Кто не с ЖЭКом, тот в ОСМД

Гура Н. Кто не с ЖЭКом, тот в ОСМД // Дебет-Кредит . . 8 апреля 2002 (№ 14) . С. 17-22

Что такое ОСМД

Устав объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) как юридического лица, цель и порядок создания объединений, их функции, права и обязанности, взаимоотношения с другими юридическими лицами и членами объединения определены Законом Украины от 29.11.2001 г. №2866-III "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" (далее - Закон об ОСМД). В соответствии с Законом, ОСМД - это "юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества" (статья 1, абзац 9). Объединение является неприбыльной организацией. Основной документ, регулирующий деятельность ОСМД, - устав (статья 7). В частности, в уставе определяется порядок создания и использования фондов объединения и заключения договоров с владельцами квартир. На это необходимо обратить внимание, так как в дальнейшем в Законе рассмотрение этих вопросов несколько противоречит статье 7.

Устав ОСМД, еще не зарегистрированных в качестве неприбыльных, необходимо привести в соответствие с требованиями Закона для внесения в реестр неприбыльных организаций и учреждений. ЖСК могут быть реорганизованы в ОСМД, при этом они освобождаются от уплаты регистрационного сбора.

Высшим органом управления ОСМД является общее собрание. Кроме того, органами управления являются правление, ревизионная комиссия. Некоторые вопросы, определенные в уставе, может решать собрание представителей.

Налогообложение ОСМД

Налог на прибыль

Согласно подпункту "є" пункта 7.11.1 статьи 7 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" и статье 4 Закона об ОСМД, объединения совладельцев многоквартирных домов являются неприбыльными организациями. Доходы ОСМД, освобождаемые от налогообложения, определены в п. 7.11.7 Закона о прибыли:

- взносы, средства или имущество, поступающие для обеспечения нужд их основной деятельности;

- пассивные доходы (проценты, дивиденды и т. п.).

Выше указывалось, что полученная арендная плата также используется для нужд основной деятельности, но мы рекомендуем по-прежнему уплачивать налог на прибыль с дохода от аренды. Сумма амортотчислений по помещениям, сдаваемым ОСМД в аренду, не относится на валовые расходы и не учитывается при определении сумм налогооблагаемой прибыли, в соответствии с подпунктом 7.11.9 пункта 7 Закона о прибыли. Возмещение арендаторами эксплуатационных расходов относится на валовые расходы, и на эту сумму уменьшается налогооблагаемая прибыль. Размер возмещения определяется исходя из фактических расходов ОСМД на содержание 1 кв. м жилой площади.

В случае если доходы ОСМД, полученные в течение отчетного (налогового года) из источников, определенных подпунктами 7.11.2-7.11.7 Закона о прибыли, на конец первого квартала следующего за отчетным года превышают 25% общих валовых доходов, полученных в течение такого отчетного (налогового) года, ОСМД обязано уплатить налог с нераспределенной суммы прибыли по ставке 30% к сумме такого превышения.

Налог на добавленную стоимость

Объектом обложения НДС служат операции по продаже товаров (работ, услуг) в соответствии с подпунктом 3.1.1 статьи 3 Закона Украины "О налоге на добавленную стоимость". ОСМД не продает работы, услуги, а выступает заказчиком на рынке жилищно-коммунальных услуг, уплачивает НДС в составе стоимости товаров (работ, услуг), предоставляемых объединению сторонними организациями. Поэтому взносы членов объединения не являются объектом обложения НДС.

Члены объединения оплачивают коммунальные услуги через текущий счет ОСМД транзитом, т. е. НДС, поступающий в составе этих платежей, перечисляется соответствующему коммунальному предприятию. Однако некоторые налоговые органы требуют от ОСМД уплаты НДС, поэтому для объединений, зарегистрированных в качестве плательщиков НДС, ниже приведены соответствующие бухгалтерские проводки. Что касается даты возникновения налоговых обязательств и права на налоговый кредит по НДС, то для ОСМД она определяется по кассовому методу.

Деятельность ОСМД, подлежащая налогообложению (в частности сдача имущества в оперативную аренду), учитывается на общих основаниях по принципу первого события. Регистрироваться в качестве плательщика НДС по указанным операциям ОСМД должно только после того, как объем налогооблагаемых операций в течение какого-либо периода из последних двенадцати календарных месяцев превысит 3600 н. м. д. г. (т. е. 61200 грн). Плательщиком НДС в бюджет ОСМД становится с момента регистрации в качестве плательщика НДС.

Доходы в ОСМД

Основные доходы ОСМД:

- возмещение эксплуатационных расходов членами объединения в рамках ставок квартирной платы - целевые взносы членов объединения;

- доходы от сдачи в аренду помещений, принадлежащих ОСМД, и от прочей коммерческой деятельности (при их наличии);

- возмещение коммунальными организациями расходов на обслуживание внутридомовых сетей и оборудования;

- государственные субсидии малообеспеченным семьям;

- возмещение льгот отдельным категориям граждан, поступающее из бюджета;

- дотации из бюджета на возмещение убытков ОСМД;

- дополнительные сборы с совладельцев;

- целевые взносы не членов объединения.

