Кредитування при купівлі нерухомості

Людкевич Г. Кредитування при купівлі нерухомості // Янус Нерухомiсть. 2001 . №3. C. 13

На ринку нерухомості за останні роки інтенсивно пропонуються послуги по кредитуванню громадян при купівлі квартир. Багато банків так чи інакше видають такі кредити, але системно цим займаються небагато фінансових установ. У цій статті пропонується короткий огляд таких послуг на ринку нерухомості Києва.

Протягом ряду років Уряд України намагається надати допомогу молодим сім'ям у поліпшенні їхніх житлових умов. Порядок надання пільгового довгострокового державного іпотечного кредиту молодим сім`ям і самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.12.97 р.

Відповідно до цього положення кредит надається на умовах:

? перебування позичальника у черзі на одержання житла,

? підтвердження позичальником перед фондом і банком платоспроможності й згода дорослих членів сім і на участь у фінансуванні внесків на погашення кредитів,

? внесення позичальником 5% вартості будівництва житла

Кредит надається банком-агентом у розмірі не більш як 95% вартості будівництва (реконструкції) житла на момент укладення кредитного договору на термін до 30 років із процентною ставкою у розмірі 3% річних

Зобов'язання позичальника щодо кредитування забезпечуються:

? договором поруки (поручителем може бути підприємство, організація, які є місцем роботи позичальника, або нотаріально засвідчена порука одного чи кількох громадян),

? договором про іпотеку будівель, що споруджуються за рахунок кредиту, а у разі, коли житло будується на земельній ділянці, що належить позичальникові на правах власності, також про Іпотеку земельної ділянки.

Банк "Аркада" завдяки цільовим внескам населення має можливість видавати кредити для будівництва житла терміном до 5 років. Перший внесок покупця має становити не менш як 40% вартості житла. Далі, до введення в експлуатацію будинку, він виплачує тільки відсотки а після введення починає рівномірно поквартально погашати кредит і відсотки. Щоб захистити себе і вкладників від інфляційних втрат, банк пропонує спеціальну розрахункову одиницю "Одін", яка не є засобом платежу Курс "Одіна" визначається банком та виражається у гривнях відповідно до динаміки цін на житло, проінвестоване довірителями, й індексами інфляції і цін на будівельні матеріали.

На залучені суми внесків і видані кредити в банку "Аркада" відсотки нараховуються в "Одінах". Процентна ставка для вкладників банку становить 10% річних у "Одінах", процентна ставка для позичальників, що одержують у банку довгостроковий кредит на будівництво житла, ? 10,5%.

Користуючись такою схемою на виплат протягом 5 років, покупець доплачує за кредит від 55% до 70% його приведеної вартості, при цьому він купує житло, збудоване тільки "Київміськбудом".

АКБ "Правекс-Банк" у 2000 році інтенсивно почав впроваджувати свій проект на вторинному ринку нерухомості Схема досить проста кредитний договір ? договір купівлі-продажу квартири ? договір застави.

Клієнт подає заяву на отримання кредиту разом з пакетом необхідних документів і орієнтовно через тиждень отримує позитивне рішення (чи відмову) кредитного комітету про розмір кредиту, який він може отримати при купівлі вказаної квартири.

Розмір кредиту у валюті ? до 70% ліквідної вартості квартири, термін, на який видається кредит, ? до 5 років.

Вартість послуг банку, не враховуючи послуг БТІ, проплати державного мита 1% і відрахування у пенсійний фонд 1%, становить 1400 ? 1500 грн.

Витрати по оформленню всіх необхідних угод і документів, як правило, оплачує покупець Для прикладу, якщо клієнтові на купівлю квартири видають кредит у розмірі 10000 дол США, мінімальні витрати клієнта-покупця (якщо покупець згоджується у договорі купівлі-продажу вказувати не реальну вартість квартири, а розмір кредиту) становить 3312 грн. .Договірні відносини клієнта з рієлторською фірмою тут не розглядаються.

Уся процедура займе у клієнта 2-3 тижні. Усі роботи по підготовці документів клієнтів (як покупця так і продавця) банк проводить самостійно, або з допомогою рієлторської фірми. Оцінку квартири проводять працівники банку.

У 2000 році АКБ "Правекс-Банк" видав 160 іпотечних кредитів на суму 2100000 доларів США. На 2001 рік банк планує видати мінімум 600 кредитів на загальну суму 4 ? 5 млн доларів.

Наприкінці 2000 року розпочав свою програму кредитування на вторинному ринку у Києві КБ "Приват-Банк".

Умови кредитування 14% річних у валюті, кредит видається на термін до 3 років, розмір кредиту ? 60% ліквідної вартості квартири. При розмірі кредиту 10000 дол США загальні витрати клієнта-покупця становлять (без врахування послуг рієлторської фірми) 2917 грн. Рішення про видачу кредиту приймається банком на протязі 3-х днів після подання клієнтом необхідних документів. Приват-Банк працює з клієнтом по схемі кредитний договір ? договір купівлі-продажу квартири ? договір застави ? договір поруки.

У порівнянні з Правекс-Банком, тут клієнт платить менше за послуги банку, рішення про видачу кредиту приймається набагато швидше, а перелік необхідних документів, які клієнт подає у банк, ? у кілька разів менший.

Ще одна особливість роботи Приват-Банку полягає у тому, що він активно співпрацює з рієлторськими фірмами, які є членами. Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України. Це дозволяє фахово зробити оцінку квартири сертифікованими оцінювачами та, при необхідності, надати для клієнтів (як покупців так і продавців) ряд додаткових послуг, які банк не може зробити самостійно. Це, наприклад, подальше розселення квартири що купується, юридичний супровід цих подальших угод і т.п.

КТ "Українська лізингова компанія" у 4 кварталі 2000 року запропонувала свої послуги на первинному (поки) ринку житла. Умови отримання квартири у лізинг перший внесок за квартиру не менше 10% вартості, термін лізингу 5 ? 15 років, банківський процент ? 12% річних у валюті. Квартира переходить у власність лізингоотримувача (клієнта) після повної виплати вартості квартири та процентів.

У тому ж 2000 році почала працювати КС "Володар" Однією з послуг, яку надає ця кредитна спілка, є Іпотечне кредитування. Позика надається на строк до 2 років під 19% річних у національній валюті. Для отримання позики необхідна відповідна застава КС співпрацює з рієлторськими фірмами, що дає можливість клієнтам отримувати додаткові послуги.

Аналіз накопиченого досвіду переконує, що всі кредити для придбання житла, запропоновані на комерційній основі, як правило, доступні обмеженому колу осіб, яке все ж таки поступово розширюється із зростанням середнього класу нашого суспільства. Тому дуже актуальним сьогодні є створення механізму житлового іпотечного кредитування з усіма необхідними елементами на державному рівні. Це здешевить іпотечні кредити і перетворить їх у засоби розв'язання житлової проблеми для широкого кола громадян. На жаль, сьогодні державне пільгове іпотечне кредитування проблематичне внаслідок гострого дефіциту бюджету і відсутності визначених принципів, необхідних для роботи іпотечного механізму.