Альтернатива ипотеке

Ситулин Н. Альтернатива ипотеке // Янус Нерухомiсть. 2003 . №4. C. 18-19

В Москве функционируют практически все схемы жилищного кредитования, существующие в мире. Но если в развитых странах более половины недвижимости приобретается в кредит, то в России лишь 1%.

Из всех форм жилищного кредитования государство здесь избрало для своей поддержки одну ? ипотеку, однако до сих пор ипотека не получила широкого распространения, и мало того, она незнакома большинству населения России. Сергей Стеньшинский, начальник Управления жилищной политики и жилищного фонда Госстроя РФ, уверен, что развитию ипотеки поможет привлечение внебюджетных средств Так, "под ипотеку" выпускаются ценные бумаги, которые могут покупать крупные инвесторы, например, Пенсионный фонд. Голосуя двумя руками за ипотеку, Госстрой не протестует против иных форм кредитования, признавая, что важно превратить в инвестиции средства населения, лежащие мертвым грузом. Но если ипотека полностью контролируется государством, то этого не скажешь о других формах накопления. В России отсутствует законодательная защита прав инвесторов, учитывающая все многообразие форм, существующих на рынке недвижимости.

Строительно-сберегательные кассы

Общеизвестно, что ипотечное кредитование наиболее распространено в США, и именно американская модель была заимствована для насаждения на российской почве Но, как сказано выше, это не единственная принятая в мире форма жилищного кредитования. История строительно-сберегательной системы берет свое начало с момента основания КЕТТ-LEY'S BUILDING SOCIETY (жилищностроительное общество) в Бирмингеме в 1775 году. Благодаря ежемесячным взносам членов сообщества формировался денежный фонд, из которого участники этой "кассы взаимопомощи" брали кредиты на строительство собственных домов. С 1830-х годов строительно-сберегательные структуры стали функционировать в большинстве стран Европы, США, Австралии, успешно конкурируя с ипотекой.

Массового расцвета система строительно-сберегательных касс достигла в Германии. Каждый третий немец приобретает квартиру за счет целевых накоплений в так называемой Bausparkasse. На рынке функционируют и частные строительно-сберегательные кассы (их в стране 20), и государственные (таковых в Германии 11). Немецкая система стройсбережений основывается на закрытой системе финансирования, благодаря чему она не зависит от рынка капитала и колебаний процентных ставок. По договору вкладчики ? участники этой системы обязуются делать взносы в общую кассу, иэ которой им по определенной очереди выплачивают необходимую сумму, включающую сбережения вкладчика (40 или 50% от общей суммы) и ссуду.

Внутри кассы существуют разные процентные ставки и взносы для сбережения и погашения, так что каждый вкладчик имеет возможность выбрать свой вид финансирования с учетом его личных возможностей. Продолжительность ссуды колеблется от 6,5 до 18 лет.

Характерной чертой немецкой системы финансирования жилищного строительства является то, что она объединяет различные учреждения и способы, а клиент получает предложение из "одних рук". Например, покупатель использует пакет услуг, в который входит ссуда в размере 35-40%, рефинансируемая через рынок капиталов с помощью выдачи ипотечных кредитов; другая доля ? от 25 до 30% ? предоставляется в качестве ссуды стройсбер-кассой. Оставшаяся часть ? это собственный капитал вкладчика. Не редкость, когда в одной предпринимательской группе объединены банк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания или они имеют договор о постоянном сотрудничестве.

В Германии широко применяется государственное стимулирование накоплений собственного капитала на жилищное строительство посредством предоставления премий. За годовое сбережение в размере 1000 немецких марок (для холостяков) или 2000 (для имеющих семью) вкладчик дополнительно получает 10% от государства. Правда, при этом оговаривается максимальная сумма сбережений: соответственно 50 и 100 тысяч марок (данные 2001 г,).

Назад, в ЖСК?

Теперь уже только те, кому за тридцать, помнят, что форма постепенной расплаты за жилье была широко распространена в 60-80-е годы прошлого века Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) давали возможность многим семьям выехать из коммуналок или расширить свою жилплощадь. Вступительный взнос граждане делали еще на стадии проектировки дома, а после вселения выплачивали остаток.

Правда, даже выплатив полностью пай, человек не становился полноправным владельцем квартиры, она оставалась в собственности кооператива. Государство стремилось все держать под контролем, что, в свою очередь тарантировало гражданам стопроцентную надежность. Московское правительство решило вернуться к старому опыту в порядке эксперимента. Планируется построить таким образом дом и оценить, насколько опыт старых ЖСК возможен сейчас, пишет "Элитная недвижимость".

Но это в перспективе. А пока, после принятия Государственной думой Закона о кредитных кооперативах (7 августа 2001 года), на рынок недвижимости стали выходить кредитные организации, использующие в своей деятельности богатый опыт европейских стран Закон разъясняет, что кредитный кооператив ? "это потребительский кооператив, созданный гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи", иными словами, для накопления средств и получения займа на покупку квартиры или другого объекта недвижимости. Объединившись в потребительский союз, члены кооператива абсолютно равноправны. Они избирают правление, ревизионную комиссию, принимают устав, а также назначают или нанимают исполнительного директора ? он может и не быть членом данного кооператива. Все вопросы, касающиеся его деятельности, решает общее собрание членов данного сообщества. Предусматривается, что минимальное число членов кооператива 15 Человек, максимальное ? 2 тысячи. Ограничение численности, по мнению разработчиков закона, позволяет избежать "пирамидальности" схемы, хотя это вопрос спорный, что доказывает опыт немецких Bausparkasse.

Передача личных сбережений осуществляется на основании договора между потребительским кредитным кооперативом и его членами. В кооперативе создается фонд финансовой взаимопомощи, который является источником займов, при этом остаток фонда может быть использован для коммерческой деятельности ? приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг или хранения на депозитных счетах в банках. Участие в накопительном периоде поощряется выплатой процентов, процентные ставки определяются в каждом кооперативе свои. Это к тому же служит гарантией благонадежности схемы. После получения займа член кооператива возвращает эту сумму с установленными процентами, которые, разумеется, несколько выше накопительных. Маржа ? разница между процентными ставками ? служит для пополнения фонда взаимопомощи и административных расходов кооператива.

Первые ласточки в Москве...

В соответствии с Законом о кредитных кооперативах работает в Москве "Первая домостроительная ссудосберегательная касса" (ПДСК), создание которой инициировано Европейским трастовым банком и ДСК-1. Накопительный период для членов кассы составляет не менее 1 года, поэтому подводить какие-либо итоги ее деятельности пока рано. Рассмотрим схему получения кредита в ПДСК. Вступив в этот кооператив, член кассы вносит свои средства, получая за вклад в валюте 10,5% годовых, в рублях ? 17%. Заем предполагается выдавать на срок до 5 лет, а при погашении кредита член кассы должен выплатить 14% годовых. Нетрудно подсчитать, что маржа составляет 3,5%. Обеспечением возврата займа служит договор залога приобретенной квартиры.

ПДКС предполагает строго целевое накопление средств ? только членами кассы и только на выдачу займа. Он не привлекает денег от юридических лиц, не берет кредитов у сторонних финансовых организаций. Выработана настолько сбалансированная система, что она не требует внешних вливаний. Однако, по немецкому опыту, не исключается участие в ПДКС так называемых "друзей вкладчиков"