На пороге бума

Зябрева Н. На пороге бума // Компаньон. 2003 . №9. C. 36-39

В конце 2002 - начале 2003 гг. многие банки объявили об увеличении сроков кредитования, уменьшении первоначального взноса и даже процентных ставок по кредитам на приобретение жилья. И хотя стоимость кредита для заемщика по-прежнему остается достаточно высокой, в этом году банкиры прогнозируют существенное повышение спроса на кредитование под покупку недвижимости.



По данным операторов рынка, в 2000 году в Киеве в кредит была куплена каждая десятая квартира, в 2002-м - уже каждая третья, в нынешнем году эти показатели вырастут еще существеннее. Такой динамике в основном способствовали два фактора. Во-первых, постоянный рост количества банков, оказывающих подобную услугу, - сегодня кредит под залог покупаемой квартиры предоставляют более полутора десятка финансовых учреждений. Во-вторых, увеличение спроса на кредитование под покупку или инвестирование строительства жилья со стороны так называемого ?среднего класса?. Хотя еще год назад, по словам Татьяны Новицкой, начальника управления индивидуального бизнеса ?Укрсоцбанка?, банки выдавали кредиты менее обеспеченным клиентам, которые использовали ссуды не столько для покупки квартиры, сколько для улучшения жилищных условий. По оценкам специалистов, средний размер кредитов на покупку жилья в течение последнего года увеличился на 60-70% и сегодня составляет от $10 тыс. до $14 тыс. При этом как на первичном, так и на вторичном рынке, более активно начинают продаваться в кредит дорогие квартиры (стоимость квадратного метра около 3 тыс. грн.). Кроме того, эксперты отмечают 20-25%-ный переток покупателей со вторичного рынка на первичный.



Покупать квартиру в кредит выгоднее в процессе ее строительства

Банкиры выделяют три варианта получения кредита: в процессе строительства, готового жилья на первичном или вторичном рынке и, наконец, открытие целевого накопительного счета в банке-кредиторе с последующим получением кредита. По первой схеме сейчас на рынке, например, работают ?Укрсоцбанк? с ?Познякижилстроем?, ?Житло-инвестом? и ?Консолем?, ?Аркада? с ?Киевгорстроем?, ?Аваль? с несколькими строительными компаниями, в числе которых ?Познякижилстрой? и ?Житло-инвест?, а также банк ?Таврика? с трестом ?ЮЗТС?. По второй - практически все банки, кредитующие покупку жилья. По третьей схеме с мая 2001 года работает ?Аркада? с ?Киевгорстроем?.

Наиболее предпочтительной в плане финансовых затрат является покупка квартиры в кредит на начальном этапе ее строительства, поскольку это позволяет приобрести квартиру практически по рыночной стоимости. ?Если клиент заключает договор напрямую с подрядчиком с того момента, когда дом начинает строиться, он инвестирует свои денежные средства по минимальной стоимости жилья, - комментирует начальник отдела потребительского кредитования ?ТАС-Комерцбанка? Сергей Заец. - При этом даже с учетом выплаты процентов по кредиту конечная стоимость строящейся квартиры не превысит ее рыночную цену после строительства. Сегодня не редкость, когда в престижных районах Киева метр жилья, который по инвестиционному контракту с компанией-застройщиком стоил немногим более $300, после окончания строительства продается по $550-580?.

Впрочем, основная часть кредитов на инвестирование строящегося жилья выдается за 3-4 месяца до сдачи дома в эксплуатацию. Для покупателей, даже несмотря на то, что такая квартира обходится, как минимум, на 30-35% дороже по сравнению с предыдущим вариантом, важно знать, что дом уже возведен и без каких-либо дефектов. Банки, со своей стороны, объясняют этот факт менее существенными рисками, чем при кредитовании строительства ?с нуля?. Все дело в том, что при подобной схеме кредитования банк берет в залог имущественные права на недвижимость, строительство которой инвестируется по инвестиционному контракту. Поэтому в случае возникновения конструктивных нарушений в строящихся домах (дефекты, по словам специалистов, за 3-4 месяца до сдачи в эксплуатацию, как правило, уже известны) банки фактически теряют предмет залога.

