Доходный год

Кузьминский О. Доходный год // Коммерсантъ . . 26 декабря 2001 (№ 236) . С. 8

Вчера Российская гильдия риэлтеров (РГР) провела пресс-конференцию, посвященную итогам года на рынке недвижимости. По прогнозам главы РГР Константина Апрелева, цены на жилье в Москве в 2002 году могут вырасти на 17% и достигнуть уровня весны 1998 года. Впрочем, далеко не все члены гильдии разделяют мнение своего лидера. По итогам 2001 года столичная недвижимость подорожала почти на треть, и торговцы недвижимостью опасаются, что цены достигли своего потолка, рынок ?выдохся?, а приток денег на него прекратился.



Скачок цен на квартиры в Москве в начале года был связан не столько с объективным ростом спроса, сколько с тем, что в сентябре 2000 года на рынке новостроек произошел большой передел. Семь ведущих домостроительных комбинатов столицы (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, МСМ-5, МФС-6, СУ-155, СУ-83) образовали Московский строительный союз (МСС), которому удалось заключить со столичной мэрией выгодное соглашение: МСС получал около 90% строительных площадок в местах массовой застройки (большей частью на окраине столицы) и за это передавал городу 36% построенного жилья. Предприятия МСС заложили долю города в себестоимость строительства, добавили туда же 30-процентное увеличение зарплаты своим рабочим и в начале года вышли на рынок с ценами, превосходящими уровень 2000 года почти на 20% ? средняя цена новостроек в январе составила $430 за квадратный метр.

Рынок переварил новые цены безболезненно. За время, прошедшее после кризиса 1998 года, россияне накопили достаточно средств, которые поспешили вложить в дорожающую на глазах недвижимость. Устойчивая тенденция к росту цен ? примерно 1,5% в месяц? и уверенные прогнозы риэлтеров и девелоперов относительно их дальнейшего увеличения дополнительно разогрели рынок: ликвидные квартиры в новостройках стали раскупать на этапе возведения четвертого-пятого этажей. Не произошло даже традиционного летнего спада, цены продолжили плавный рост, а в сентябре резко возросший спрос привел к их рекордному увеличению ? на 3-4% в месяц.

В районах точечной застройки ситуация складывалась аналогичным образом. Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), получивший в свое распоряжение не только Куркино, но и около 90% строительных площадок в обжитой части города, пересматривал цены фактически ежемесячно, в результате чего средняя цена 1 кв. м в возводимых им монолитных домах, по данным компании МИАН, поднялась с $740 до $1000. Независимые застройщики, специализирующиеся преимущественно на элитном строительстве, тоже поднимали цены, однако не так стремительно, совокупный рост за год не превысил 20%. Триумфальный рост цен завершился во второй половине ноября. Застройщики по инерции продолжают поднимать цены, но спрос остался на прежнем уровне и ликвидность рынка резко упала. В районах массовой застройки появился избыток трехкомнатных квартир, причем не только в строящихся, но и в сданных в эксплуатацию домах. По словам руководителя департамента новостроек компании ?Миэль-Недвижимость? Наталии Тихановской, дефицит одно- и двухкомнатных квартир сохранился и обеспечил высокую ликвидность в этом сегменте рынка, но о дальнейшем росте цен речь уже не идет ? реальная цена сделок прочно стабилизировалась на достигнутом в декабре уровне.

Риэлтеры дают разные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Начальник отдела продаж компании ?Кутузовский проспект? Андрей Александров уверен, что у роста цен еще есть резервы: ?Спрос находится на высоком уровне, и сегодняшний объем нового строительства полностью его удовлетворить не сможет?. Заместитель директора компании ?Миэль-Недвижимость? Оксана Новикова считает иначе: ?Ажиотажного спроса, державшегося на рынке новостроек в течение всего года, сейчас нет и в ближайшее время не будет?. Однако есть один показатель, позволяющий уверенно говорить о стабилизации рынка,? впервые с 1998 года не произошло предновогоднего всплеска цен на фоне общего увеличения числа сделок.

