Квартира из сберкассы

Захаров А. Квартира из сберкассы // Коммерсантъ Деньги. 2002 . №40. C. 68-70

На прошлой неделе в Госдуму был внесен законопроект ?О строительных сберегательных кассах? (ССК). Если этот закон будет принят, у россиян появится реальная возможность решить свои жилищные проблемы. В Европе, где стройсберкассы существуют уже не первый десяток лет, половина населения покупает жилье именно на кредиты ССК.



В России примерно треть населения, а это около 45 млн человек, обеспечено жилплощадью размером 9 кв. м на человека. 5,5 млн граждан стоят в очереди на квартиру, рассчитывая улучшить свои жилищные условия с помощью государства. Однако пока решение жилищного вопроса продвигается минимальными темпами.

Конечно, можно взять кредит на покупку или строительство жилья в банке. Однако банки пока неохотно оказывают эту услугу. И в первую очередь потому, что ?серые? зарплаты не позволяют населению показать свои реальные доходы. А по существующему банковскому правилу, заемщик должен выплачивать по ипотечному кредиту не более трети своей зарплаты. Поэтому ипотека у нас для большинства граждан пока недоступна.

Однако решение проблемы все же есть. На прошлой неделе в Госдуму был внесен законопроект ?О строительных сберегательных кассах?. И если депутаты его поддержат, то уже в ближайшие годы россияне смогут улучшить свои жилищные условия. Такой прогноз можно сделать, исходя из опыта европейских стран, где системы стройсберкасс существуют довольно долго.

Западный опыт

Примерно половина населения Европы копит деньги на жилье в строительных сберегательных кассах (ССК). ССК ? это своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой известна многим россиянам с советских времен. Тогда в организациях сотрудники ежемесячно вносили ?в общий котел? определенную сумму денег, а затем по жребию итоговая сумма доставалось одному (или нескольким) из них.

ССК отличается от простой модели кассы взаимопомощи, во-первых, тем, что на взносы участников начисляются проценты. Во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет заплатить. Однако проценты в обоих случаях небольшие. Например, в германской стройсберкассе LBS процентные ставки на вклад и на ?сберссуду? по одному из тарифов (сумма договора ? 50 тыс. евро) составляют 2 и 4,5% соответственно.

Количество участников ССК не ограничено. И от того, насколько регулярно происходит приток новых вкладчиков, зависит финансовая устойчивость кассы. Впрочем, это не должно вызывать у населения ассоциацию с пирамидой. Даже если все работающие граждане обеспечат себя жильем, им на смену в ССК приходит более молодое поколение. К тому же в большинстве западных стран стройсберкассы активно поддерживает государство, выделяя жилищные субсидии (премии) вкладчикам. Например, в Чехии в 2000 году в бюджете на выплаты госпремий на вклады в ССК было выделено 0,26% от ВВП страны.

Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик заключает с кассой специальный договор. Там оговаривается общая сумма соглашения ? в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается ?накопить?, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства. А также срок действия договора ? количество лет, через которые вкладчик погасит заем. Реализация договора имеет несколько фаз. Первая ? фаза накопления: чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. (Объем этой части указан в договоре, исходя из него определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых тоже фиксируются в договоре.)

По завершении накопительной фазы вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и ?стройсберссуду?. То есть в его распоряжении оказывается вся договорная сумма.

После этого начинается фаза погашения ссуды. Так заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет. Стройсберкассы почти не зависят от рынка капитала: средства накопления и финансирования образуют замкнутый круг. В Европе ССК уже не воспринимается как способ решения жилищной проблемы ? это просто образ жизни. Возможно, скоро ССК станут популярными и у нас.

Как берут кассы

Наибольшей популярностью строительные сберегательные кассы пользуются в Германии. Первая стройсберкасса пастора фон Бодельшвинга была основана там в 1885 году. Активно же кассы начали развиваться с 1948 года. Острая нехватка финансовых средств в послевоенной Германии стала мощным толчком для создания касс и решения с их помощью жилищных проблем населения. Сейчас более 30% взрослого населения Германии имеют договоры о строительных сбережениях. Более чем в 50% случаев финансирования жилищного строительства используются деньги стройсберкасс. Проценты по вкладам и ссудам на протяжении всего времени договора остаются неизменными.

Страны Центральной и Восточной Европы уже в начале рыночных реформ оценили преимущество систем строительных сбережений. Законы по ССК были приняты в Чехии, Венгрии, Словакии, Хорватии. Строительные сбережения в этих странах поддерживаются государственными дотациями, или, как их еще называют, премиями за жилищное строительство. Кроме того, в этих странах работают немецкие и австрийские сберкассы ? как самостоятельно, так и с местными партнерами.

Существует и негативный опыт деятельности сберкасс. Так, в Аргентине система ССК успешно действовала вплоть до 70-х годов XX века. Но высокая инфляция вызвала существенное обесценение сбережений в стройсберкассах. А в Индии система ССК вообще потерпела крах. Специалисты объясняют это отсутствием профессионального управления. В частности, на начальной стадии в компаниях не создавались резервы на черный день. При этом существовала диспропорция между накоплением сбережений и выдачей займов. В результате кассы просто разорились.

Накопления по-русски

Подобие строительных сберкасс у нас уже есть ? в стране действует достаточно большое количество жилищных и жилищностроительных кооперативов. Всего по России в разных регионах насчитывается около 30 гильдий, которые их объединяют. Однако значительных успехов у действующих жилищных кооперативов нет, хотя общее число их вкладчиков составляет порядка 10 тыс. человек. Прежде всего потому, что у кооперативов нет государственной поддержки, Кроме того, население им не очень-то доверяет, так как довольно часты случаи мошенничества.