При покупке готового жилья в кредит на первичном или вторичном рынке его конечная стоимость увеличивается в среднем на 60-70% от суммы кредита (в зависимости от срока кредитования). Единственное, что специалисты рекомендуют в этом случае покупателю, желающему сэкономить время на ремонт, подыскать варианты квартир-близнецов в близлежащих домах, возраст которых не превышает 2-4 года. В отличие от совершенно новых квартир, они уже обжиты и в них проведен ремонт. Cтоимость таких квартир, как правило, на $2000-4000 превышает стоимость аналогичного нового жилья, что вполне приемлемо с учетом нынешних цен на отделочные работы.

Третья схема, по которой сегодня работает ?Киевгорстрой? с ?Аркадой?, предлагает заемщикам следующие условия. На протяжении первых 3-7 лет клиент вносит 50% от предполагаемой стоимости квартиры на целевой счет банка ?Аркада?. По истечении этого срока банк предоставляет заемщику целевой кредит в размере 50% от стоимости будущей квартиры сроком от 5 до 10 лет. Беспрецедентно низкий процент за обслуживание кредита (от 3 до 4% годовых) объясняется прежде всего тем, что единицей накопления, а также кредита является т. н. Один (одиниця iнвестування). На сегодняшний день курс Одина составляет 16,7203 грн. и меняется в зависимости от пяти показателей: индекса инфляции, индекса цен на строительные материалы, индекса цен производителей промышленной продукции, индекса цен на продовольственные товары, индекса девальвации официального курса национальной валюты относительно доллара. Если на 2003 год прогнозируемый уровень инфляции составляет около 6-7%, то соответственно суммарная ставка по кредиту в Один может достичь 9-11%. Помимо этого, в течение всего срока накопления целевого жилищного вклада банк начисляет всего 1,5% годовых в Один, что значительно ниже нынешних процентов по депозитным вкладам. А значит, в конечном итоге может привести к значительному удорожанию кредита. Еще одна особенность этой инвестиционной схемы, которая приводит к удорожанию кредита: после заключения договора на приобретение квартиры (которая к тому моменту может только строиться) заемщик может начать погашение кредита только после окончания строительства. То есть у него нет возможности уменьшать сумму, с которой платятся проценты.

Плюс минус процент

Условия предоставления кредитов за последний год несколько изменились. Большинство банков сегодня немного снизили процентную ставку за пользование кредитом в гривнях, уменьшили первоначальный взнос и увеличили сроки кредитования. Если раньше максимальные сроки кредитов не превышали 5 лет, то сейчас они поднялись до 10 и даже 15 лет. Сама процедура кредита происходит по старой, ?стандартной? схеме, и от банка к банку практически не меняется (максимальный срок оформления документов для предоставления кредита в столичных банках не превышает 15 дней). Тем не менее все-таки существуют некоторые нюансы при оформлении кредита, которые в конечном итоге могут поднять или снизить его стоимость, а также увеличить или, наоборот, уменьшить сумму занимаемых средств.

Во-первых, при окончательном решении о предоставлении кредита практически все банки учитывают не только официальные доходы заемщика (если таковых недостаточно для погашения кредита и выплаты процентов и отсутствует поручительство третьих лиц), но и неофициальные. При этом некоторые банки, которые, как правило, при первом знакомстве не указывают точной ставки кредита (например, 15-17%), с целью диверсификации собственных рисков, предоставляют клиентам с недостаточно большими официальными доходами кредит под более высокие проценты (поскольку неофициальные доходы не всегда легко прогнозировать, во внимание принимается профессия потенциального клиента, каждая из которых имеет свой ?потолок? возможных доходов). Соответственно наличие у потенциального заемщика стабильных доходов, позволяющих ?закрывать? потребительские нужды и при этом оплачивать банковскую задолженность, дает возможность получить кредит с максимально низкими процентами.