Риэлтеров лишают документов

Риэлтеров, в последнее время играющих все более активную роль на столичном рынке недвижимости, в 2002 году ожидают серьезные перемены. Лицензирование их деятельности, являвшееся обязательным на протяжении последних шести лет, в феврале следующего года будет отменено. Риэлтеры и региональные власти заранее озаботились защитой населения от черных маклеров и фирм однодневок? Российская гильдия риэлтеров сейчас завершает разработку системы добровольной сертификации риэлтерских услуг, которая должна помочь населению отличить хорошего риэлтера от плохого. Разработкой аналогичной системы по поручению мэра занята и Московская лицензионная палата. А председатель совета директоров компании ?Миэль-Недвижимость? Григорий Куликов не исключил, что такую же миссию возьмет на себя Торгово-промышленная палата. При этом господин Куликов заявил, что считал бы целесообразным для своей фирмы получение всех трех сертификатов.

Квартиры дорожают по всей стране

Владивосток. Цены на квартиры в новых домах за год поднялись на $100-250 за квадратный метр. Скачок цен произошел весной, после того как в Приморье резко повысились цены на топливо. Перевозки стали дороже, и на стройматериалы ? а это основная статья расходов строительных компаний ? подскочили цены. Кроме того, в этом году резко возрос спрос на жилье (в среднем на 15-20% по отношению к 2000 году), что послужило еще одним стимулом к повышению цен. Сейчас квадратный метр жилплощади в новых панельных домах стоит от $500 до $700; в кирпичных домах улучшенной планировки ? от $750.

Кемерово. За прошедший год цены на новостройки области возросли на 1000-1500 руб. за квадратный метр. Отметим, что в Кемерово цены на типовое жилье традиционно номинируются в рублях ? расчеты за жилье в валюте не приняты. Сейчас квартиры в панельных домах стоят 6,5-7 тыс. руб. за квадратный метр. Строят в Кемерово мало ? за этот год было возведено всего три муниципальных дома, квартиры в которых реализовывались с использованием государственных ипотечных кредитов и жилищных сертификатов, выдаваемых военным, беженцам и пр.

Новосибирск. С начала года цены на новостройки в Новосибирске возросли в среднем на 40-50%. Рост был обусловлен высоким спросом на жилье и увеличением себестоимости строительства. Сейчас средняя цена квартир в типовых новостройках? 9-14 тыс. руб. за квадратный метр жилой площади. Цены на квартиры улучшенной планировки достигают 20 тыс. руб. за метр. Местные риэлтеры говорят, что таких квартир построено слишком много ? спрос на них падает. При этом потребность в типовых квартирах росла в течение всего года.

Уфа. За последний год цена жилья увеличилась в среднем на 19%. По мнению экспертов министерства строительства Башкирии, причина этого не только в возросшем спросе, но и в большом количестве посредников, работающих на рынке стройматериалов и готового жилья. По данным комитета по статистике Башкирии, средняя стоимость одного квадратного метра новостройки в Уфе сейчас составляет 10,7 тыс. руб. Квартиры повышенной комфортности в престижных жилых комплексах продаются по 14-17 тыс. руб. за метр. Спрос на новостройки высокий ? в Уфу традиционно едут жить вахтовики, работающие на нефтепромыслах в Сибири.

Ярославль. В 2001 году рост цен в среднем составил 30%, основная причина ? рост себестоимости строительства. Стоимость квадратного метра в новостройках колеблется в диапазоне $250-600 в зависимости от месторасположения и качества жилья. Более половины нового жилья приходится на относительно дешевые панельные новостройки, возводимые по типовым проектам на окраине города.

Санкт-Петербург. В 2001 году цены на новое жилье в Санкт-Петербурге росли в среднем на 3-5% в месяц, что было обусловлено как возросшим спросом, так и подорожанием строительных материалов. На сегодня цена квадратного метра на первичном рынке колеблется от $350 до $450 в зависимости от района города, типа и степени готовности здания, в некоторых случаях стоимость квадратного метра достигает $500. Как считают риэлтеры, в следующем году тенденция к росту цен на новое жилье сохранится. Годовой объем жилого строительства в Петербурге составляет 1,1 млн кв. м. Несмотря на то что цены на новое жилье стремятся к московским, рентабельность строительного бизнеса в Петербурге по типовым проектам редко превышает 10%

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

В следующем году для того, чтобы заниматься риэлтерской деятельностью, не надо будет получать лицензию. Те, у кого такая лицензия есть, опасаются, что на рынке недвижимости появится много новых мошенников.