Строительно-сберегательные кассы будут отличаться от кооперативов как статусом, так и контролируемостью. Как сказано в законопроекте, ?ССК ? это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий?. По мнению первого зампреда ЦБ Андрея Козлова, ?речь идет о возникновении нового вида финансового института?. Предполагается, что надзор за деятельностью ССК будет полностью возложен на Банк России, что должно поднять эти институты в глазах населения. ЦБ будет устанавливать нормативы для ССК, отличные от нормативов для универсальных банков.

Согласно законопроекту, ССК смогут осуществлять следующие банковские операции: привлечение денежных средств во вклады от физических и юридических лиц, размещение привлеченных вкладов в низкорисковые инструменты (например госбумаги), открытие и ведение счетов физических лиц, осуществление расчетов по поручению физических лиц по их банковским счетам, покупка и продажа иностранной валюты в безналичной форме и выдача банковских гарантий. Ограниченный перечень операций призван снизить риски системы.

Чтобы система ССК была изолирована от фондового и банковского рынков, проценты по сберегательным вкладам и займу будут устанавливаться уже при заключении договора с вкладчиком. И стройсберкасса не вправе их менять на протяжении всего срока договора. Разницу между ставкой по вкладу и кредиту будет устанавливать ЦБ. Для обеспечения финансовой устойчивости ССК будут создавать страховой фонд.

Как показывает западный опыт, без серьезной поддержки государства приобрести массовый характер система ССК не сможет. В российском законопроекте о ССК господдержка предусмотрена. Однако формы, объемы и порядок господдержки должно будет определить правительство. По мнению разработчиков законопроекта, объем государственной премии целесообразно установить в размере 20% от вкладов.

В общем, если закон заработает даже в сегодняшнем виде, население получит долгожданный шанс улучшить свои жилищные условия. И вероятность того, что закон будет принят, есть. ?Законопроект о ССК уже внесен правительством в список первоочередных законопроектов и всецело им поддерживается?, ? заявил ?Деньгам? один из авторов законопроекта ?О строительных сберегательных кассах?, депутат Госдумы Иван Грачев. ?Закон прямого действия, регламентирующий деятельность стройсберкасс, жизненно необходим. Он поможет защитить права граждан, а также относительно стабильно вести бизнес?, ? считает член комитета по финансовым рынкам и денежному обращению Совета федерации Игорь Профкин. В середине сентября положительный отзыв на законопроект дал Банк России. И в ЦБ, и в Думе считают, что законопроект о ССК может быть принят уже в следующем году.

Строительные сберкассы в Европе

Страна

Дата принятия последней редакции закона о ССК

Количество ССК

Количество заключенных договоров на 01.01.01, тыс.
Сумма аккумулированных денежных средств на 01.01.01, млн евро

Сумма годового минимального взноса, евро

Германия

01.01.91

32

33441

649801

1024*

Австрия

01.04.94

5

6078

14534

1000

Словакия

06.05.94

2

954

4380

480

Чехия

01.06.95

6

3424

14203

506

Венгрия

01.01.97

4

632

155

470

Хорватия

01.01.98

4

н. д.

н. д.

677

* Для семей; для одиноких граждан ? 512 евро.

?В ССК может быть мобилизовано около 70 млрд евро?

О перспективах ССК в России корреспонденту ?Ъ" Александру Захарову рассказал один из авторов законопроекта ?О строительных сберегательных кассах", председатель комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев.

? Зачем нужен законопроект ?О строительных сберегательных кассах?? Может, Госдуме лучше было сосредоточиться на законодательном продвижении ипотеки?

? Еще в 1996 году у меня была твердая уверенность, что без принятия законов по ипотеке решить жилищную проблему не удастся. Именно тогда я стал готовить законы по ипотеке, куда вошли три базовых закона: собственно закон об ипотеке, закон о регистрации прав на недвижимость и закон об оценочной деятельности. Все они после тяжелой борьбы и доработок были приняты в 1997-1998 годах. С этих законов в стране и стала развиваться ипотека. Но массовой ипотеки нет, и для большинства граждан она недоступна. Если мы говорим, что ипотека должна быть массовой, то в первую очередь должен быть отлажен сбор длинных (сроком 10-15 лет) денег с низкими процентами. Должна быть система сбора таких денег. В мировом опыте есть две такие схемы ? это вторичные эмиссионные ценные бумаги на базе закладных и ССК. Для России более приемлем второй путь. У нас ни у кого нет кредитной истории, и почти у всех есть теневые доходы. У большинства работающих граждан часть зарплаты не проходит по документам. Я никого не хочу обвинять, но это следствие нашей налоговой системы. Следовательно, для нас закон ?О строительных сберегательных кассах? один из наиболее значимых и важных.

? Какова позиция Банка России по ССК? Ведь именно ему придется в случае принятия закона контролировать кассы.

? Изначально ЦБ считал, что специального закона о ССК создавать не нужно. Когда же в банк пришел Андрей Козлов (первый зампред ЦБ. ? ?Ъ"), мы с ним сразу обсудили эту проблему и позиция ЦБ изменилось. Хотя я бы отметил, что и до прихода Андрея Козлова было ощущение, что отношение ЦБ к закону меняется. Я представил три аргумента в пользу ССК. Первый ? успешный опыт Восточной Европы, где такие законы есть. Второй ? в России уже существует некое подобие сберкасс, которые маскируются под разными названиями. И третий, наиболее важный ? за неимением закона, регламентир&#