Вторая составляющая, которая может значительно повлиять на конечную стоимость кредита, - схема расчетов с банком. Несмотря на то, что сегодня большинство клиентов на рынке жилищного кредитования берут кредит на 5 лет, все они за редким исключением, по словам банкиров, расплачиваются с банками в течение двух, максимум трех лет. Погашать кредит на протяжении 10 лет практически никто не решается ввиду значительного удорожания конечной стоимости приобретаемого жилья и существенных рисков изменения финансово-экономической конъюнктуры, так и личного материального благосостояния. Оформляя долгосрочный кредит, следует поинтересоваться наличием возможности досрочно его погасить. Сегодня не каждый банк при долгосрочных вложениях или крупных суммах кредита разрешает это сделать, поскольку тем самым сокращается плата за пользование кредитом. Или разрешает, но плата сокращается лишь до определенной суммы, и вопрос о досрочном погашении долга выносится на рассмотрение кредитного комитета.

В-третьих, расходы клиентов, связанные с оформлением кредита, в разных банках могут существенно отличаться и в конечном итоге составляют либо проценты от размера совершаемой сделки, либо фиксированную величину. Стоимость выдачи кредита (непосредственно услуги банка без учета госпошлины, оплаты нотариальных услуг, стоимости регистрации в БТИ и т. д. ) может доходить до 6-7% его объема.

Петр Кравченя, заместитель начальника кредитного управления АО ?ВАБанк?, уточняет, что заемщик при выборе банка, с которым он будет работать, должен выяснить для себя следующие составляющие стоимости банковского кредита:

? оплата за рассмотрение/оформление кредитной заявки;

? комиссия банка за предоставление кредита;

? выпуск пластиковой карты и ежегодное обслуживание (при кредитовании в валюте);

? процент за перечисление или снятие денежных средств с пластиковой карты;

? страхование имущества;

? услуги оценщика;

? условия досрочного погашения кредита.

И наконец, при выборе банка следует учитывать, по какой стоимости он оценивает покупаемую в кредит квартиру - рыночной или ликвидационной (в случае покупки на вторичном рынке). Ликвидационная стоимость представляет собой рыночную стоимость, сниженную на затраты банка, которые он может понести в случае срочной продажи квартиры. Кроме того, при оценке покупаемой квартиры банки в первую очередь обращают внимание на прописанных в ней детей или лиц пожилого возраста. Ведь для банка существует определенный риск, что после продажи недвижимости они не будут обеспечены жильем и сделка может быть признана недействительной. Это также может послужить причиной для некоторого занижения банком рыночной стоимости квартиры (даже несмотря на то, что, как правило, подобные сделки совершаются ?цепочкой?, когда клиент банка покупает квартиру, а ее продавец у того же нотариуса в это же время приобретают новую недвижимость, чтобы впоследствии договор купли-продажи не был признан недействительным). Обычно рыночную стоимость дисконтируют на 20-25%, поэтому реальный первый взнос заемщика для получения кредита может быть раза в полтора выше обещанного банком.

В ближайшее время банкиры не прогнозируют сколько-нибудь существенных изменений в условиях жилищного кредитования. Несмотря на то, что кредитные ставки в целом имеют тенденцию к понижению, в течение полугода стоимость кредитов на покупку жилья не изменится. Однако, как сообщил глава Национального банка Сергей Тигипко, если нынешние темпы экономического роста сохранятся до конца года, вполне вероятно, что средняя ставка по кредитам к концу года может быть снижена на 4-5%.

Условия кредитования банками покупки жилья на первичном рынке

Фирма/Банк

Величина кредита (% от стоимости квартиры)

Валюта кредита

Процентная ставка

Максимальные сроки кредита

Стоимость услуг банка за предоставление кредита

Вид залога

?Киевгорстрой? АКБ ?Аркада?

До 65%

Один

10,5%

30 лет

1500?1800 грн.

Приобретаемая квартира

?Познякижилстрой?/?Укрсоцбанк?

До 75%

USD/UAH

14%/22?23%

5 лет

$1,5 за пластиковую карту

Приобретаемая квартира

?Познякижилстрой?/?Аваль? и ?Житло-инвест?/?Аваль?

До 70%

USD/UAH

13?14%/21?22%

7 лет

600 грн. и 0,2% от суммы кредита

Приобретаемая ква