Строим без риска

Самойлов Ю. Строим без риска // Конкретно о.... 2004 . №13. C. 2-6

Строительство ? жилищное, дачное, подсобное, а также для потребностей малого и среднего бизнеса ? приобрело в нашей стране массовый характер. Поэтому нелишним будет узнать, с помощью каких страховых инструментов граждане современной Украины могут защитить себя от разного рода непредвиденных обстоятельств в этой области. Или, по крайней мере, свести к минимуму их последствия.

ТАИНСТВЕННОЕ СЛОВО ?ФЬЮЧЕРС?

Предположим, есть желание воспользоваться услугами многочисленных строительных холдингов и приобрести квартиру в доме, которого еще нет. Т. е. с помощью своих средств принять участие в возведении нового жилого здания (во всем мире это называется несколько проще ? подписать фьючерсный контракт). Действия таковы: подписывается договор с упомянутой организацией, платятся деньги (причем немалые ? жилье дешево не стоит) и ? остается только ждать. Если все прошло хорошо, и к обусловленному договором сроку претензий к строительной организации нет ? проблем не возникает, клиент становится полновластным хозяином квартиры и совладельцем части дома ? чердаков, подвалов, лестничных клеток, лифтов и т. д. (схема кондоминимума). Однако что делать, если договор не выполнен? То есть, например, дом не построен? Или сдан в эксплуатацию, но с существенными дефектами? Или площадь квартиры оказалась в полтора раза меньше обусловленной? Или отделка квартиры не соответствует указанной в договоре? Таких примеров может быть множество, но все они сводятся к одному юридическому термину: невыполнение договорных обязательств. Соответственно, и страховой риск здесь лишь один ? полная либо частичная потеря затраченных (иными словами ? инвестированных) клиентом средств.

В этом случае страховые компании рекомендуют при заключении договора со строительной организацией страховать финансовые риски. А именно ? застраховать конкретный договор между клиентом (покупателем) и подрядчиком (строительной организацией). Скажем, на предмет полноты и качества всех перечисленных в договоре услуг. Это типичный договор страхования финансового риска в смысле невыполнения обязательств, т. е. частичной или полной потери финансовых средств, /ругой вид страхования ? например, имущества? здесь невозможен, поскольку никакого имущества (квартиры) еще нет.

Застраховать такой фьючерсный контракт можно двумя способами. Первый из них предусматривает полное возмещение вложенных средств и, соответственно, передачу всех прав на объект спора страховой компании. Второй способ состоит в том, что страхователь сохраняет за собой права на объект ? в этом случае страхуются, например, возможные юридические издержки (расходы на экспертизы, представительство в судах, гонорары адвокатам, оплату госпошлины и под.).

И в том, и в другом случае клиент, подписавший фьючерсный контракт, так или иначе сохраняет свои сбережения. В первом ? получает их обратно, и с недобросовестным подрядчиком разбирается уже страховая компания, поскольку права на объект (в нашем случае ? квартиру) переходят к ней. Во втором ? клиент, сохраняя свои права на квартиру, избавляется от необходимости самому доказывать в судах свою правоту, а также нести юридические издержки ? в случае затяжных процессоввесьма обременительные. Заметим, что когда истцом (или представителем заказчика) выступает страховая компания, вероятность успешного разрешения иска, а значит, возврата части инвестированных средств или устранения недоделок, становится весьма высокой: специалисты страховой компании, как правило, располагают большим опытом в ведении таких дел.

Сколько стоят подобные услуги страховых компаний? Разумеется, страховой платеж (на языке страховщиков ? страховая премия) исчисляется в каждом случае индивидуально, в зависимости от опыта строительной организации в заключении фьючерсных контрактов, ее репутации, места расположения объекта и других, весьма многочисленных индивидуальных факторов. Однако пределы, предлагаемые украинскими страховыми компаниями, таковы:

? в случае полного возмещения инвестированных средств и передачи всех прав на объект спора страховой компании ? от 0,1 до 0,5% от полной стоимости контракта;

? в случае сохранения прав клиента на объект спора и страхования юридических расходов ? от 1 до 5% от суммы, указанной в контракте.

