Собственникам многоквартирных домов на заметку

Ефимов А. Собственникам многоквартирных домов на заметку // Бухгалтерия . . 18 апреля 2002 (№ 15/2) . С. 66-70

От редактора

Во Втором послании к Коринфянам Святой Павел, повествуя об Иисусе и о Новом Завете, указывает ?Он дал нам способность быть служителями Нового Завета, не буквы, но духа; потому что буква убивает, а дух животворит?. Скажите, ну чем не пример для применения законов?! Ведь понятно, что собственники квартир многоквартирного дома для того и объединились, чтобы всем вместе нести расходы. Вряд ли хоть один член объединения со-собственников многоквартирного дома желает получать услуги от своего объединения. Тем не менее, конфликты с органами ГНС показывают, что объединения платят-таки НДС. Хотя бы для того, чтобы не иметь проблем (стр.66).

Несовершенство законов проявляется не только в отношении объединений сособственников, но и в отношении предпринимательской деятельности. Существование надежного правового механизма защиты коммерческой тайны ? это больше чем просто необходимость (стр.71).



4 января 2002 года вступил в силу Закон Украины ?Об объединениях сособственников многоквартирного дома? от 29 ноября 2001 года № 2866-III (далее ? Закон). До этого времени деятельность объединений (обществ) сособственников многоквартирного дома (далее ? ОСМД) регламентировалась Положением о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем пользовании, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 31 июля 1995 года № 588 (далее ? Постановление). Типовой устав объединения (общества) сособственников многоквартирного дома утвержден приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству и Фонда государственного имущества Украины от 5 апреля 1996 года № 28/389, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 5 мая 1996 года № 214/1239 (далее ? Приказ).

Со вступлением в силу Закона, очевидно, не должны применяться нормы названных Постановления и Приказа, хотя прямо об этом Закон не указывает. Согласно пункту 4 статьи 30 Закона Кабинету Министров Украины поручено в течение трех месяцев со дня вступления в силу Закона привести свои нормативные акты в соответствие с Законом, обеспечить то же самое в отношении нормативных актов министерств и иных центральных органов исполнительной власти. Наверное, такое поручение и должно стать руководством к действию в отношении указанных выше Постановления и Приказа. Вступив в силу, Закон:

? во-первых, решил некоторые ?старые? проблемы, в том числе и в части налогообложения;

? во-вторых, создал новые проблемы;

? в-третьих, ввел новые правила и понятия.

В первую очередь следует остановиться на том новом, что вводится Законом. Так, ОСМД получили название объединений, в которые они входили и прежде. Такие объединения стали именоваться АССОЦИАЦИЯМИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ДОМОВ. В соответствии со статьей 1 Закона ассоциацией собственников жилых домов является юридическое лицо, созданное для представления совместных интересов объединений. Требования к уставу ассоциаций изложены в статье 8 Закона. А согласно статье 16 Закона общее собрание членов объединения имеет право делегировать ассоциации, в которую оно входит, часть полномочий собственных органов управления.

Кроме того, новшеством является возможность передачи имущества собственников объединения на баланс ОСМД. После приобретения статуса юридического лица ОСМД может принять на баланс весь жилой комплекс.

Жилой комплекс ? это единый комплекс недвижимого имущества, образованный земельным участком в установленных границах, с расположенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс (статья 1 Закона).

Все имущество, упоминаемое в Законе, можно разделить на являющееся частной собственностью собственников помещений и совместное. Совместное имущество ОСМД состоит из неделимого и общего имущества. Неделимое имущество находится в общей совместной собственности и не подлежит отчуждению. Неделимое имущество ? это неделимая часть жилого комплекса, состоящая из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающих надлежащее функционирование жилого дома. Примером неделимого имущества могут быть фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, конструкции крыши, кровля, общие домовые сети тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, бойлерные, вентиляционные каналы, оборудования лифтов и т.д.

Общее же имущество находится в общей долевой собственности. Доля каждого собственника в таком имуществе может быть продана. Она подлежит отчуждению вместе с помещением без выделения доли в натуре. Примером общего имущества являются кладовые, гаражи, в том числе подземные, мастерские и т.д.

Согласно статье 11 Закона передача на баланс ОСМД имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит ОСМД, не влечет за собой возникновения права собственности ОСМД на него. Такое имущество остается в совместной собственности собственников жилья.

Управление ОСМД осуществляется через создаваемые им органы, а также с привлечением третьих лиц. Органами ОСМД являются:

? общее собрание его членов;

? правление;

? ревизионная комиссия.

Причем если общее собрание и правление являются органами ОСМД, наличие которых обязательно, то ревизионная комиссия может быть заменена аудитором.

Управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса осуществляется в зависимости от того, находится ли это имущество на балансе ОСМД. Если находится, то управление таким имуществом осуществляет либо непосредственно ОСМД, либо управитель. Если же имущество не находится на балансе ОСМД, то управлять им должен управитель.

Отношения собственников помещений и управителя регулируются договором между ними, заключаемым на основании Типового договора, форму которого утверждает специально уполномоченный орган исполнительной власти по вопросам градостроительства и жилищной политики.

В случае передачи части функций по управлению имуществом жилого комплекса юридическому лицу, между собственником помещения и таким лицом заключается отдельный договор.

Очень интересным является механизм использования денежных средств собственников жилья. В отличие от Постановления, Закон подробнее рассматривает вопросы оплаты услуг, предоставляемых жильцам.

