Тарануха П. Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь... // Рынок ценных бумаг. Ваши личные финансы. 2003 . №1. C. 20-21
Задумываясь о приобретении квартиры, в настоящее время мы можем воспользоваться по меньшей мере двумя альтернативными вариантами: использовать ипотечный кредит или попытаться самостоятельно накопить сумму, необходимую для покупки жилья.
Если год назад можно было всерьез рассматривать отказ от ипотечного кредита и уповать на самостоятельное накопление средств, то сейчас этот подход уже не выглядит столь разумным. Снизились ставки по долгосрочным депозитам, и, самое главное, улучшились условия предоставления кредитов на покупку жилья. Попробуем сравнить следующие варианты: отказ от ипотеки и вложение суммы самостоятельной выплаты в банк под процент с последующим пополнением счета суммами, остающимися от расходов на аренду квартиры. Для примера: если обслуживание кредита обходилось бы в 400 долл./мес, а аренда квартиры ? в 300 долл., то ежемесячное пополнение счета составит 100 долл. Посчитаем, что получается при начальном взносе в 10 тыс. долл. и последующем накоплении с капитализацией один раз в год по. действующим ставкам (табл.1).
Таблица 1. Самостоятельное накопление
Показатель
Срок, лет
Альфа-банк, Сбербанк, Газпромбанк
?Банк Москвы?, Внешторгбанк
% по депозиту
7,50
6,25
Начальный взнос, долл.
10000
Ежемесячное пополнение, долл.
100
200
300
400
100
200
300
400
Накопленная сумма, долл.
1
11925
13100
14275
15450
11788
12950
14113
15275
2
14102
16648
19 193
21739
13793
16297
18801
21305
3
16442
20461
24480
28499
15924
19853
23782
27711
4
18958
24561
30164
35767
18188
23631
29075
34518
5
21662
28968
36273
43579
20593
27646
34698
41751
6
24569
33705
42841
51978
23149
31911
40673
49435
7
27694
38798
49902
61006
25865
36443
47021
57600
8
31054
44273
57492
70711
28750
41258
53766
66275
9
34665
50159
65652
81145
31816
46 374
60933
75492
10
38548
56485
74423
92360
35073
51810
68548
85285
Доход от вложенных средств, долл.
1
725
700
675
650
588
550
513
475
2
1702
1848
1993
2139
1393
1497
1601
1705
3
2842
3261
3680
4099
2324
2653
2982
3311
4
4158
4961
5764
6567
3388
4031
4675
5318
5
5662
6968
8273
9579
4593
5646
6698
7751
6
7369
9305
11241
13178
5949
7511
9073
10635
7
9294
11998
14702
17406
7465
9643
11821
14000
8
11454
15073
18692
22311
9150
12058
14966
17875
9
13865
18559
23252
27945
11016
14774
18533
22292
10
16 548
22485
28423
34360
13073
17810
22548
27285
Посмотрим, на что мы сможем рассчитывать при использовании ипотечных кредитов (табл. 2):
Таблица 2. Использование ипотечного кредитования
Банк
Срок кредитования, лет
Процентная ставка, %
Первона- чальный взнос, %
Штраф за досрочное погашение
Взнос, долл.
Возможная стоимость квартиры, долл.
Размер кредита, долл.
Ежемесячные выплаты, долл.
Необходимый месячный доход*, долл.
Гибкая система учета заработной платы
?Дельта Кредит?
До 15
12?15
30
От 7 мес. до 5 лет ? 3%,
От 5 до 8 лет ? 1%,
после 8 лет ? без штрафа
10000
33333
23333
280
933
Да
Фора банк
3?10
15?18
15
66667
56667
914
3047
Да
?1. О.В.К.?
До 15
12?15
20
50000
40000
574
1913
Да
Райффайзенбанк
1?10
12 (в долл.)
23 (в руб.)
30
33333
23333
335
1117
Нет
Инвестсбербанк
5 ? 10
14,5?18
20
50000
40000
633
2110
Сбербанк
До 15
11
30
Без штрафа
33333
23333
265
883
Нет
Банк Москвы (МИА)**
До Ю
15
30
Без штрафа
33333
23333
377
1257
Нет
Собинбанк
2?10
14
40
Без штрафа
25000
15000
233
777
Нет
* При расчете необходимого месячного дохода предполагалось, что клиент не может платить отчисления банку более 30% дохода.
** Московское Ипотечное Агентство
Изменение стоимости квартиры при прогнозируемой динамике цен
Как видно из таблицы, даже имея 10 тыс. долл., можно позволить себе вполне приличное жилье.
Вернемся к альтернативным вариантам и заметим, что недвижимость в последнее время только дорожает. Так по данным агентства ?МИЭЛЬ-Недвижимость?, в 2002 г. рост цен на вторичном рынке составил от 8,8 до 11,6%, а по новостройкам ? еще больше. Даже если предположить, что по каким-либо причинам темпы роста цен снизятся хотя бы до 5% в год, то можно будет наблюдать следующее изменение цен.
То есть квартира, которая в 2003 г. стоила 35 тыс. долл., через пять лет будет стоить порядка 45 тыс. долл., а это ?съест? почти весь доход по депозиту.
В итоге получаем интересную ситуацию, в которой почти нет разницы между ипотекой и самостоятельным накоплением. В случае самостоятельного накопления на настоящий момент имеется ряд вопросов, как-то: в какой банк положить деньги и в какой валюте их держать? Учитывая, что на доллар сейчас делать ставки сложно, евро слишком ?раздут?, а рубль ? он и есть рубль, мы получаем постоянную головную боль с выбором вариантов сохранения и приумножения средств. Также не стоит забывать и о том, что в последнее время ставки по депозитам имеют тенденцию к снижению. Это, в частности, обусловлено малой заинтересованностью банков в привлечении средств от населения. Игры с ПИФами мы не рассматривали по причине рискованности этих ?мероприятий?. ?Плюсом? ипотеки является и то, что мы уже получаем свою квартиру и живем в ней, чувствуя себя относительно спокойно при незначительных изменениях экономической ситуации. При этом все проблемы по распоряжению деньгами сбрасываем на банки и спокойно возвращаем свой долг. Более того, никто не мешает выплачивать больше денег, чем необходимо для обслуживания долга, тем самым сокращая и время, и размер выплаты по кредиту.
