Квартира в кредит

Демова Е. Квартира в кредит // Натали. 2003 . №2. C. 90-92

Человек должен посадить дерево, вырастить ребенка и построить дом. Первый подвиг жизни я заменила цветочной оранжереей на подоконнике, а второй ? устроила совместными с мужем и бабушками усилиями. Третье свершение просчитывали и планировали всей семьей. Но денег для его воплощения все равно не хватало, даже если бы я продала свой комнатный "сад" и с родственников потребовала не только моральной, но и материальной поддержки. Эти "маленькие" трудности заставили нас отложить сооружение родового замка до лучших времен, а сейчас заняться покупкой квартиры в кредит.



К семейному совету на тему "Как решить квартирный вопрос" мы с мужем готовились тщательно. Супруг проштудировал вспомогательную литературу и опросил всех знакомых об их "стройке жизни". Я же изучила "квартирный" Интернет и непосредственно пообщалась с кредиторами, то есть банками. Итак, сведения собраны, калькулятор под рукой. Семейный совет объявлен открытым. На повестке дня...

Хижина дяди Тома

Первым делом мы решили рассмотреть классический вариант ? покупка старой квартиры на так называемом вторичном рынке жилья.

Благо существует около десятка банков, готовых вложить свою лепту в приобретение квартиры "б/у". Понятное дело, не безвозмездно. Каждый банк имеет личный "джентльменский набор" условий к желающим воспользоваться его деньгами. При этом все они требуют одного: мы должны уплатить из своего кармана не менее 30% стоимости квартиры. Недостающую сумму банк может нам "одолжить" на год, а если захотим ? и на десять лет. Но за это он ждет "благодарности" ? 13-19% годовых от предоставленного кредита в иностранной валюте или 21-30% в национальной.



Что ж, подумали мы на семейном совете, "обдираловкой" это не назовешь ? идти на контакт можно. Но существует еще ряд не менее важных нюансов в кредитной покупке квартиры-"старушки".



Нюанс 1, поисковый. После того как мы выберем банк, нужно найти вожделенную "обитель". Конечно, мы можем сами обзвонить-осмотреть "хрущевки", "сталинки" и "чешки", однако разумнее подключить брокера ? в целях экономии сил. Но не денег: помощь квартирного "сыщика" будет стоить в среднем У/о от цены покупаемой жилплощади. Зато не придется помимо поиска заниматься еще сбором справок и процедурой оформления. К тому же банки охотно работают с агентствами недвижимости.

Кстати, при кредитной покупке "бэушной" квартиры нужно предупредить продавцов о том, что оформление потребует большего времени ? от недели до месяца. Поскольку существует...

Нюанс 2, документальный. Сбор документов для оформления займа и покупки ? весьма трудоемкий процесс. Прежде всего нужно собрать все данные о покупаемой квартире и лично убедиться в ее "чистоте" (отсутствии задолженностей, претензий родственников, соответствии цены ее состоянию и пр.). Потом подготовить документальное "портфолио" всех членов семьи, заверить банк в нашем здравом уме и трезвой памяти справкой от психиатра и, наконец, украсить весь этот набор сведениями о семейном бюджете. Потому как он взаимосвязан с...

Нюансом 3, решающий. Финансовый портрет семьи заемщика ? самый важный пункт. От наших денежных "козырей" (реальной зарплаты, доходов от подработок) зависит решение банка: если ежемесячные затраты на выплаты по кредиту превысят половину всех денежных поступлений семьи, кредита не видать. Ну не поверит банк в то, что молодая семья с одним ребенком, получая в месяц в общем 250 у. е. и отдавая кредитные 150, проживет на 100 у. е.

Важно произвести на менеджера, ведающего выдачей кредита, впечатление законопослушного человека.

Нюанс 4, процедурный. Даже если мы "понравились" банку, праздновать новоселье рано. Поскольку убедиться в нашей благонадежности должна еще служба безопасности кредитора. "Агенты 007" могут вызвать нас на собеседование, позвонить нашему шефу и пообщаться с соседями. Как правило, об их работе мы даже не узнаем. Но зато лично познакомимся с банковским оценщиком, задача которого ? определить стоимость покупаемой квартиры. А что если ее владелец запросил сногсшибательную сумму, кивая на финскую сантехнику в ванной, но маскируя прогнившие трубы? Принцип банка стар как мир: доверяй, но проверяй. Тем более что квартира до полного погашения долга номинально считается его собственностью, хотя документы и оформляются на нас. Но хранятся они в сейфе банка-"благодетеля".



