Дом, который построил банк

Кожухов А. Дом, который построил банк // Юридическая практика . . 3 апреля 2002 (№ 14) . С. 5

Жилищный вопрос является сегодня крайне актуальным для украинских граждан. Многие семьи нуждаются в улучшении жилищных условий, а часть из них и вовсе не имеет своего жилья. Эта проблема досталась Украине в наследство еще от советских времен, когда правительство обещало через энное количество лет обеспечить каждую семью отдельной квартирой, но так и не успело выполнить своего обещания.

Впрочем, предпринимались и реальные меры для решения ½квартирного вопроса╗. В 1980-х годах при исполнительных комитетах местных советов и при различных предприятиях были организованы первые жилищно-строительные кооперативы. Многие граждане, не желая стоять в многолетней очереди на получение бесплатного жилья в государственном фонде, вступали в жилищные кооперативы, оплачивали вступительный и паевой взносы и таким образом решали свою проблему.

Сегодня предлагаются альтернативные способы обеспечения жильем населения. Так, уже больше года в Верховном Совете идет работа над законопроектом ½О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства╗.

Этот законопроект определяет правовые основы внедрения и функционирования системы финансово-кредитных механизмов долгосрочного жилищного ипотечного кредитования граждан, а также привлечения свободных средств на развитие жилищного строительства и защиты законных прав и интересов его субъектов.

ФИНАНСОВО-КРЕДИТНЫЕ МЕХАНИЗМЫ

Системой финансово-кредитных механизмов жилищного строительства (далее ? система кредитования строительства) является совокупность определенных стандартных процедур, а именно процедура привлечения средств доверителей и направления их на жилищное строительство, процедура предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, процедура оценки специализированным банком платежеспособности заемщиков, а также процедура определения способности застройщика выполнять договорные обязательства.

В системе кредитования строительства участвуют несколько субъектов. Ими являются застройщики, доверители, специализированные банки, страховые компании и операторы вторичного рынка ипотечных обязательств.

Центральным субъектом в системе кредитования строительства является специализированный коммерческий банк ипотечного и жилищного строительства (специализированный банк) ? коммерческий банк, который отвечает требованиям этого законопроекта и имеет разрешение Национального банка Украины на выполнение операции финансирования капитальных вложений по поручению собственников и распорядителей инвестированных средств. Банк имеет право устанавливать обязательные для выполнения другими субъектами системы нормы, правила и стандарты взаимодействия в процессе финансирования строительства жилья.

Застройщиком является юридическое лицо, получившее в установленном законом порядке земельный участок для строительства жилья, заключившее соответствующий договор со специализированным банком и на свой риск осуществляющее меры относительно строительства жилья.

Доверителем является собственник или распорядитель средств, внесенных им на финансирование строительства жилья, который заключил инвестиционный договор или иной договор о строительстве жилья.

К другим субъектам системы финансово-кредитных механизмов жилищного строительства проект причисляет страховые компании и операторов вторичного рынка ипотечных обязательств.

Субъекты системы финансово-кредитных механизмов жилищного строительства взаимодействуют между собой в процессе финансирования строительства жилья с учетом особенностей, установленных этим законопроектом. Все они сохраняют независимость в осуществлении своей производственной, хозяйственной и финансовой деятельности.

ТРЕБОВАНИЯ К СУБЪЕКТАМ

Проект предъявляет определенные требования к субъектам системы кредитования строительства.

Так, юридическое лицо может вести деятельность застройщика, если оно соответствует следующим требованиям:

1) имеет опыт жилищного строительства за счет средств населения не менее трех лет;

2) имеет возможности для организации процесса строительства одновременно на нескольких строительных объектах;

3) имеет стабильное финансовое состояние.

Страховая компания может стать субъектом системы кредитования строительства, если она в соответствии с действующим законодательством получила лицензию на право осуществления страховой деятельности в форме добровольного страхования имущества и финансовых рисков.

Отдельно следует сказать о требованиях, предъявляемых к специализированному банку. Коммерческий банк может стать субъектом системы финансово-кредитных механизмов жилищного строительства и вести деятельность специализированного банка в соответствии с этим законопроектом, если он имеет разрешение Национального банка Украины на выполнение операции финансирования капитальных вложений по поручению собственников или распорядителей инвестированных средств.

Национальный банк Украины предоставляет такое разрешение, если коммерческий банк соответствует следующим требованиям:

1) имеет разрешение НБУ на выполнение операции управления денежными средствами и ценными бумагами по поручениям клиентов;

2) осуществляет банковскую деятельность на Украине не менее пяти лет, в том числе по привлечению средств доверителей на финансирование строительства жилья не менее трех лет;

3) выполняет, на дату обращения в НБУ за получением разрешения, дополнительные требования касательно минимальных значений нормативов капитала и ликвидности, установленные НБУ для специализированных банков.

