Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь...

Тарануха П. Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь... // Рынок ценных бумаг. Ваши личные финансы. 2003 . №1. C. 20-21

Задумываясь о приобретении квартиры, в настоящее время мы можем воспользоваться по меньшей мере двумя альтернативными вариантами: использовать ипотечный кредит или попытаться самостоятельно накопить сумму, необходимую для покупки жилья.

Если год назад можно было всерьез рассматривать отказ от ипотечного кредита и уповать на самостоятельное накопление средств, то сейчас этот подход уже не выглядит столь разумным. Снизились ставки по долгосрочным депозитам, и, самое главное, улучшились условия предоставления кредитов на покупку жилья. Попробуем сравнить следующие варианты: отказ от ипотеки и вложение суммы самостоятельной выплаты в банк под процент с последующим пополнением счета суммами, остающимися от расходов на аренду квартиры. Для примера: если обслуживание кредита обходилось бы в 400 долл./мес, а аренда квартиры ? в 300 долл., то ежемесячное пополнение счета составит 100 долл. Посчитаем, что получается при начальном взносе в 10 тыс. долл. и последующем накоплении с капитализацией один раз в год по. действующим ставкам (табл.1).

Таблица 1. Самостоятельное накопление

Показатель

Срок, лет

Альфа-банк, Сбербанк, Газпромбанк

?Банк Москвы?, Внешторгбанк

% по депозиту

7,50

6,25

Начальный взнос, долл.

10000

Ежемесячное пополнение, долл.

100

200

300

400

100

200

300

400

Накопленная сумма, долл.

1

11925

13100

14275

15450

11788

12950

14113

15275

2

14102

16648

19 193

21739

13793

16297

18801

21305

3

16442

20461

24480

28499

15924

19853

23782

27711

4

18958

24561

30164

35767

18188

23631

29075

34518

5

21662

28968

36273

43579

20593

27646

34698

41751

6

24569

33705

42841

51978

23149

31911

40673

49435

7

27694

38798

49902

61006

25865

36443

47021

57600

8

31054

44273

57492

70711

28750

41258

53766

66275

9

34665

50159

65652

81145

31816

46 374

60933

75492

10

38548

56485

74423

92360

35073

51810

68548

85285

Доход от вложенных средств, долл.

1

725

700

675

650

588

550

513

475

2

1702

1848

1993

2139

1393

1497

1601

1705

3

2842

3261

3680

4099

2324

2653

2982

3311

4

4158

4961

5764

6567

3388

4031

4675

5318

5

5662

6968

8273

9579

4593

5646

6698

7751

6

7369

9305

11241

13178

5949

7511

9073

10635

7

9294

11998

14702

17406

7465

9643

11821

14000

8

11454

15073

18692

22311

9150

12058

14966

17875

9

13865

18559

23252

27945

11016

14774

18533

22292

10

16 548

22485

28423

34360

13073

17810

22548

27285

Посмотрим, на что мы сможем рассчитывать при использовании ипотечных кредитов (табл. 2):

Таблица 2. Использование ипотечного кредитования

Банк

Срок кредитования, лет

Процентная ставка, %

Первона- чальный взнос, %

Штраф за досрочное погашение

Взнос, долл.

Возможная стоимость квартиры, долл.

Размер кредита, долл.

Ежемесячные выплаты, долл.

Необходимый месячный доход*, долл.

Гибкая система учета заработной платы

?Дельта Кредит?

До 15

12?15

30

От 7 мес. до 5 лет ? 3%,

От 5 до 8 лет ? 1%,

после 8 лет ? без штрафа

10000

33333

23333

280

933

Да

Фора банк

3?10

15?18

15

66667

56667

914

3047

Да

?1. О.В.К.?

До 15

12?15

20

50000

40000

574

1913

Да

Райффайзенбанк

1?10

12 (в долл.)

23 (в руб.)

30

33333

23333

335

1117

Нет

Инвестсбербанк

5 ? 10

14,5?18

20

50000

40000

633

2110

Сбербанк

До 15

11

30

Без штрафа

33333

23333

265

883

Нет

Банк Москвы (МИА)**

До Ю

15

30

Без штрафа

33333

23333

377

1257

Нет

Собинбанк

2?10

14

40

Без штрафа

25000

15000

233

777

Нет

* При расчете необходимого месячного дохода предполагалось, что клиент не может платить отчисления банку более 30% дохода.

** Московское Ипотечное Агентство

Изменение стоимости квартиры при прогнозируемой динамике цен

Как видно из таблицы, даже имея 10 тыс. долл., можно позволить себе вполне приличное жилье.

Вернемся к альтернативным вариантам и заметим, что недвижимость в последнее время только дорожает. Так по данным агентства ?МИЭЛЬ-Недвижимость?, в 2002 г. рост цен на вторичном рынке составил от 8,8 до 11,6%, а по новостройкам ? еще больше. Даже если предположить, что по каким-либо причинам темпы роста цен снизятся хотя бы до 5% в год, то можно будет наблюдать следующее изменение цен.






То есть квартира, которая в 2003 г. стоила 35 тыс. долл., через пять лет будет стоить порядка 45 тыс. долл., а это ?съест? почти весь доход по депозиту.

В итоге получаем интересную ситуацию, в которой почти нет разницы между ипотекой и самостоятельным накоплением. В случае самостоятельного накопления на настоящий момент имеется ряд вопросов, как-то: в какой банк положить деньги и в какой валюте их держать? Учитывая, что на доллар сейчас делать ставки сложно, евро слишком ?раздут?, а рубль ? он и есть рубль, мы получаем постоянную головную боль с выбором вариантов сохранения и приумножения средств. Также не стоит забывать и о том, что в последнее время ставки по депозитам имеют тенденцию к снижению. Это, в частности, обусловлено малой заинтересованностью банков в привлечении средств от населения. Игры с ПИФами мы не рассматривали по причине рискованности этих ?мероприятий?. ?Плюсом? ипотеки является и то, что мы уже получаем свою квартиру и живем в ней, чувствуя себя относительно спокойно при незначительных изменениях экономической ситуации. При этом все проблемы по распоряжению деньгами сбрасываем на банки и спокойно возвращаем свой долг. Более того, никто не мешает выплачивать больше денег, чем необходимо для обслуживания долга, тем самым сокращая и время, и размер выплаты по кредиту.