Доходы ОСМД не являются доходами от реализации, поэтому согласно новому Плану счетов предлагается учитывать их на счете 71 "Прочий операционный доход", субсчет 719 "Прочие доходы от операционной деятельности"; доходы от аренды - на субсчете 713 "Доход от операционной аренды активов". Рассмотрим различные виды доходов подробнее.

Целевые взносы членов объединения, как в пределах квартирной платы, так и дополнительные, целесообразно учитывать на счете 48 "Целевое финансирование и целевые поступления". На этом же счете учитывается бюджетное финансирование (субсидии, льготы, дотации). В таблице 1 приведен предлагаемый план счетов для ОСМД, в котором субсчета счета 48 предложены произвольно. Учет целевого финансирования в соответствии с национальными стандартами бухучета характеризуется определенными особенностями: целевое финансирование, в соответствии с п. 16 П(С)БУ 15 "Доход", "не признается доходом до тех пор, пока не существует подтверждение того, что оно будет получено и предприятие выполнит условия относительно такого финансирования".

Таблица 1

Сокращенный план счетов для ОСМД

№ счета

Наименование счета

Характеристика по отношению к балансу

10

Основные средства

А

131

Износ основных средств

П

112, 22

Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы (МБП)

А

132

Износ МБП

П

15

Капитальные инвестиции

А

20

Производственные запасы

А

30

Касса

А

311

Текущий счет

А

313

Прочие счета в банках в национальной валюте

А

372

Расчеты с подотчетными лицами

А-П

377

Расчеты с другими дебиторами

А-П

379

Расчеты с арендаторами

А-П

39

Расходы будущих периодов

А

42

Дополнительный капитал

П

44

Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки)

А-П

48

Целевое финансирование и целевые поступления

П

48.1

Целевые взносы членов объединения

48.2

Субсидии

48.3

Возмещение льгот

48.4

Дотации

63

Расчеты с поставщиками

ПА

64

Расчеты по налогам и платежам

ПА

641

Расчеты по налогам

643

Налоговые обязательства

644

Налоговый кредит

65

Расчеты по страхованию

ПА

651

По пенсионному обеспечению

652

По социальному страхованию

653

По страхованию на случай безработицы

654

По страхованию от несчастного случая

66

Расчеты по оплате труда

ПА

685

Расчеты с другими кредиторами

ПА

69

Доходы будущих периодов

П

713

Доход от операционной аренды активов

П

718

Полученные гранты и субсидии

П

719

Прочие доходы от операционной деятельности

П

79

Финансовые результаты

А-П

80

Материальные расходы

А

81

Расходы на оплату труда

А

82

Отчисления на социальные мероприятия

А

83

Амортизация

А

84

Прочие операционные расходы

А

Поэтому объединениям совладельцев целесообразно отражать целевое финансирование в момент его начисления не в синтетическом, а только в аналитическом учете. А бухгалтерские проводки - осуществлять в момент получения средств с одновременным отражением дохода ОСМД:

Д-т 311

К-т 48

Д-т 48

К-т 719

Доходы от аренды включают сумму арендной платы и возмещение арендаторами нежилых помещений расходов на содержание дома и прилегающей к дому территории. С арендной платы уплачивается налог на прибыль, а возмещение эксплуатационных расходов, размер которого отдельно оговаривается в договоре об аренде, включается одновременно в валовой доход и в валовые расходы и не является объектом обложения налогом на прибыль.

Размер возмещения определяется исходя из сметы расходов, утвержденной общим собранием, пропорционально части собственности арендатора (или владельца) нежилого помещения в доме, если иное не предусмотрено уставом объединения.

Возмещение расходов на техническое обслуживание внутридомовых сетей (тепловых, водопроводных, канализационных, электрических) исчисляется по нормам в расчете на 1 кв. м общей площади, оснащенной соответствующими сетями и оборудованием, согласно Положению о порядке возмещения владельцам жилья расходов по техническому обслуживанию внутридомовых сетей и оборудования жилищного фонда и сборов платежей с населения, утвержденному приказом Госкомитета жилищно-коммунального хозяйства от 17.10.96 г. №87. Основанием для получения возмещения служит договор между объединением и соответствующими организациями.

Субсидия - вид пособия, обычно денежного, которое предоставляется кому-либо государством или учреждением.

Субсидии государство предоставляет малообеспеченным категориям граждан, т. е. физическим лицам, на оплату жилищно-коммунальных услуг; предоставление таких субсидий осуществляется путем перечисления средств из бюджета соответствующим жилищно-коммунальным предприятиям или ОСМД.

Возмещение льгот отдельным категориям граждан

В соответствии с законодательством Украины, некоторым кате