Как видим, размеры страховых платежей существенно различаются. Если страховая компания становится собственником объекта спора, и в дальнейшем, после доведения до конца соответствующих судебных процедур, может его реализовать, тем самым компенсировав потерю средств, возмещенных застрахованному компанией клиенту, ? страховой платеж относительно невелик. Если же права на объект спора сохраняются за клиентом, страховщик берет на себя риск потери средств, которые, возможно, придется затратить на юридическую поддержку. Поэтому и страховая премия здесь является довольно ощутимой.

САМИ СЕБЕ ПОСТРОИМ ДОМ

Совершенно по-другому выглядит ситуация, когда клиент ведет индивидуальное строительство, то есть строит по специально разработанному проекту дом, дачу или какие-нибудь другие, допустим, хозяйственные постройки. В этом случае клиент сам является заказчиком. Он, как правило, выбирает генерального подрядчика, который сам или с помощью субподрядных фирм занимается возведением заказанного сооружения в соответствии с предоставленным заказчиком проектом. При использовании такой схемы клиент не занимается решением технических вопросов, таких как, например, расположение коммуникаций. Однако существует общая информация, требующая согласования с клиентом: место расположения объекта, материал, из которого он будет построен, количество этажей, комнат и т. д. Впрочем, обычно такую информацию согласовывает с заказчиком проектное бюро, и генподрядчику предоставляется уже готовый проект.

В этом случае число страховых рисков гораздо больше, чем при страховании фьючерсных контрактов. Так, строительно-монтажные работы, проводимые с нарушением соответствующих технологических норм, могут подвергнуть опасности, а в отдельных случаях и полностью сделать невозможным осуществление проекта. Значит, эти работы могут быть застрахованы. Также страхуется имущество заказчика или подрядчиков (строительные материалы, оборудование и техника, находящиеся на стройплощадке). И, разумеется, страховщики не обходят вниманием процесс страхования ответственности перед третьими лицами, которая может возникнуть во время исполнения проекта. Так, если в ходе процедуры забивания свай будет повреждена проходящая под стройплощадкой магистраль (например, водо- или газопровод, телефонный кабель или канализация), или при выполнении монтажных работ на соседа упадет кирпич, страхование ответственности перед третьими лицами предусматривает покрытие подобного ущерба.!

Украинские (да и не только) страховые компании рекомендуют своим клиентам в этих случаях требовать от генподрядчика заключения договора страхования проводимых работ. Кроме того, рекомендуется также возлагать ответственность на генподрядчика. Стандартный договор страхования строительно-монтажных работ и ответственности перед третьими лицами, в отличие от других видов страхования, предусматривает покрытие ВСЕХ рисков, которые могут появиться в процессе выполнения проекта, за исключением лишь некоторых, особо оговоренных случаев. Например, условия такого стандартного договора не распространяются на ошибки проектирования, которые изначально делают реализацию проекта невозможной. Стоимость страховых услуг по такому договору ? до 1% от сметной стоимости реализации проекта.

Безусловно, современные страховые компании заинтересованы в как можно большем количестве клиентов (и, соответственно, как можно меньшем количестве страховых случаев) ? от этого напрямую зависит их финансовое благосостояние. Поэтому существуют и такие понятия, как расширенный договор или договор с дополнениями. Условия такого договора, как правило, включают в покрытие риски, которые стандартными договорами страхования исключаются. В нашем случае расширенный договор страхования строительно-монтажных работ и ответственности перед третьими лицами может включать в себя и покрытие ошибок проекта. Однако страховая премия в этом случае будет уже другой.

