Банкирам нужны квартиры

Лысенко Е. Банкирам нужны квартиры // Деловая столица . . 18 ноября 2002 (№ 46) . С. 14

Застройщики содействуют расширению рынка кредитования под покупку недвижимости ? пополнение рядов банков, работающих с ипотекой, ожидается уже в начале будущего года. Некоторые из них сейчас осваивают новые схемы работы на рынке: ипотечные ноу-хау прилагаются как к уже действующим договорам банков со строительными компаниями, так и к новым соглашениям с застройщиками.

Новые операторы

Ряды банков, работающих по кредитованию покупки новой недвижимости, вскоре пополнятся новыми финансовыми учреждениями. ?Сейчас в работе находятся договоры с Укрсоцбанком и АППБ ?Аваль?. Они готовы работать по стандартной программе ? кредитование по приобретению недостроенного жилья. Переговоры велись и с Правэкс-банком, правда, он предложил нам другой вариант сотрудничества ? выдачу своих кредитов под наше полностью достроенное жилье?, ? сообщил ?ДС? на минувшей неделе вице-президент ХК ?Киевгорстрой? Василий Можар.

До сих пор в Киеве только три столичных филиала банка ?Аваль? предоставляли физлицам кредиты на покупку жилья на первичном рынке. ?Условия сотрудничества устанавливались в зависимости от надежности наших партнеров-застройщиков: если по договорам с одними компаниями требованием была готовность дома, скажем на 50%, то от других партнеров могли требовать почти полную достройку объекта?, ? рассказал ?ДС? о работе со строительными компаниями начальник управления потребительского и микрокредитования АППБ ?Аваль? Олег Герасименко. В целом же в последний месяц банк несколько пересмотрел условия обслуживания своих клиентов: срок кредитования вырос с 5 до 10 лет, стоимость кредита в гривне уменьшилась с 24 до 21% годовых, в иностранной валюте ? с 14 до 13% годовых. С Укрсоцбанком другая история: он уже не первый год обслуживает физлиц-заемщиков на первичном рынке недвижимости, правда, несколько другую категорию, поскольку кредитует под покупку жилья клиентов компании ?Познякижилстрой? (цена построенного квадратного метра жилплощади составляет в среднем около $700). После подписания договора с ?Киевгорстроем? банк социального развития выйдет на рынок более массового жилья.

По словам Василия Можара, оба финучреждения сейчас согласны с программой, заложенной в проекте генерального соглашения: первоначальный инвестор вносит 30% стоимости квартиры, после чего финучреждение кредитует его на оставшуюся стоимость жилья. ?ХК ?Киевгорстрой? перечисляется полная стоимость недвижимости, после постройки квартиры мы передаем права собственности на нее банку?, ? уточнил г-н Можар.

Ипотечные ноу-хау

Иные схемы работы на ипотечном рынке опробывают другие операторы рынка. Например, банк ?Надра? выдает кредиты на строящуюся недвижимость, находящуюся у него в залоге. ?Наш банк кредитует застройщика, соответственно знает его квартиры, которые являются залогом под выданный кредит. Такая схема достаточно удобна как строительной компании, так и нашим клиентам, желающим приобрести жилье. Последних мы кредитуем под покупку квартир при условии, что залогом выступает строящаяся недвижимость. Получается, что когда один наш заемщик ? физическое лицо гасит свою задолженность по кредиту, то за счет этих средств мы покрывает часть займа другого заемщика ? строительной компании. Это нормальная методика, подобная схема будет использоваться и при дальнейшем финансировании застройщиков?, ? рассказал в интервью ?ДС? президент банка ?Надра? Игорь Гиленко. Последний раз вышеописанная форма работы использовалась при финансировании строительства объекта ИСК ?Сантанна? на улице Старонаводницкой, 12. Наряду с этим, ?Надра? ведут переговоры со столичными застройщиками на предмет более масштабного выхода на рынок недвижимости после подписания договоров с более крупными строительными компаниями.

Пытаются занять новые ниши на рынке кредитования покупок новой недвижимости банки, работающие, в основном, на вторичном рынке жилья. Они кредитуют инвестицию, помогая клиенту выкупить метры в новостройке. ?Мы придаем нашим услугам новую окраску: сейчас начали кредитовать клиентов под инвестирование строительства жилья. Речь идет о целевых кредитах на инвестиционную деятельность, при покупке квартиры она же становится залогом, в остальном заемщику предлагаются все те же стандартные условия кредитования (минимальный взнос ? 30%, срок кредита ? 3 года). Правда, пока мы только обкатываем этот продукт, предлагая его не всем клиентам?, ? сообщил ?ДС? начальник управления кредитования физических лиц ?ТАС-Комерцбанка? Андрей Герасименко.

По стопам банкиров пошли и кредитные союзы, предлагая схожие схемы. Хотя наряду с этим небанковские финансовые учреждения находят и незанятые ниши. ?За последний месяц мы прокредитовали четыре сделки на покупку недвижимости на первичном рынке (работали с ХК ?Киевгорстрой? и компанией ?Житло-Інвест?), причем заемные средства выделялись как под покупку квартир, так и для инвестиций в нежилые помещения ? мы не ограничиваемся обслуживанием в этой сфере только частных лиц, предлагая свои услуги и предпринимателям. Мы беремся за кредитование без наличия генерального соглашения со строительными компаниями, поскольку готовы работать по каждому отдельно взятому объекту?, ? отметила в разговоре с ?ДС? заместитель главы правления ?Первого кредитного альянса? Елена Крыжановская. Интересно, что такие союзы намерены догнать банковские учреждения не только по сервису, а и по снижению кредитных ставок. Так, ?Первый кредитный альянс? удешевил стоимость своих займов на 2% (до 28% годовых). Учитывая тот факт, что эти союзы могут предложить более дешевое оформление кредита и помесячный пересчет процентов по займу в случае его досрочного погашения, их предложения вполне конкурентоспособны.

Прогноз

На сегодняшний день на ипотечном рынке наблюдается стабильный спрос, посему выйти на эту нишу собираются сразу несколько банков. ?Со временем ипотечную нишу займут порядка пяти?восьми банков. При наличии нормального регулирования до автоматизма будет доведена услуга оценки и получения кредита с соответствующим залогом. Таким образом, отпадет потребность в сервисе, предоставляемом сегодня кредитными союзами. Во всем мире ипотека ? это банковский бизнес?, ? уверен Игорь Гиленко.

Условия кредитования на первичном рынке жилья?

Банк

Срок?

Стоимость кредита, % годовых, у.е.*

Первичный взнос (%)

Удорожание квартиры (%)

"Аваль"

до 10 лет

13

30

14%

"Аркада"

до 30 лет

10**

30-35

10,8-10

Укрсоцбанк

до 5 лет

14

30

15,10

Правэкс-банк

до 5 лет

14

30

15,10

Ощадбанк

до 10 лет

14

30

15,10

"Надра"

до 5 лет

14-15

30

15,1-16,2

* в $????

** в Одинах????

Из расчета стоимости квартиры $30 тыс. при кредитовании на 3 года????