Механизм оплаты коммунальных услуг зависит от наличия технической возможности ведення поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения и иных услуг. Если такая возможность существует, то собственники жилых и нежилых помещений могут перечислять денежные средства непосредственно на счета предприятий, организаций, предоставляющих эти услуги, по соответствующим тарифам для каждого вида услуг в порядке, установленном законом. Кроме того, денежные средства, уплачиваемые за названные услуги, могут согласно заключенным договорам поступать на счет ОСМД для накопления и последующего перечисления предприятиям, организациям, предоставляющим эти услуги.

Если же возможность ведения поквартирного учета отсутствует и ОСМД самостоятельно осуществляет функции управителя, то оно по договору с поставщиками коммунальных услуг может быть коллективным заказчиком (абонентом) таких услуг.

Таким образом, законодатель включил в Закон нормы, которые прямо указывают, кто является поставщиком коммунальных услуг собственникам жилья. Вернее, он прямо установил, что РСМД таким поставщиком не является, а значит, не продает услуги своим членам. Оно либо накапливает на своем счете деньги членов ОСМД для последующего перечисления их реальным поставщикам услуг, либо выступает коллективным заказчиком (абонентом) таких услуг, то есть, по сути, выступает от имени всех членов перед поставщиками услуг. Такой вывод имеет огромное значение для решения давнего спора между ОСМД и налоговыми органами относительно уплаты им налога на добавленную стоимость.

Что касается денежных средств, поступающих ОСМД от его членов на содержание, эксплуатацию и ремонт совместного имущества, то и эти деньги поступают не в оплату его услуг. В соответствии со статьей 20 Закона эти денежные средства являются финансированием общих расходов ОСМД. А согласно статье 21 Закона эти денежные средства поступают и хранятся на счетах в банковских учреждениях и используются исключительно по их назначению в соответствии с уставом и утвержденной сметой. То есть ни о каком соглашении сторон (ОСМД и его членов) относительно цены услуг в данном случае речь не идет и идти не может. Именно такое соглашение и является существенным условием договора подряда (поставки, предоставления услуг), отсутствие которого свидетельствует о том, что в данной ситуации отсутствует объект обложения НДС.

Кроме того, статьей 4 Закона предусмотрено, что целью хозяйственной деятельности ОСМД является обеспечение собственных нужд, а не предоставление услуг и зарабатывание доходов. Это также свидетельствует о том, что денежные средства, поступающие ОСМД от его членов, нельзя расценивать как оплату каких-либо услуг ОСМД, предоставляемых его членам.

Что касается возможных конфликтов между ОСМД и органами государственной налоговой службы, то все они имеет целью решение вопроса об уплате того или иного налога. Их можно разделить на три группы:

1) о признании за конкретным объединением статуса неприбыльной организации как ОСМД и, следовательно, о признании права ОСМД пользоваться льготой, установленной пунктом 7.11 статьи 7 Закона ?О налогообложении прибыли предприятий? в редакции Закона Украины от 22 мая 1997 года № 283/97-ВР;

2) об исключении тех или иных доходов из доходов, не подлежащих обложению налогом на прибыль предприятий;

3) о признании за ОСМД права не включать в объект обложения НДС сумм, поступающих от его членов в виде платежей на содержание совместного имущества и управление ОСМД, а также в виде оплаты коммунальных услуг.

Теперь об этих конфликтах подробнее.

Для того чтобы признать отсутствие у ОСМД статуса неприбыльной организации, орган ГНС может попытаться доказать, что конкретное объединение не соответствует критериям, определенным Законом для ОСМД.

Законом были внесены изменения в Закон Украины ?О налогообложении прибыли предприятий?. Согласно статье 30 Закона подпункт 7.11.1 пункта 7.11 статьи 7 Закона ?О налогообложении прибыли предприятий? был дополнен абзацем ?є?, которым ОСМД были прямо указаны в части субъектов, на которых распространяются льготы, установленные пунктом 7.11 указанной статьи. Эти льготы распространяются на ОСМД при условии, что оно создано в порядке, установленном законом. Поскольку таким законом является Закон Украины ?Об объединениях сособственников многоквартирного дома?, то логичным будет утверждение, что любое иное объединение, созданное не в соответствии с Законом, не является ОСМД. Следовательно, специальный порядок налогообложения и льготы, предусмотренные пунктом 7.11 статьи 7 Закона Украины ?О налогообложении прибыли предприятий?, на такое объединение распространяться не должны.

На сегодняшний день органы ГНС, отказываясь регистрировать ОСМД как неприбыльные организации, требуют внесения в устав ОСМД положения, предусмотренного подпунктом 7.11.11 указанной статьи. Согласно этому подпункту в случае ликвидации неприбыльной организации, ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида или зачислены в доход бюджета. На это требование можно возразить, приведя следующие аргументы:

? во-первых, данная норма Закона ?О налогообложении прибыли предприятий? распространяется на неприбыльные организации независимо от того, нашла ли она свое отражение в уставе конкретного ОСМД;

? во-вторых, статья 7 Закона содержит перечень положений, подлежащих отражению в уставе ОСМД в обязательном порядке. В указанном перечне не установлено, как поступать с активами ликвидируемого ОСМД. Следовательно, невключение в его устав этого положения не лишает объединения ни статуса ОСМД, ни статуса неприбыльной организации;

? в-третьих, ОСМД являются неприбыльными организациями на основ&#