Управление многоквартирным домом

Курочкин В. Управление многоквартирным домом // Экспресс-анализ законодательных и нормативных актов. 2002. №4. C.21-23

Принятие Верховной Радой 29 ноября 2001 года Закона Украины № 2866-III ?Об объединениях совладельцев многоквартирного дома? (далее - Закон) прошло как-то тихо, незаметно, хотя положения Закона затрагивают интересы тех, кто приватизировал или приобрел квартиру в многоквартирном доме (то есть собственников жилых помещений), а также собственников нежилых помещений, а таких в Украине достаточно большое количество.

Впрочем идея создания объединений (обществ) совладельцев многоквартирного дома сама по себе не нова. Впервые такую попытку предпринял Кабинет Министров Украины, утвердив Постановлением от 31.07.1995 г. № 588 Положение о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем пользовании (далее - Положение).

В последующем, во исполнение указанного Постановления, совместным приказом Госжилкоммунхоза и Фонда госимущества были утверждены Положение о порядке государственной регистрации объединений (обществ) совладельцев многоквартирного дома и Типовой устав таких объединений.

Однако широкого распространения движение по созданию объединений (обществ) совладельцев многоквартирного дома не имело, в том числе и в силу того, что ни Постановлением, ни другими законодательными актами не было определено то единственное лицо, которое несло бы ответственность за своевременную уплату стоимости потребленных коммунальных услуг.

С принятием Закона этот недостаток устранен. Появилась ключевая фигура - управитель, осуществляющий управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса по поручению собственника (собственников) имущества, обеспечивающий его надежную эксплуатацию и в том случае, когда функции управителя осуществляет объединение, несет полную ответственность за своевременную уплату стоимости Фактически потребленных членами объединения коммунальных услуг.

Закон регулирует:

? порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации объединений и ассоциаций;

? отношения субъектов права собственности относительно использования и распоряжения недвижимым имуществом в объединении и ассоциации;

? отношения между объединениями и ассоциациями;

? отношения между объединениями, ассоциациями и органами государственной власти и органами местного самоуправления;

? отношения между объединениями и хозяйствующими субъектами.

Из этого следует, что Закон не регулирует отношения между лицом, осуществляющим функции управления неделимым и общим имуществом жилого комплекса (управителем), и липами, проживающими в квартирах многоквартирных домов по договору имущественного найма, то есть лицами, которым эти квартиры на праве собственности не принадлежит.

Возможность построения отношений между объединениями и хозяйствующим субъектом позволит повысить качество услуг предприятий, обеспечивающих всех нас теплом, водой, газом, электричеством и т.п. В связи с чем появляется реальный механизм понуждения этих предприятий к надлежащему исполнению ими своих обязательств в том числе посредством обращения в хозяйственный суд с соответствующим иском.

Согласно части 1 ст.4 Закона основная цель создания объединения совладельцев многоквартирного дома:

? обеспечение и защита прав членов объединения и соблюдение ими обязательств;

? надлежащее содержание и использование неделимого и общего имущества;

? обеспечение своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.

Объединение является юридическим лицом-не-прибыльной организацией и не ставит перед собой цель получать прибыль для ее распределения между членами объединения.

В соответствии со ст.6 Закона объединение может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений.

Статьей 9 Закона установлено, что членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является собственником квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирных домах. Членство в объединении является добровольным и может наступать либо одновременно с созданием объединения, либо на основании поданного письменного заявления.

Центральным моментом Закона являются его положения о содержании жилого комплекса на балансе, управлении им, а также об отношениях собственников помещений и управителя-юридического лица, осуществляющего управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса по поручению собственника имущества и обеспечивающего его надежную эксплуатацию.

В соответствии с правилами ст. 11 Закона управление всем жилым комплексом обеспечивает лицо, у которого комплекс находится на балансе, ? балансодержатель. Балансодержателем может быть объединение, а также как предыдущий собственник (в настоящее время большинство многоквартирных домов находятся на балансе жилищно-эксплуатационных предприятий, обеспечивающих содержание домов и придомовых территорий), так и любое другое юридическое лицо, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности, при условии заключения с ними соответствующего договора.

Управление же неделимым и общим имуществом жилого комплекса осуществляет управитель путем:

? надлежащей эксплуатации жилого комплекса и обеспечения соответствующих условий пользования собственным неделимым и общим имуществом собственников;

? накопления необходимых средств на проведение текущих и капитальных ремонтов в соответствии с законодательством;

? получения возмещения с виновного лица за убытки, причиненные имуществу, находящемуся у него на балансе, или своевременного обращения в суд по возмещению убытков в принудительном порядке.

Как видим, Закон разграничивает такие употребляемые в нем термины как ?жилой комплекс?, под которым понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок, размещенный на нем жилой многоквартирный дом или его часть вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые создают целостный имущественный комплекс, а также ?неделимое имущество? и ?общее имущество?, которые включают в свой состав лишь часть жилого комплекса.

