Жилье в кредит

Верба Н. Жилье в кредит // Бухгалтерия . . 15 октября 2001 (№ 42/1) . С. 9-10

Как известно, одна из самых острых социальных проблем в Украине, которая осталась нам в наследство еще с советских времен, ? жилищная проблема.

Поэтому вполне естественно, что в Повестку дня восьмой сессии Верховной Рады Украины включены 4 законопроекта, касающиеся ее решения. В частности, законопроекты:

? ?О жилищном кредитовании граждан Украины?;

? ?О предоставлении гражданам Украины долгосрочных льготных займов на строительство (реконструкцию) жилья?;

? ?О целевом долгосрочном кредитовании строительства жилья?;

? ?О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства?.

Общим для этих проектов является создание правовых, организационных, экономических условий целевого долгосрочного кредитования граждан Украины, которые осуществляют строительство (реконструкцию) или приобретение жилья.

Самым интересным, на наш взгляд, является законопроект ?О целевом долгосрочном кредитовании строительства жилья?, который может быть принят за основу.

Для правильного понимания будущего Закона в первой статье определяются термины, используемые в нем:

? целевое долгосрочное кредитование строительства жилья ? предоставление кредитов гражданам Украины на срок от 3 до 30 лет для осуществления строительства жилья с целью его дальнейшего использования для собственных нужд;

? договор о целевом долгосрочном кредитовании (кредитный договор) ? договор, в соответствии с которым коммерческий банк (кредитор) предоставляет на платной, возвратной и срочной основе гражданину Украины (заемщику) средства для строительства жилья в соответствии с этим Законом;

? заказчик ? физическое или юридическое лицо, которое заключает договор подряда и осуществляет заказ, обеспечивает оплату выполненных работ и принимает завершенный объект договора;

? строительная организация ? юридическое лицо независимо от формы собственности, которое имеет лицензию на выполнение соответствующих строительных работ и заключает договор подряда (контракт) на строительство (проектирование) объектов целевого долгосрочного кредитования в соответствии с определенными в нем условиями;

? кредитные платежи ? плата, обусловленная в кредитном договоре, которую вносит заемщик за право пользования финансовыми ресурсами кредитора для строительства жилья.

Сторонами целевого долгосрочного кредитования являются органы исполнительной власти, банки, строительные организации и граждане Украины.

Объектом целевого долгосрочного кредитования в соответствии с заключенным кредитным договором может быть строительство усадебного дома или квартиры в многоквартирном доме.

В случае строительства усадебного дома в общую сумму кредита могут быть включены расходы на приобретение земельного участка.

Кредит на строительство жилья может получить дееспособный гражданин Украины, который намеревается осуществить строительство жилья и имеет соответствующие доходы для погашения полученного кредита в соответствии с кредитным договором.

Платежеспособность заемщика определяет кредитор.

Кредитный договор заключается на срок, определенный в договоре ? не менее трех лет и не более тридцати.

Договор считается заключенным со дня подписания сторонами его текста.

Существенными условиями кредитного договора являются:

♦ стороны договора;

♦ предмет договора;

♦ порядок расчетов;

♦ целевое использование кредитных средств;

♦ условия принятия и передачи объекта целевого долгосрочного кредитования;

♦ право собственности на построенный объект целевого долгосрочного кредитования с момента его принятия в эксплуатацию до полного погашения кредита;

♦ ответственность за невыполнение сторонами обязательств;

♦ условия страхования объекта целевого долгосрочного кредитования и рисков невыполнения условий кредитных договоров;

♦ порядок продления и прекращения действия договора;

♦ порядок разрешения споров между сторонами.

Право собственности на построенный объект целевого долгосрочного кредитования с момента его приема в эксплуатацию до полного погашения кредита и правоотношения, возникающие между кредитором и заемщиком в связи с этим, могут оформляться отдельным договором, но с обязательной ссылкой на него в договоре подряда.

Кредитный платеж вносится заемщиком в соответствии с условиями кредитного договора.

В случае необходимости внесение изменений в кредитный договор относительно размера кредитного платежа осуществляется по согласию сторон.

