Іпотечне кредитування на практиці

Про розвиток ринку іпотечного кредитування

Людкевич Г. Іпотечне кредитування на практиці // Янус Нерухомiсть. 2002 . №14. C. 13

Ринок іпотечного кредитування почав швидко розвиватися за останні кілька років. Одними з перших банків, які активно і системно почали пропонувати такі послуги на вторинному ринку нерухомості, були АКБ "Правекс-Банк" та КБ "ПриватБанк".

Державні програми забезпечення громадян житлом (з низькими процентними ставками) не мають достатнього фінансування. В Україні потребують житла майже 2,3 млн. сімей, з них 650 тисяч ? пільговики, яких житлом повинна забезпечити держава. Програма кредитування молодіжного житлового будівництва в Україні передбачає фінансування у розмірі 77 млн. грн. на 2002 рік. Цього вистачить орієнтовно на 1500 квартир для молодих сімей. Але цього явно недостатньо. Що ж залишається робити "нормальним" людям? Є два шляхи. Інвестиції у первинний ринок, наприклад через ХК "Київміськбуд", або купівля у кредит на вторинному ринку нерухомості.

Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження ? пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше, ніж на вторинному ринку, квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться. Але є перевага ? новизна житла.

На вторинному ринку покупець може взяти кредит і вибрати для купівлі квартиру у будь-якому районі міста. В об'єктивних умовах, що склалися (високі порівняно з західними банками процентні ставки на кредити для купівлі житла 7-8%), є можливість взяти кредит у комерційному банку, у валюті 14-16% річних (у гривнях 26-30%).

Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини ? економічне зростання в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок невпевненості у стабільності долара.

Тож усе більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми надання таких кредитов у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по-різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості. Всі ці особливості і відмінності клієнтові розкажуть і пояснять в рієлторських фірмах, які надають послуги по отриманню кредитів у банках.

Як правило, банки нараховують проценти на залишок кредиту, тому щомісячні платежі позичальника ? найбільші протягом першого року. Банк "Аваль" (5 КФ), наприклад, розраховує щомісячні платежі позичальника за іншою схемою, яка прийнята в основному російськими банками. Суть її полягає в тому, що клієнт-позичальник сплачує банку кожного місяця одну і ту ж суму протягом усього терміну дії кредитного договору. Які у цьому зручності для клієнта? Клієнт завжди знає: щомісяця треба заплатити банку одну і ту ж суму, яку він вносить у будь-який зручний для нього час у найближче відділення банку "Аваль", причому це не виключає дострокове часткове (чи повне) погашення кредиту ? щомісячні платежі не змінюються, зменшується тільки строк погашення кредиту.

Для порівняння умов кредитування різних банків пропонується таблиця, у якій при однакових вхідних даних (вартість квартири 25000 дол., розмір кредиту 12500, строк кредиту 5 років), подається ще й ряд інших похідних показників. Є кілька особливостей при оформленні кредиту у різних банках, тому деякі показники орієнтовні.

Клієнти часто запитують:" Чому я не можу піти сам у банк і взяти кредит?". Відповідаємо: "Можете", але:

- не всі банки працюють з клієнтами напряму (банку невигідно консультувати велику кількість потенційних позичальників, з яких не всі стануть клієнтами банку, ? додаткові витрати, розширення штату і т.п.);

- для цього вам потрібно уже .мати підібраний об'єкт нерухомості (квартиру), причому вона повинна відповідати критеріям (які формує банк), а про це ви навряд чи знаєте;

- мінімальний щомісячний доход клієнта банки оцінюють по різному;

- банк не видасть кредит під заставу квартири, купівля якої пов'язана з отриманням дозволу органів опіки і піклування, бо ці питання вирішувати немає кому;

У той же час агентство нерухомості, яке співпрацює з банком (банками):

- порадить, виходячи з ваших конкретних умов, з яким банком вигідніше співпрацювати (взяти кредит);

- безплатно (як правило) проконсультує по всіх питаннях, пов'язаних з отриманням кредиту;

- розрахує усі ваші витрати, у т.ч. щомісячні платежі по погашенню кредиту (навіть для кількох банків ? для порівняння);

- менеджер агентства підготує усі необхідні документи для банку;

- може виступити вашим поручителем;

- при необхідності підбере вам квартиру, враховуючи ваші умови і вимоги банку;

- зробить попередню оцінку квартири;

- попередньо узгодить розмір і умови кредиту (не треба наперед сплачувати 220-500 грн. за оцінку квартири).

На жаль, неможливо викласти усі особливості, пов'язані з практичними аспектами іпотечного кредитування, тому з такими питаннями краще звертатись в агентства нерухомості, які співпрацюють з банками і надають такі послуги.

До речі, в Росії, де ринок таких послуг уже сформувався, послуги агентств нерухомості, пов'язані з наданням кредиту, коштують 500-600 доларів. У нас ? поки у кілька разів дешевше.

Іпотечне кредитування на практиці

- може виступити вашим поручителем;

- зробить попередню оцінку квартири;

№ п/п

Найменування показників

АППБ "АВАЛЬ"

ЗАТ "Ощаджитло"

Ощад банк (грн.)

АКБ "Правекс Банк"

КБ "Приват Банк"

AT "Укрінбанк"

1

Вартість квартири

25000

25000

25000

25000

25000

25000

2

Сума кредиту

12500

12500

12500

12500

12500

12500

3

Строк кредиту

5

5

5

5

5

5

4

Процент по кредиту

14%

14%

26%

15%

14%

19,5%

5

Перший внесок за квартиру

12500

12500

12500

12500

12500

.12500

6

612

3350

762,5

975

724

2068,5

7

13100

15850

13262,5

13475

13224

14568,5

8

Місячні платежі по 1-му року

290,85

339,58

452,08

348,96

339,58

391,15

9

Збільшення вартості квартири на %

17,50

17,50

32,50

18,75

19,30