти этажного дома или квартала, микрорайона, жилмассива является наличие комплексных инженерно-технических обследований и проектных проработок, увязывающих вопросы стоимости, совместимости их с окружающей средой, инфраструктурой и инженерными сетями района или города.

Многообразие проектных решений реконструкции домов, которые предлагает "НИИпроектреконструкция", позволит выполнить практически любые пожелания и требования заказчиков и инвесторов ? это и повышение этажности, комфортности, устройство мансард, пристройки, лифтов, мусоропроводов и т.п.

Обязательным условием для решения вопроса в судьбе каждого дома является заключение о возможности и целесообразности капитального ремонта, модернизации, реконструкции или сноса, составляемое на основании обследования его технического состояния и инженерно-геологических изысканий. Требуется также технико-экономическое обоснование варианта.

Надстройкой 1-2 этажей или только мансардного этажа, строительство вставок между домами или пристроек весьма притягательны для многих инвесторов, получивших возможность приобретения недвижимости в центральных или престижных районах городов.

Следует отметить, что отдельные дома, кварталы, микрорайоны или жилмассивы после реконструкции будут иметь новый архитектурный облик, выразительность, индивидуальность.

Реконструкция жилых домов может осуществляться двумя основными путями (методами):

- с отселением жильцов в заранее построенные дома временно (с последующим возвратом на прежнее место жительства) или на постоянное проживание;

- без отселения жильцов.

Наиболее экономичным и реальным для городских властей является реконструкция с надстройкой этажей без отселения, позволяющая решать проблему улучшения жилищных условий или получения жилья без освоения новых территорий.

При этом жильцы получат дополнительные удобства за счёт устройства лифтов и мусоропроводов, утепления наружных стен, окон и балконных дверей, а также резко снизят размеры платежей за отопление, холодное и горячее водоснабжение.

Бытует мнение о том, что наиболее целесообразно снести все 5-ти этажные дома. Однако, если учесть, что даже при постоянном государственном финансировании в период массового строительства на создание ныне существующего фонда 5-этажных домов потребовалось 15 лет, то при нынешнем состоянии финансирования строительства аналогичного фонда для переселения потребуется 40-50 лет. А как быть с ожидающими получения жилья? Им при этом варианте можно рассчитывать на вселение в новые квартиры только к концу этого столетия.

Успех от реализации "Программы" может быть достигнут при условии финансирования реконструкции домов из различных источников, за счёт разработки рациональных объёмно-планировочных и конструктивных решений, применения самых эффективных строительных материалов и конструкций, наиболее передовых технологий и организации строительно-монтажных работ.

Финансирование реконструкции может осуществляться за счёт различных источников ? государственного, городского и местного бюджетов, средств инвесторов (покупателей квартир, офисов, гаражей и т.п.), ссуд, субсидий, кредитов (в том числе ипотечных) и многое, многое другое.

"НИИпроектреконструкция", располагая самой крупной и разветвлённой проектной структурой, состоящей из 28 филиалов с численностью штата свыше 1600 высокопрофессиональных специалистов, является головной организацией в Украине по обследованию технического состояния зданий, проектированию реконструкции и капитальных ремонтов жилых и общественных объектов, разработке нормативно-инструктивной документации для проектных, строительных и эксплуатационных организаций, выполняемой по заданиям Госжилкомхоза и Госстроя Украины.