Банк должен быть способным выполнять все требования этого законопроекта и иметь квалифицированный персонал, владеющий профессиональными навыками работы по привлечению средств и финансированию строительства жилья по поручению доверителей.

ЦЕНТРАЛЬНОЕ ЗВЕНО СИСТЕМЫ

Центральная роль в системе финансово-кредитных механизмов жилищного строительства отводится специализированному банку. Последний осуществляет финансирование капитальных вложений по поручениям доверителей с учетом особенностей, определенных этим законопроектом.

Банк и застройщик заключают генеральное соглашение касательно привлечения от имени застройщика средств физических и юридических лиц для осуществления операций по финансированию капитальных вложений в жилищное строительство. Кроме этого, банк заключает отдельные соглашения с доверителем, которые устанавливают дополнительные полномочия специализированного банка относительно аккумулирования средств доверителей на счетах специализированного банка для осуществления операций по финансированию капитальных вложений в жилищное строительство, осуществления им от имени доверителя специального контроля за целевым использованием его средств, сроками строительства и другие полномочия.

Специализированный банк выполняет следующие функции:

1) привлекает в доверительное управление средства доверителей для финансирования капитальных вложений на строительство обусловленного в инвестиционном соглашении жилья и перечисляет привлеченные от доверителя средства застройщику на строительство обусловленного жилья;

2) осуществляет расчетно-кассовое обслуживание субъектов;

3) предоставляет доверителям кредиты для строительства жилья;

4) контролирует целевое использование средств, направленных им на финансирование строительства жилья;

5) контролирует ход строительства и соблюдения застройщиком условий инвестиционного соглашения;

6) согласовывает и контролирует установление застройщиком цены измерительной единицы площади жилья;

7) подписывает от имени застройщика, на основании соответствующих полномочий, инвестиционные соглашения и другие договоры.

Специализированный банк и доверитель могут заключать соглашение, согласно которому банк от своего имени, однако за счет доверителя, осуществляет финансирование строительства жилья. В этом случае специализированный банк обязан в полном объеме выполнять распорядительные и контрольные функции касательно средств доверителя.

Банк в соответствии с проектом закона наделяется определенными правами в отношении застройщика. Так, банк имеет право проверять финансовое состояние застройщика, требовать от него предоставления финансовых и аудиторских отчетов, контролировать состояние строительства, в том числе качество строительства, согласовывать с застройщиком графики строительства жилья.

ЗАСТРОЙЩИК И ДРУГИЕ СУБЪЕКТЫ

Застройщик должен выполнять свои договорные обязательства в полном соответствии с генеральным соглашением, инвестиционным соглашением и другими договорами и соглашениями. Его обязанностью является строительство жилого дома надлежащего качества в полном соответствии с документацией, предоставленной специализированному банку для привлечения средств доверителей и с проектной документацией, в сроки, определенные соответствующими документами, и передача жилья в собственность доверителям.

Для обеспечения выполнения своих обязательств, застройщик по требованию специализированного банка передает ему в залог права на земельный участок, проектную документацию, приобретенные за счет средств финансирования строительные материалы на объект, который финансируется специализированным банком, и имущественные права на жилье, которое строится за счет средств финансирования. Застройщик обязан за свой счет застраховать предмет залога. Кроме того, по требованию банка застройщик обязан застраховать финансовые риски невыполнения им своих договорных обязательств.

В случае выявления специализированным банком недостатков в качестве строительства жилья он имеет право требовать от застройщика устранения таких недостатков. В том же случае, если застройщик не устранит такие недостатки на протяжении 90 календарных дней, а также в случае существенной просрочки согласованных графиков строительства, банк имеет право отстранить застройщика от осуществления им его функций и перевести в судебном порядке право на земельный участок и строительство на себя или уполномоченное им лицо.

Застройщик осуществляет меры относительно своевременного введения жилища в эксплуатацию, оформления правоустанавливающих документов в государственных учреждениях и передачи права собственности на жилье доверителям. Правоустанавливающие документы на обусловленное жилье оформляются лишь на имя доверителя.

Доверитель на основании соответствующего инвестиционного соглашения или другого договора, заключенного с застройщиком, осуществляет финансирование строительства жилья и имеет право получить обусловленное в этом соглашении жилье в собственность в определенный срок. На протяжении срока действия инвестиционного соглашения доверитель имеет право сменить объект, определенный в инвестиционном соглашении, переуступить право требования по инвестиционному соглашению другому лицу, полностью отказавшись от финансирования.