Статьей 12 Закона предусмотрено, что если балансодержателем жилого комплекса или его части является объединение, то управление неделимым и общим имуществом этого комплекса оно может осуществлять в форме:

? управления через свои уставные органы;

? передачи всех или части функций управления юридическому лицу на основании договора;

? делегирования установленных уставом полномочий по управлению ассоциации.

Таким образом, у владельцев жилых и/или нежилых помещений есть реальная возможность осуществлять функции управления.

Более того, юридическое лицо-собственник жилых и/или нежилых помещений многоквартирного дома, являясь членом объединения или не являясь таковым, при определенных условиях может на основании заключенного с объединением договора принять на себя обязательства по осуществлению всех функций управления неделимым и общим имуществом жилищного комплекса, в составе которого находятся принадлежащие ему помещения.

Это, в свою очередь, позволит такому юридическому лицу осуществлять контроль за исполнением своих обязательств другими собственниками помещений, хозяйствующими субъектами, обслуживающими жилищный комплекс, устанавливать правоотношения с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также реализовывать и другие права, предусмотренные Законом.

Отношения собственников помещений и управителя, в соответствии со ст. 13 Закона, регулируются договором между ними. Причем данная статья содержит императивную (категоричную) норму о том, что заключение договора между собственником помещения в жилом комплексе и управителем является обязательным и не зависит от членства в объединении.

Законом предусмотрено, что в случае отказа собственника помещения заключить договор или уплачивать обязательные платежи на содержание и ремонт неделимого имущества и соответствующей части общего имущества объединение имеет право через 60 дней со дня прекращения платежей или отказа в заключении договора обратиться в суд с иском о взыскании начисленных платежей.

Объединение имеет право обратиться в суд также с иском об обращении взыскания на имущество собственников помещений, которые отказываются:

? возместить причиненные убытки;

? своевременно и в полном объеме уплачивать все

установленные Законом и уставом объединения

платежи, сборы и взносы;

? отчислять средства в резервный и ремонтный фонд объединения.

Реализация таких прав объединения осуществляется его правлением.

Таким образом, злостные неплательщики с вступлением в силу Закона могут поплатиться своим имуществом.

Возможность обращения взыскания на имущество собственников помещений в порядке общего судопроизводства существовала и ранее. Случаи описи и реализации имущества по решениям местных судов изредка освещались на телевидении и в печатных средствах массовой информации.

Как правило, истцами по таким делам выступали жилищно-эксплуатационные предприятия, отраслеобразующие предприятия, обеспечивающие жилые помещения водой, теплом, газом, электричеством, то есть бывшие государственные предприятия. Но такое явление не носило массового характера и это объяснимо ? в противном случае можно было ожидать взрыва социального негодования.

Теперь же эта, прямо скажем, неблагородная миссия возложена на объединения совладельцев многоквартирного дома, что свидетельствует о том, что законодатель, по всей видимости, не видит альтернативы в борьбе против растущих коммунальных неплатежей.

Особого внимания заслуживают такие положения Закона как установление доли обязательных платежей на содержание, эксплуатацию и ремонт общего и неделимого имущества; средства объединения; оплата коммунальных услуг членами объединения; расходы на содержание и ремонт помещений.

Доля в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества (то есть неделимой части жилого комплекса, которая состоит из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования, обеспечивающего надежное функционирование жилого дома) устанавливается пропорционально к общей площади помещений, пребывающих в собственности физических или юридических лиц.

То есть чем больше площадь находящегося в собственности помещения, тем больше доля в общем объеме платежей на содержание и ремонт таких вспомогательных помещений как лестничные площадки, вестибюли, внеквартирные коридоры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов и т.п., в том числе на освещение и обогрев этих помещений.

Что же касается доли в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества (то есть части вспомогательных помещений жилого комплекса, которые могут использоваться в соответствии с их предназначением на условиях, определенных уставом объединения (кладовые, гаражи, мастерские и т.п.) и в других специальных затратах, то она устанавливается пропорционально к общей площади помещений, пребывающих в пользовании физических и юридических лиц. Следует предположить, что в случае отсутствия таких вспомогательных помещений отпадает необходимость в осуществлении платежей на их содержание и ремонт.

Статьей 21 Закона предусмотрено, что для накопления средств на ремонт неделимого и общего имущества и срочного устранения убытков, возникших в результате аварий и непредусмотренных обстоятельств, в обязательном порядке создаются ремонтный и резервный фонды. Кроме того, предусмотрена возможность создания других специальных фондов.

Как вывод, создание подобных фондов непременно приведет к росту размера осуществляемых собственником помещений ежемесячных платежей.

Вместе с тем Законом не урегулирован вопрос выделения доли собственнику помещений из ремонтного, резервного и специальных фондов в случае передачи п