Хочешь жить по-европейски - бери кредит!

Влащенко О. Хочешь жить по-европейски - бери кредит! // Юридическая практика . . 3 июля 2002 (№ 27) . С. 10

Европа ? как много в этом звуке! Смотрим, анализируем, выбираем и все же прокладываем свой путь ? не такой, как у других.

Нашему середнячку все нужно ?попробовать? на зуб. Это крылатое выражение среди украинских обывателей пользуется большим успехом. Вот и выбирая свое жилище наши сограждане мечутся в поисках подобной пробы. Однако, как показывает опыт, на зуб иногда пробовать опасно, да и зубы очень легко можно поломать.

ФИГУРА ПЕРВАЯ

Некий предприниматель Р. ради быстрого получения прибыли отваживается взять деньги в кредит. Крупной суммы, естественно, ни родственники, ни знакомые не дают, а жить по-европейски ой как хочется. Тогда наш герой совершенно сознательно принимает решение заложить собственную квартиру в банке. Скажете, самоубийца? Безусловно, поступок весьма дилетантский, поскольку не просчитаны непредвиденные обстоятельства и не учтена возможность недобросовестности со стороны партнеров по бизнесу.

Проходит время, отдавать сумму кредита, да еще с процентами, разумеется, нужно, вот только есть одно обстоятельство неисполнения обязательств по возврату денег ? их отсутствие. Тогда-то и начинается самое интересное. Предприниматель должен выбрать один из двух сценариев дальнейшего развития событий. Первый ? самый естественный: согласиться с требованиями банка и, махнув рукой на собственную квартиру, забыть о ней. Второй ? пригласить опытного адвоката и оставить банк ?с носом?.

КАК ОСТАВИТЬ БАНК ?С НОСОМ??

Читатель, тебе не терпится узнать, как же это возможно?

Способов на самом деле достаточно. Рассмотрим некоторые из них.

При подписании договора залога банк ?не видит? истинную историю квартиры, да и не может ее видеть и поэтому рискует своими деньгами. Что же не может видеть банк?

Во-первых, настоящих владельцев квартиры ? ?скрытых? супругов или наследников. При рассмотрении таких споров в суде окончательное решение о признании сделки договора залога будет зависеть от фактических обстоятельств владения квартирой несколькими лицами (статья 22 КоБС Украины).

Во-вторых, банк не знает о дееспособности должника. В таких случаях, когда проводится психиатрическая экспертиза на предмет непонимания значения действий должником и признания в суде сделки недействительной, банк может остаться без денег (статьи 52, 54, 55 ГК Украины).

В-третьих, банк не информирован о предыдущих сделках купли-продажи, дарения, обмена или приватизации, которые могут быть оспорены после получения кредита третьими лицами.

С точки зрения материальной, все споры с банком предприниматель Р. должен выдержать. Даже если начать судебное дело против банка, имея на руках 60?70 % от реальной стоимости квартиры, наш герой обладает преимуществом перед банком ? у него на руках оборотный капитал, пусть на 30 % меньший, чем стоимость квартиры, но этот капитал работает, причем работает каждый день. Но, возразит читатель, в соответствии с Законом Украины ?О залоге?, взыскиваются и кредит, и неполученные проценты, имеющиеся на день обращения взыскания. Однако на практике суд ограничивается взысканием суммы, указанной в исполнительной надписи нотариуса. Это белое пятно в законодательстве ? на пользу нашему герою, ведь даже после суда он получит остаток денег от продажи с аукциона своей заложенной квартиры.

ФИГУРА ВТОРАЯ

Гражданин Ф. очень хочет приобрести квартиру, но у него нет для этого достаточных средств. Нет смысла лишний раз напоминать, что автор этой статьи ведет речь о важности ипотечного кредитования. Однако рассмотрим проблему, так сказать, наоборот. Возможность приобрести квартиру в кредит, используя ипотечное кредитование, появилась на рынке достаточно поздно. Очевидно, сказывалось отсутствие опыта у самих банков, да и постоянные скандалы с развалившимися банками давали о себе знать.

Кредиты на приобретение квартир (недвижимости) физическими лицами условно разделились на три группы:

1) кредиты на приобретение недвижимости у фирм-застройщиков на первичном рынке;

2) кредиты на приобретение недвижимости на вторичном рынке (старое жилье);

3) кредитные программы Киевской гор-администрации, рассчитанные на отдельные категории граждан (к примеру, молодежные программы).

Первая и вторая группы наиболее интересны, поскольку в третью не каждому удается попасть. Рассмотрим обе первые группы.

Здесь, конечно же, прежде всего подразумевается получение прибыли от клиентов. Поэтому наш герой должен уяснить, что ему придется ?кормить? банк-кредитора, причем достаточно долго. В этом случае ипотечное кредитование можно рассматривать как бесплатный сыр в мышеловке: и продать не можешь, и выполнять обязательства нужно. Предлагаемые банками программы связаны со скрытыми расходами, о которых наш герой не подозревает. Его затраты будут включать сумму первого взноса (ориентировочно в размере 30?50 % от стоимости недвижимости), расходы на услуги банка и регистрацию договоров купли-продажи (около 280 гривен плюс 3 % от суммы кредита), залога (255 гривен плюс 1 % от суммы кредита) и страхования (0,5?1 % от стоимости квартиры). В зависимости от стоимости недвижимости и величины кредита общие затраты нашего героя составят 15?17 % от суммы кредита. Практически покупателю необходимо иметь на руках сумму не менее 45?55 % от цены недвижимости (информацию о размерах затрат по кредитам любого банка можно найти на сайте www. сitrealty.com).

После покупки недвижимости (квартиры) право собственности в ?усеченном? виде переходит к покупателю. Это означает, что покупатель владеет, пользуется недвижимостью, однако распоряжаться ею по своему усмотрению не может, поскольку на квартиру наложен запрет банка-кредитора. Наш герой может проживать в ней, ремонтировать ее, с согласия банка сдавать ее в аренду. Как правило, банк не возражает даже против продажи недвижимости. Правда, в этом случае будущий покупатель обязан сначала погасить вашу кредитную задолженность, а затем уже покупать квартиру. Так что лучше заранее искать покупателя, если ситуация вдруг окажется безвыходной. Всегда можно продать квартиру и на оставшуюся сумму купить что-нибудь поменьше. Это нужно знать, чтобы всегда держать руку на ?пульсе? собственного экономического положения.

Одним словом, удачных сделок!

ВЛАЩЕНКО Олег ? адвокат.

Тел.: 249-71-44