"Житіє моє..."

Кисельов С. "Житіє моє..." // Політика і культура. 2001. №42. C.26-27

Якщо ви не бомж, не студент, якщо ви не живете на вокзалі чи в обшарпаній кімнаті гуртожитку або комунальної квартири, якщо ви не змушені ділити своє помешкання з божевільними однокурсниками або з напівбожевільною бабусею, вам, мабуть, ніколи не зрозуміти того трепету, який відчуваємо ми - бомжі, студенти, молоді і не дуже заможні родини та інші нещасливі істоти світу цього - коли ми вимовляємо чарівливе для душі словосполучення - "власне житло".



Якщо ви не маєте ані своєї квартири, ані права на пільговий кредит, І взагалі не належите до жодної категорії' пільговиків, то у вас виникає два природні питання: купувати що? І купувати як?

Купувати що?

Це питання начебто вимагає простої відповіді ? звісно, квартиру. Але ж квартиру можна купити або на первинному (щойно збудоване), або на вторинному (де вже жили люди) ринках житла.

Первинний ринок.

Обсяги будівництва житла по всій території України впали досить суттєво (порівняно з 1990 роком приблизно утричі). Ситуація погіршується й тим, що різко скорочуються І державні, і недержавні Інвестиції у житлове будівництво. Частина державних коштів у житлобуду-вання не перевищує 30%. А недержавні Інвестиції зменшилися за перші 8 років української незалежності в чотири рази. У великих містах, таких, наприклад, як Київ, Дніпропетровськ, Одеса діє невелика кількість недержавних будівельних компаній ("Київмюькбуд", "Познякижитло-буд"), які будують якісне, але досить дороге житло. В регіонах, де ціна на квартири є досить низькою, будувати нове житло просто економічно невигідно, і тому на периферії недержавних будівничих компаній майже немає.

Вторинний ринок.

На вторинному ринку житла, незалежно від міста, діє велика кількість ріел-терських фірм, які займаються продажем, купівлею та орендою. За користування послугами таких фірм слід сплачувати комісійні (зазвичай, 5% від вартості житла). До того ж покупець (як правило) сплачує податки.

Купувати як?

На друге питання ? як купити квартиру? ?теж є дві основні відповіді: або "банальним способом", або в кредит.

"Банальна купівля" не вимагає особливих пояснень, варто лише ознайомитися з цінами І не забути підготувати всі потрібні документи для безпечного договору "купівлі-продажу":

? Свідоцтво на право власності (приватизаційне свідоцтво, дарча, договір обміну, документи про успадкування, договір про пожиттеве утримання);

? Довідка-характеристика 577 (технічна інформація, має бути вказано, на основі якого документа видано цю довідку);

? Довідка про відсутність заборони на відчуження.

Також вам, можливо, доведеться готувати додаткові документи:

? Дозвіл опікунської ради (якщо на квартиру мають право власності неповнолітні діти);

? Дозвіл чоловіка/дружини (якщо майно було придбане під час шлюбу);

? Дозвіл осіб, які перебувають за ґратами (якщо такі мають право власності на квартиру).

Окрім цих всіх вимог ? ще має бути проведено оцінювання квартири робітниками Бюро технічної інвентаризації, яке врешті-решт і видає вище вказану довідку БТІ. Не лякайтеся, якщо оцінка вартості квартири інвентаризаторами буде вп'ятеро менша, аніж її реальна вартість. Чому такі розбіжності ? незрозуміле; але ця "неув'язочка" вам дозволяє провести дуже просту махінацію: покупець і продавець домовляються офіційно зменшити суму купівлі-продажу квартири на кілька тисяч доларів. Наприклад, квартира коштує $7000, офіційно в договорі купівлі-продажу ставимо $2000, відповідно ? 2% державі складатимуть не 140, а 40 американських доларів. З іншого боку?це є дещо небезпечно. Якщо договір буде розірвано, вам повернуть лише суму, вказану у договорі.

Також я б порадив користуватися послугами ріелтерськихфірм. Звичайно, їхні послуги не є безкоштовними. Ви будете змушені заплатити 300-400 доларів, але для вас підберуть відповідний варіант, допоможуть зібрати всю документацію. Користуйтеся послугами "розкручених" фірм ? маючи вже певну репутацію І певне ім'я на ринку житла, фірма навряд чи ризикуватиме ними, це буде певна гарантія (хоча, звичайно, не стовідсоткова) для вашого договору купівлі.