В семейном совете объявлен перерыв, чтобы "переварить" информацию. "Ну ? сказал муж, ? все ясно: обращаемся за кредитом, доказываем морально-материальную состоятельность, оформляем документы, получаем нужную сумму, покупаем квартиру и отдаем долг". Именно он ? долг ? и есть...



Нюансом 5, итоговый. Новоселье станет нашим последним настоящим праздником жизни до полного расчета с банком. Голодать, конечно, не будем, но семейный пояс придется затянуть потуже. Ибо ежемесячно необходимо платить проценты по кредиту и возвращать определенную сумму в счет погашения долга. Некоторые банки позволяют должникам платить каждый месяц только проценты, а гасить основной заем раз в квартал.



"Так, с теорией выяснили. Пора перейти к практике, ? сказала я и вооружилась калькулятором. ? Покупаем квартиру за 18 тысяч у. е., в банк вносим минимум 6 тысяч (чуть больше 30%), взаймы получаем 12 тысяч, оформляем кредит на пять лет под 14% годовых. Берем во внимание, что с каждым месяцем и годом наш долг сокращается, а значит, суммы выплат уменьшаются. Что получаем?


Ежемесячно в среднем отдаем банку процентные 59,5 у. е. За пять лет накапает 3,57 тысяч у. е.

Каждый месяц из семейного бюджета (с учетом погашения процентов и части кредита) отдаем в первый год 340 у. е., а ко второму году эта сумма уменьшится до 300 у. е. В последние месяцы кредитного срока сумма выплат будет сведена к 230-200 у е.

"В конечном итоге квартира нам обойдется в 21,6 тысячи у е."? "М-да, удовольствие не из дешевых", ? резюмировали мы единодушно и приступили к следующему варианту...



...Что нам стоит дом построить, или Как купить в кредит квартиру-новостройку

Для начала нужно обратиться в строительные компании ? только в Киеве их около двадцати. И выбрать из всего изобилия апартаментов подходящее по цене и комфорту. Кстати, все крупные застройщики имеют прямые соглашения с банками, кредитующими будущих новоселов.

Принципы приобретения в рассрочку квартиры "с нуля" практически не отличаются от покупки квартиры "в возрасте". Также требуется минимальная 30% предоплата, кредит выдается на определенный срок и под обязательный процент за услугу (14-16% годовых за валютный кредит и 20-26% за гривневый). Не менее скрупулезно изучаются и финансы заемщика. Но все-таки есть в "стройке жизни" несколько интересных моментов.

Момент 1, ценовой. Многие застройщики возводят элитное жилье с помещениями для магазинов и паркингов, платит за которые новосел. В среднем квадратный метр в доме с инфраструктурой обходится в 700-800 у. е., метр же мансарды выльется во все 1,5 тысячи у. е. Но есть компании, которые строят более дешевое жилье ? цена квадратного метра начинается с 300 у. е.

Кроме того, новостройки отличаются не только оригинальностью проектов, но и метражом. Площадь однокомнатной квартиры, как правило, равна количеству "квадратов" в трехкомнатной "хрущевке". И это, понятное дело, отражается на стоимости жилья. То есть: или три, но маленькие, или одна, но большая.

Момент 2, рыночный. Его учитывают застройщики, но не видят покупатели. Дело в том, что каждые три года квартиры дорожают в среднем на 10-15%. Поэтому к долгу периодически могут приписывать определенный процент "рыночных колебаний". А поскольку заем выплачивается ежемесячно или ежеквартально, то несколькодолларовый "довесочек" будет практически не ощутим. Но за 10-15 лет наберется вполне приличная сумма. А вы и не заметите...

Кроме того, застройщики предупреждают о возможности увеличения стоимости квадратного метра в процессе строительства. К примеру, мы вносим 300 у. е. за метр, а к завершению строительства с нас возьмут, скажем, 350 у. е. И объяснят это повышением цен на квартиры, строительными издержками и "финансовыми рисками".

Момент 3, срочный. Выплатить долг по новостройке мы можем за год или же в течение 30 лет. Но при выборе "времени Ч" необходимо учесть несколько деталей.