Кредитные платежи зачисляются на специальный счет кредитора.

Для осуществления строительства за счет кредитных средств заключается также договор подряда на строительство жилого объекта.

Законопроектом детально определяются порядок и условия заключения таких договоров, а также регламентируется деятельность заказчика, строительной организации и другие вопросы о заключении и выполнении договоров На строительство объектов целевого долгосрочного кредитования.

Важное место в законопроекте уделено механизму осуществления долгосрочного кредитования.

Целевое долгосрочное кредитование строительства жилья осуществляется банками за счет собственных или заимствованных средств, а также за счет государственных дотаций.

Государственная дотация начисляется по каждому кредитному договору отдельно. Банк осуществляет расчеты платежей каждый текущий месяц в соответствии с кредитным договором.

Средства, предназначенные для выплаты государственных дотаций, определяются законом Украины о Государственном бюджете на соответствующий год и находятся на специальном счете Государственного казначейства.

Кредит для строительства жилья предоставляется банком на коммерческой основе.

Для оформления кредитного договора претендент на получение кредита обращается е письменным заявлением в банк, в котором указывает основания для получения государственной дотации. К заявлению прилагаются следующие документы:

?документы, удостоверяющие личность претендента;

?справка о доходах претендента;

? копия справки о присвоении идентификационного кода плательщика налога;

?определение будущего объекта целевого долгосрочного кредитования (квартира, усадебный дом, ориентировочная площадь, уровень благоустройства, уровень комфорта и др.);

? проект договора подряда, заключенный со строительной организацией;

? желаемый размер кредита.

На основании письменного заявления заемщика банк открывает ему персональные блок-счет и кредитный счет.

Оформление кредитного договора на открытие заемщику кредитной линии происходит после внесения суммы первого взноса в размере 30 процентов объекта кредитования. Первый взнос может быть сделан организацией, где работает заемщик, или поручителем.

Очень похожи по своей компетенции с этим законопроектом законопроекты: ?О предоставлении гражданам Украины долгосрочных льготных займов на строительство (реконструкцию) жилья? и ?О жилищном кредитовании граждан Украины?. Основным отличием их является создание Государственного фонда содействия строительству жилья при Кабинете Министров Украины, который обеспечивает выполнение условий предоставления долгосрочных льготных займов гражданам на строительство жилья, и ведет единый государственный реестр заемщиков, которые получили займы для финансирования жилья на условиях, предусмотренных Законом.

Кроме того, Фонд имеет право на распоряжение средствами государственного и местных бюджетов, выделенных на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья для населения; осуществление контроля за целевым и эффективным их использованием; распоряжение средствами, предусмотренными для финансирования строительства (реконструкции) жилья путем предоставления целевых долгосрочных кредитов на его строительство и др; обеспечивает возврат кредитных средств заемщикам.

Существенно отличается от предыдущих законопроект ?О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства?. Хотя его целью является также обеспечение населения жильем, решение этой проблемы предусматривается на коммерческой основе без каких-либо государственных дотаций. Согласно указанному законопроекту эта цель должна быть достигнута через функционирование системы финансово-кредитных механизмов жилищного строительства, субъектами которого являются застройщики, собственники средств, специализированные банки, страховые компании, операторы вторичного рынка ипотечных обязательств. Законопроектом детально урегулированы права и обязанности, механизм взаимодействия этих субъектов долгосрочного жилищного ипотечного кредитования граждан.

В этом законопроекте предусмотрено, что центральными субъектами в системе финансово-кредитных механизмов жилищного строительства являются специализированный коммерческий банк ипотечного и жилищного строительства, то есть коммерческий банк, имеющий разрешение Национального банка Украины на выполнение операции по финансированию капитальных вложений по поручению собственников и распорядителей инвестированных средств, и застройщик ? юридическое лицо, получившее в установленном законом порядке земельный участок для строительства жилья, заключившее соответствующее соглашение со специализированным банком на финансирование строительства.

Какой из этих законопроектов будет иметь статус закона и будет ли государство помогать гражданам в реализации их конституционного права на жилье, определит уже в ближайшее время Верховная Рада Украины.