Ще одна порада. Намагайтеся не давати ніяких грошей, ніяких "задатків" (навіть під розписку, навіть нотаріально завірену) до оформлення договору. Ви, звісно, зможете потім подати до суду і, мало того, ви матимете всі шанси виграти справу, але оскільки наш суд "найгуманніший у світі", то чекати на повне відшкодування "задатку" вам доведеться досить довго, особливо, якщо продавець ? якийсь неплатоспроможний пенсіонер. Не дарма ж з'являються "жахливі історії" про те, як бабуль-ки продають квартири відразу кільком покупцям.

Якщо після всіх податків, оплати послуг ріелтерської фірми, у вас ще залишаться хоч якісь гроші, ви можете застрахувати договір купівлі-продажу (це, як правило, 1% від вартості квартири, вказаної в договорі).






Порівняльна таблиця вартості житла (вторинний ринок)

Місто

Київ

Донецьк

Севастополь

Одеса, Дніпропетровськ

Суми, Миколаїв, Івано-Франківськ, Вінниця

Запоріжжя

Мінімальна сума для купівлі "пристойної'

1 -кімнатної квартири (у о )

6500 -7500

1200 ? 250

) 3000 -3500

4500 -5500

2000 - 2500

2500 -3000

Купівля в кредит

Окрім кредитних програм "Аркади" і "Житло для молодих", у різних комерційних банках поступово створюються кредитні програми під житло. Розпочали цей вид кредитування "гранди" ? "Приватбанк", "Правекс-банк", "Аваль", потім "підключилися" банки поменше рангом ? "Фінанси І кредит", "Мрія", "Кредитпром-банк", "Експобанк", "Ажіо", "Зевс" та інші. Заставою такого житлового кредиту стає придбана вами квартира. Не забувайте, що, окрім початкового внеску (30-50% вартості), ви маєте також сплатити за оформлення кредиту (від 10 до кількох сотень доларів).

Якщо згадати, що мінімальна ціна на квартиру в Києві ? 6500 у.о., то зрозуміло, що для того, щоби брати кредит на купівлю житла, слід мати принаймні 2500 у.о. (з них доларів 500 піде на податки і різні оплати). До того ж, ви маєте бути готовим сплачувати мінімум від ЗО до 150 доларів щомісячно (повернення кредиту плюс відсотки). Також треба знати, як саме нараховуються відсотки. Відсоток може нараховуватися або від загальної суми кредиту, або від частини, яку залишається сплатити. Якщо банк погоджується використовувати другий варіант, то ви економите кілька сотень доларів.

Назва банку

Строк кредитування, роки

Річна відсоткова ставка ($)

Річна відсоткова житла, під яку ставка (гра)
Відсоток вартості житла, під яку банк дає кредит

Додаткова Інформація

"Аркада" (тільки ХК "Київміськбуд")

До 30

105%(водінах)

до 70%

Первинний ринок житла

Держпрограма "Житло для молодих"

ДО 30

3%

до 95%

Первинний ринок житла,

тільки для молодих сімей

потрібна довідка з виконкому

Укрсоцбанк

(Позняки-жилбуд )

ДоЗ

14-16%

20-26%

до 70%

Первинний ринок житла

Ощадбанк "Ощаджитло"

До 10

14%

до 70%

Первинний ринок житла

'Правекс банк"

До 5

15%

до 70%

Вторинний ринок житла Оформлення досить дороге

"Фінанси І кредит"

До 2

18%

до 70%

Вторинний ринок житла оформлення 25 у о

"Приватбанк"

До 5

14%

до 60%

Вторинний ринок житла оформлення 10 у о

Знання ? гроші

Ще один варіант придбання квартири ? пожиттєве утримання людини з правом придбання житла. Незважаючи на певну привабливість цього варіанту, я не радив би ним користуватися. Пожиттєве утримання є досить небезпечним для обох сторін: "старичка" можуть просто вбити за квартиру, а Інший варіант ? "старичок", користуючись "дірками" в законодавстві, може розірвати договір і, відповідно, просто пожити за ваш кошт. Також я порадив би спробувати дізнатися про родичів "старичка", чи є у нього прямі/непрямі спадкоємці, І якщо вони є, то було б непогано спробувати оформити угоду про те, що ці спадкоємці не будуть претендувати на квартиру після смерті старого.

І кілька загальних, але не менш важливих порад. Новий Житловий кодекс ще не прийнято, Цивільний також, деякі процедури, які були згадані в цій статті, можуть змінитися. Також якщо ви серйозно вирішили купити квартиру, цікавтеся нею, проглядайте ціни, спілкуйтеся з ріелтерами, читайте "Авізо" та інші газети про нерухомість: знання? це не лише сила, а й гроші, які можна реально зекономити.