Первая. Мы можем выкупать метр за метром еще строящееся жилье. Единственное условие: полностью оплатить квартиру нужно минимум за три месяца до завершения строительства.

Вторая. Растягиваем выплату до бесконечности ? от 3 до 30 лет. Но банк дает кредит только в том случае, если дом уже полностью построен. Таким образом, нам придется одновременно заключить два договора: с застройщиком на покупку квартиры и с банком ? на получение кредита. Жилплощадь является залогом, а документы на нее пылятся в банке. Но именно в них заключается следующий...

Момент 4, бумажный. Сбор документов для новостройки значительно упрощен по сравнению с кабинетным "марш-броском" для квартиры "б/у". Банк и застройщик, "скованные" одним соглашением, решают все вопросы полюбовно: стройкомпания знает все требования кредитора, а банк ? все проекты и условия продавца. Мы предоставляем документы о себе и семействе, вносим денежный вклад, заочно контролируем процесс и обязательно присутствуем при заключении сделки. А потом уже въезжаем в "квартиру обетованную".



...Я представила светлые, просторные хоромы, пятнадцатиметровую кухню. А огромная мансарда! Вот где моя оранжерея зацветет дивным садом! Можно будет поставить шезлонг и загорать... "Очнись! ? оборвал мои мечты муж и снова взялся за калькулятор. ? Давай считать!"



Момент 5, расчетный. Возможность выкупить квартиру за 20 тысяч у. е. (примерно столько стоит новая "двушка") за год-два ее строительства у нас вряд ли появится. Решили отодвинуть час расплаты на 15 лет. Внести мы сможем все те же минимальные 30%, то есть 6 тысяч у. е. Это значит, что одолжить в банке надо 14 тысяч у. е. Если учесть, что выплаты по кредиту со временем уменьшаются, то нам придется:


ежемесячно выплачивать среднеарифметические процентные 29,5 у. е. За 15 лет это составит 5,31 тысячи у. е.;

каждый месяц из семейного бюджета придется выкладывать (с учетом погашения процентов и части основной суммы кредита) в первые годы 240-150 у. е., а в последний 80-40 у. е.;

в конечном итоге стоимость квартиры увеличится до 25,31 тысячи у. е.



"Что ж, впечатляюще", ? пробормотала я, изнеможенная вычитанием-умножением. Муж деловито изрек: "Вторичный рынок недвижимости стабильнее относительно стоимости, но скучен в планировке, скуден в метраже и хлопотнее в оформлении документов. Первичная же недвижимость непостоянна в цене, зато попроще в оформлении и поизысканнее в планировке". ? "Но приобрести в кредит мы можем равно как первую, так и вторую", ? подытожила я и призвала мужа делать выбор.



Не секрет; что многие получают зарплату "в конвертах", поэтому: официально могут получить не очень лестную справку о заработках. Банковские специалисты советуют указывать реальные доходы, не приукрашая и не уменьшая их. Служба безопасности банка в любом случае проверит и установит подлинное материальное положение семьи.

Стоимость кредита

При оформлении займа необходимо уплатить за:

? кредитную карточку для получения валютного кредита;

? страхование квартиры, которое оформляется на срок кредита;

? услуги нотариуса;

? снятие кредитной наличности с карточки;

? получение различных квартирных документов (справок из БТИ, ЖЭК и пр.). В общей сложности дополнительные расходы составят до 1,5 тысячи гривень.



Документы, необходимые для покупки в кредит старой квартиры:

? правоустанавливающий документ на квартиру;

? копии паспортов владельцев квартиры;

? справка-характеристика из БТИ на квартиру;

? форма № 3 из ЖЭК;

? справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

? паспорт и идентификационный код покупателя;

? справка из психоневрологического диспансера;

? справка с места работы о занимаемой должности и зарплате;

? копия трудовой книжки;

? свидетельства о браке и рождении детей.

Документы, необходимые для покупки в кредит новой квартиры:

? паспорт и идентификационный код покупателя;

? справка с места работы о занимаемой должности и зарплате;

? копия трудовой книжки;

? свидетельства о браке и рождении детей. Контракт на кредитную покупку новостройки можно разорвать. Но тогда заемщик потеряет 5% проплаченной за квартиру суммы.