Риэлтеры будут обманывать?

Игорь Бухаров, президент Гильдии московских рестораторов:

? По-моему мнению, чем меньше лицензий и зависимости от разрешительной государственной системы, тем лучше для всех. Государственное лицензирование нужно только в сфере естественных монополий. Мне приходилось сталкиваться с официальными риэлтерскими фирмами, не выполнявшими своих обязательств, и с частниками, которые делали все возможное и невозможное, буквально рыли землю, чтобы выполнить условия договора.



Павел Медведев, председатель подкомитета Госдумы по банковской деятельности:

? Я с очень большой подозрительностью отношусь к решению об отмене лицензирования. На мой взгляд, мы опять стараемся бежать впереди телеги. В начале 90-х я много сталкивался с риэлтерскими компаниями и прекрасно понимаю, что отмена лицензирования на подобную деятельность в России пока очень опасна. Если раньше была небольшая надежда на то, что непорядочная контора после двух-трех проколов может потерять лицензию, то теперь и это ей не страшно.

Генрих Падва, адвокат:

? Я уже в таком возрасте, когда квартирные вопросы решены. Когда покупал себе квартиру, то у риэлтеров не спрашивал лицензий, так как обращался всегда только к тем, кого знал. А вообще, я приветствую отмену лицензий риэлтерским компаниям. Никаких защищающих функций они не несли, а были только формальным поводом для чиновников пополнять свои собственные карманы.



Олег Капитонов, председатель правления Абсолют-банка:

? Я считаю, что отмена лицензирования риэлтерских компаний существенно не изменит ситуацию на рынке, но даст лишний повод для возникновения изначально ?серых? компаний. Безусловно, лицензии только формально гарантировали исполнение обязательств данных компаний перед клиентами, а главными в их деятельности были надежная репутация, известное имя компании, рекомендации знакомых и коллег, уже имевших дело с подобными конторами. Теперь, выбирая компанию, следует иметь дело только с известными компаниями, которые давно работают на этом рынке.



Сергей Солодов, президент холдинга ?Металлоинвест?, зампредседателя правления компании ?Стойленская нива?:

? Отмена лицензий ведет к полной дезориентации на рынке недвижимости. Мы вновь возвращаемся к дикому рынку с его махинациями и мошенничествами, которые многим доверчивым гражданам стоили квартир, денег и даже жизней. Я не думаю, что эта мера, принимаемая для создания более конкурентной среды, поможет выйти на рынок новым игрокам, ведь единственный критерий доверия к риэлтерским фирмам сегодня ? это накопленный опыт, устоявшиеся отношения с клиентами и сложившаяся репутация.



Александр Железняк, председатель правления Пробизнесбанка:

? Во всем мире подобная деятельность подлежит лицензированию, и Россия не должна идти собственным путем. Я считаю, что любая деятельность, связанная с обслуживанием населения и организаций, должна быть лицензирована ? это одна из немногих, но действительно действенных преград на пути мошенников. Я рассматриваю отмену лицензирования как временный маневр, и, возможно, последующая за всем этим хаотичность рынка просто будет кому-то очень выгодна.



Марлей Манасов, президент компании Brunswick UBS Warburg:

? Все, что связано с деятельностью различных компаний, работающих на рынке ценных бумаг, обязательно должно подвергаться лицензированию. А вот что касается лицензирования риэлтерских компаний, работающих на рынке недвижимости, то здесь было бы неплохо разобраться, кто их должен лицензировать. Ведь очень многое зависит именно от того, кто этим занимается, кто выдает лицензию на право деятельности. Конечно, наличие лицензии это еще не гарантия хорошего качества работы, но все-таки гарантия, в том числе и порядочности. А так это может привести к увеличению разного рода афер и мошенничества.

Земельный раздел

За прошедший год количество работающих в столичном стройкомплексе человек увеличилось на 130 тыс., а вот строительных площадок, напротив, стало значительно меньше. В Митине и Косине новое строительство фактически не ведется, в Жулебине остались единичные площадки, ко