Что именно покрывает стандартный договор? Это, прежде всего, сам объект, строительно-монтажные работы, имущество заказчика и/или генподрядчика, временные сооружения, необходимые для исполнения проекта ? то есть все, что находится на стройплощадке. И, безусловно, ответственность перед третьими лицами. Отдельно оговаривается хранение опасных, к примеру, горючих, токсичных, едких и проч. материалов, если они используются при строительстве.

Действие такого договора начинается в период подготовки к началу работ (допустим, к завозу материалов) и заканчивается после истечения гарантийного срока, обусловленного договором между заказчиком и генподрядчиком.

ДАВАЙТЕ ДОСТРАХУЕМСЯ!

Страховые риски бывают самыми разными: от сущей мелочи до полного разрушения объекта. Уже упоминалось, что стандартный договор страхования строительно-монтажных работ и ответственности перед третьими лицами при их выполнении предусматривает покрытие всех рисков, кроме особо оговоренных. И, к сожалению, страховые случаи порой происходят.

Представим себе картину: при возведении загородного дома из-за скрытого дефекта просела несущая балка. Дом ?поехал?, и строительство приходится фактически начинать сначала. Это является страховым событием и, соответственно, покрывается. Но если при доставке новых материалов грузовик генподрядчика нанес ущерб соседнему строению (ответственность перед третьими лицами), то оставшейся суммы для покрытия этого ущерба может и не хватить. Поэтому если произошел страховой случай, и страховщик произвел выплату, то страховые компании рекомендуют своим клиентам достраховать проводимые работы и ответственность перед третьими лицами на уже выплаченную сумму. Это, конечно, несколько удорожает проект, но такие расходы не идут ни в какое сравнение с теми, что могут возникнуть, если ущерб будет причинен, а суммы покрытия не хватит.

РЕМОНТ БЕЗ ПОСЛЕДСТВИЙ

Подобные договоры составляются и в случае проведения ремонтных работ в отдельных частях помещения (например, в отдельной жилой квартире). Однако в этом случае существенно большее значение придается ответственности перед третьими лицами. Соответственно, и страховая премия в случае заключения таких договоров увеличивается ? до 2% от сметной стоимости ремонта.

Это легко объяснить: при строительстве ?с нуля?, как правило, разрабатывается проект, который учитывает все нюансы будущих работ. В том числе и расположение участка (а значит, возможное наличие коммуникаций в земле), местонахождение соседей (с целью причинения им наименьших неудобств и минимизации возможного ущерба при подвозке материалов и, собственно, проведении работ), а также множество других фактеров. В случае же ремонта в отдельной квартире часто бывает невозможно оценить потенциальное влияние работ на все строение. Так, часто случается, что при модных сегодня ремонтах с перепланировкой в квартире могут быть снесены несущие стены. Это чревато самыми серьезными последствиями, вплоть до полного разрушения всего дома. Это, конечно, крайний случай. Но возможны и другие, весьма неприятные ситуации. Так, предположим, начат ремонт с перепрокладкой водяных, газовых, канализационных труб, магистралей отопления (при страховании на $10 000). В то же время стоимость недавно проведенного ремонта у соседа снизу оценивается в $100 000. Если, например, из-за прорыва трубы с горячей водой были уничтожены результаты ремонта в соседней квартире, разницу в $90 000 владельцу ремонтируемой квартиры придется выложить из своего кармана. Поэтому украинские страховщики при проведении ремонтов советуют объективно оценивать риски причинения ущербов третьим лицам и страховать их на максимально возможную сумму. В этом клиенты, как правило, пользуются помощью экспертов страховых компаний.

СТРАХУЙТЕСЬ САМИ!

Однако нужно ли все это клиенту строительной компании, который решил возвести дом на своем участке? Ведь Закон Украины ?Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю?, вступивший в силу с 1 января этого года, предусматривает создание для строительства жилья финансовых фондов. Управляющие этими фондами обязаны страховать строительно-монтажные работы и ответственность перед третьими лицами в ходе данных работ. Но и в этом случае клиенту рекомендуется заключать договор страхования хотя