Правила квартирного выживания.

Андреев Е. Правила квартирного выживания. // Коммерсантъ Деньги. 2001. №43. C.47-49

Cитуация с регистрацией в Москве парадоксальная. Желающим переселиться в столицу приходится преодолевать разнообразные препятствия, которые не устают придумывать городские власти. С другой стороны, официальное выселение из квартиры уже зарегистрированного там человека может оказаться даже более мучительным, чем процесс его регистрации.

Хлебосольная Москва

Столичные власти явно не любят российских граждан, желающих поселиться в Москве. Многие, вероятно, помнят про целевой сбор ?на компенсацию затрат городского бюджета по развитию инфраструктуры города и обеспечению социально-бытовыми условиями граждан, прибывающих в город Москву на жительство? в размере 5 тыс. минимальных окладов. Без его уплаты паспортные столы отказывались регистрировать всех, кто прибывал на жительство в столицу из других регионов, кроме Московской области. Сбор продержался два года, до тех пор пока Конституционный суд не признал его неконституционным.

После этого, чтобы максимально затруднить регистрацию, московские власти с успехом использовали федеральные Правила регистрации по месту пребывания и по месту жительства (постановление от 17 июля 1995 года), а также собственные правила, утвержденные совместным постановлением правительства Москвы и Московской области 26 декабря 1995 года. Эти документы содержали ограничения по регистрации граждан, например, размер жилой площади в квартире после вселения регистрируемого не должен был оказаться меньше санитарной нормы. Однако продолжалось это недолго. Конституционный суд своим постановлением от 2 февраля 1998 года признал отказ в регистрации неконституционным, поскольку ни федеральное, ни московское правительство не было уполномочено законом устанавливать условия для такого отказа.

Впрочем, московское правительство не сдается. Новые правила, утвержденные в марте 1999 года, не содержат формальных запретов, однако с иезуитской изощренностью увязывают регистрацию с ?защитой прав и законных интересов граждан, проживающих в Москве и Московской области, в том числе прав собственности на жилые помещения в соответствии с действующими нормами Гражданского, Жилищного и Семейного кодексов Российской Федерации, регламентирующими права и обязанности участников правоотношений, возникающих по поводу предоставления жилого помещения и проживания в нем?. Ну а в Жилищном кодексе как раз и присутствуют те самые ограничения по нормам жилой площади, которые так любит московское правительство. Таким образом, игнорируется прямое указание Конституционного суда: нормы, которые регламентируют правовой режим жилого помещения, права и обязанности участников правоотношений, возникающих по поводу его предоставления и проживания в нем, не содержат оснований для отказа в регистрации по месту пребывания и по месту жительства.

Хождение по мукам

Сейчас процедура регистрации по месту жительства в Москве выглядит так. Помимо предусмотренных законом паспорта, заявления установленного образца, документа, подтверждающего согласие собственника на ваше временное вселение (заявление, договор найма жилого помещения и т. п.), и квитанции об уплате госпошлины в московских паспортных столах требуют еще военный билет (для военнообязанных), выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета, нотариальные копии прав на жилое помещение (свидетельство о приватизации жилья, свидетельство о праве собственности и т. п.), иногда ? справку с места работы. После того как начальник паспортного стола придирчиво изучит эти документы, он поставит на вашем заявлении штамп ?регистрацию разрешить? и отправит вас вставать на учет в военкомат. Это незаконно. Согласно федеральным правилам воинского учета, вы действительно обязаны появиться в военкомате при смене места жительства, но не до регистрации, а в течение двух недель после. В Москве же паспортный стол вас зарегистрирует, только убедившись, что вы встали на воинский учет. Так что в очереди придется сидеть вновь. Вообще, разумно будет взять под все это мероприятие недельку-другую отпуска.

Если вы не желаете томиться в очередях, есть два пути. Зайдя в контору, где расположен ваш паспортный стол, поищите на стенах объявления о юридических услугах. За относительно небольшое вознаграждение ?юрист?, находящийся с начальником паспортного стола в родственных, дружеских или просто коммерческих отношениях, быстро одолеет все формальности. Ваш карман на пару сотен долларов полегчает, но сами вы сохраните время и нервы.

Все в суд

Второй путь ? обратиться в суд. Для этого достаточно представить в паспортный стол только те документы, которые предусмотрены федеральным законодательством (паспорт, заявление, согласие собственника и квитанцию об уплате госпошлины), и получить от столоначальника официальный отказ. Чтобы подтвердить факт отказа, приходите со свидетелями. Они вам пригодятся, когда будете обжаловать неправомерный отказ в регистрации в суде. Еще лучше обратиться к нотариусу, передав ему заявление, согласие собственника и квитанцию. В соответствии с основами законодательства ?О нотариате? он отправит их в адрес паспортного стола почтой и составит акт о том, что принял от вас указанные документы. Это будет доказательством, что вы их своевременно сдали.

В течение трех дней с момента подачи документов вас обязаны зарегистрировать. Если этого не произошло, подавайте в суд жалобу на неправомерные действия должностного лица или государственного учреждения в связи с ущемлением ваших прав. Московские суды крайне загружены, и чтобы лично подать жалобу, вам опять придется долго сидеть в очередях. Поэтому лучше отправить ее заказным письмом с уведомлением о вручении. К жалобе приложите копии подававшихся документов, акт нотариуса об их передаче, второй экземпляр жалобы и квитанцию об уплате госпошлины за подачу жалобы. (Кстати, вы можете обратиться и в суд по месту жительства на момент подачи жалобы.) Суд обязан рассмотреть вашу жалобу в течение десяти дней с момента принятия. Однако на практике добиться решения удается обычно не раньше чем через 1,5 ? 2 месяца. Даже если суд первой инстанции вам откажет, не отчаивайтесь ? обжалуйте его решение. Верховный суд неоднократно подтверждал верховенство федерального законодательства по вопросам регистрации, так что закон и справедливость будут на вашей стороне.

Извольте выйти вон!

Итак, зарегистрироваться самому или зарегистрировать того или иного гражданина в Москве не так уж и сложно. И наоборот, не так-то просто удалить из квартиры того, чье присутствие после регистрации стало нежелательным. Наше жилищное законодательство имеет советские социалистические корни и, соответственно, не позволяет выселять граждан без предоставления иного благоустроенного жилого помещения. Регистрация является лишь косвенным доказательством наличия жилищных отношений между владельцем квартиры и зарегистрированным по тому же адресу гражданином. Основным же доказательством является договор. Если вы боитесь, что после регистрации по месту жительства ваш родственник (или иной зарегистрированный) будет требовать предоставить ему право на проживание в вашей квартире, составьте договор ? например, найма.

По договору найма жилого помещения собственник квартиры (наймодатель) предоставляет жильцу (нанимателю) жилое помещение или его часть для проживания, а наниматель обязуется оплачивать занимаемое помещение в размере, определяемом соглашением сторон. Регистрировать договор найма нигде ненужно. Достаточно составить единый документ за подписью обеих сторон. Если ваш жилец не захочет выписываться добровольно, вы сможете подать иск о расторжении договора найма и его выселении (и, соответственно, снятии с регистрационного учета) без предоставления другого жилого помещения за систематическое невнесение платы за снимаемое помещение (статьи 687 и 688 Гражданского кодекса и статья 136 Жилищного кодекса).

Если договор найма не заключался, то, следовательно, человек живет в квартире на условиях безвозмездного пользования. В этом случае собственник, который не желает больше терпеть постороннего на своей территории, согласно статье 699 ГК, должен предупредить жильца (в письменной форме) о прекращении безвозмездного характера пользования жилым помещением не менее чем за месяц до прекращения таких отношений. При этом собственник может либо предложить ему заключить договор найма, либо освободить жилое помещение. Если жилец никак не отреагировал на ваше письмо, следует обращаться в суд с иском о выселении. К сожалению, действующее жилищное законодательство, как уже указывалось выше, не приспособлено для эффективной защиты собственника жилого помещения. Выселить проживающих в квартире граждан хозяин может лишь на основании решения суда (статья 136 ЖК). При этом, согласно пункту 2 части 2 статьи 135 ЖК, он должен доказать, что жилое помещение необходимо ему для собственного проживания и проживания его семьи. Таким доказательством может служить расчет нормы предоставления жилого помещения. Для Москвы она составляет 18 кв. м общей площади на человека. Право на дополнительную жилую площадь в 10 кв. м или отдельную комнату имеют также некоторые творческие и научные работники, а также те, кто страдает некоторыми тяжелыми заболеваниями. Если в результате ваших расчетов выяснится, что площади квартиры на всех не хватает, суд может признать ваши требования обоснованными. Если же вы располагаете достаточной площадью, то вряд ли суд пойдет на выселение зарегистрированных без предоставления иного жилого помещения.

Еще одним способом обезопасить себя от подобных ситуаций остается регистрация по месту пребывания (а не по месту жительства). Срок регистрации по месту пребывания ничем не ограничен, зато вы всегда можете потребовать, чтобы ваш квартирант освободил жилое помещение. Поскольку при регистрации по месту пребывания местом жительства зарегистрированного продолжает считаться его прежнее жилье, суд не будет рассматривать такой иск как попытку выселения без предоставления иного жилого помещения.



Специалисты в области права могут поделиться своими знаниями с читателями ?Денег?, связавшись с редакцией по e-mail lawyer@kommersant.ru.