Что нам стоит дом построить

Краснянский Л. Что нам стоит дом построить. 11 октября 2002

Выскажу не бог весть какой новизны истину: для строительства дома прежде всего нужны деньги. Будут они - будет и проект, и инженерные сети, и материалы, и оборудование... Вопрос в том, как найти их. В советские времена все обеспечивалось из бюджета. Но ведь рынок диктует новые условия, причем жесткие. Вот почему более трех лет назад распоряжением мэра Москвы Ю.М.Лужкова создано Управление внебюджетного планирования развития города, ныне Департамент внебюджетной политики строительства. А чуть раньше для эффективного использования денежных ресурсов постановлением Мосгордумы образован внебюджетный жилищно-инвестиционный фонд, цель которого - приоритетное строительство бесплатного муниципального жилья за счет средств, получаемых от реализации коммерческого.

Полученное нами "наследство" оставляло желать лучшего. В начале 1997 года жилья продавалось на 15 - 20 миллионов рублей в месяц с учетом деноминации. К тому же платежи от покупателей риэлторами задерживались до месяца, оформление договоров длилось неделю, в основном использовались взаиморасчеты. Задержки по расчетам со строителями в 1996 году составляли 3 - 6 месяцев, а нередко и более. Не случайно была большая кредиторская задолженность. Сейчас жилья реализуется на сумму около 500 миллионов рублей в месяц, а выполненные работы оплачиваются в течение 15 - 20 дней после отчетного периода вместо 30 по договору.

Для раскачки времени не было. Как обеспечить финансирование муниципального жилья, погасить переданную кредитную задолженность? Тем более при отсутствии оборотных средств из-за неравномерного ввода и растянутости срока реализации квартир. Управление было вынуждено привлекать кредиты в коммерческих банках, а для снижения процентов стало внедрять вексельные формы оплаты. Ввиду того, что отношения с банками строились с "чистого листа", без кредитной истории, остро встал вопрос: "Как обеспечивать кредиты?" Единственное, что мы могли предложить, это залог вводимого жилья.

Хочу особо подчеркнуть поддержку Правительства столицы, которое предоставило нашему управлению свои гарантии на 2 миллиарда рублей. Сбалансированная кредитная политика позволила в оговоренный срок и в полном объеме погашать и обслуживать кредиты, ни разу не прибегая к выполнению требований ни к поручителю, ни по залогу. Это уже был наш первый заметный успех, который предстояло закрепить и развить. В 1997 - 1998 годах управлению удалось зарекомендовать себя добросовестным и надежным заемщиком, неукоснительно исполняющим все взятые на себя обязательства. Финансовый кризис прошлого года полностью это подтвердил. В период сложнейшей экономической ситуации в стране мы не только рассчитались по кредитным договорам, срок которых уже наступил, но и по решению Городской финансовой комиссии провели долгосрочные погашения ссуд в банках.

Сегодня департамент полностью отказался от использования поручительства московского Правительства. Основной формой обеспечения выступает залог возводимого жилья. Кредитный рейтинг департамента позволяет нам, с одной стороны, существенно ужесточить критерии отбора банков-партнеров, с другой - снизить проценты за ссуду. Затраты на обслуживание кредитов в 1999 году, несмотря на увеличение процентных ставок и четырехкратный рост курса доллара, сократились.

Департамент привлекает инвестиции для вложения в жилищное строительство. Примечательно, что за последний год в их структуре и характере произошли значительные изменения. До августа 1998 года основным источником оборотных средств являлись кредитные, так как реализация домов начиналась только после их сдачи. Попытки резко переломить этот процесс (МГЖОЗ, продажа квартир в рассрочку, долевое инвестирование и другие) не приносили должного результата. Особенно эта ситуация обострилась в период пика кризиса августа - сентября 1998 года.

Как быть? Чтобы решить проблему, мы стали использовать на практике другие, более эффективные подходы. В первую очередь, это продажа (инвестирование) жилья на начальных этапах строительства. Кроме того, приступили к внедрению механизмов оптовой продажи объектов на стадии сооружения. Это дает возможность существенно уменьшить использование кредитных ресурсов. В результате доля ссуд в общем объеме доходов за девять месяцев нынешнего года по сравнению с аналогичным периодом 1998-го снизилась на 17,36 процента.

Произошли и другие заметные изменения к лучшему. Если, скажем, раньше банковские кредиты привлекались для финансирования всей инвестиционной программы в целом, то сейчас более половины всех ссуд департамента носят адресный характер и используются для строительства конкретного, согласованного с банком дома. Разумеется, средства от реализации помещений в этом доме направляются на погашение и обслуживание кредита. Выигрывают все. Мы также ведем переговоры с рядом зарубежных структур о привлечении иностранных инвестиций в жилищное строительство нашей столицы.

"А что в итоге от деятельности Департамента внебюджетной политики строительства получает город?" - спросят москвичи. Не буду приводить много цифр, но без нескольких не обойтись. Наш департамент - один из крупнейших городских инвесторов. За последние три года за счет его финансирования будет введено 2904,5 квадратных метров жилья, из них 897 тысяч - бесплатное муниципальное и социального использования. Только в этом году намечается построить 1020,6 тысячи квадратных метров жилья общей площадью, что больше предыдущего на 111,3 тысячи. Мы финансируем строительство всего бесплатного муниципального жилья, координируем работу по реконструкции центра города, пятиэтажного и ветхого жилфонда.

Департамент координирует и строит почти 2,5 миллиона квадратных метров жилья, или 75 процентов всего объема в столице. Впервые за последние годы на строительство бесплатного муниципального жилья в 1999-м не будет истрачено ни одной копейки бюджетных средств, москвичи получат 400 тысяч квадратных метров. И это благодаря средствам, вырученным департаментом от строительства и реализации жилья на коммерческой основе. Предусматривается также возвести и передать безвозмездно префектурам Северного и Зеленоградского административных округов 73 тысячи квадратных метров жилья на сумму более 450 миллионов рублей для переселения людей из пятиэтажного и ветхого жилфонда.

В некоторых средствах массовой информации время от времени появляются сообщения: дескать, в Москве много непроданных квартир. Это, мягко говоря, неправда. Нет нереализованной жилой площади, построенной Правительством города за счет внебюджетных источников. Передача квартир в собственность гарантируется столичным Правительством. Некоторая задержка заселения домов объясняется двумя основными причинами. Первая - долгосрочное оформление прав собственности соответствующими документами после сдачи домов Госкомиссии и проведения фактических обмеров БТИ занимает до двух месяцев. Вторая - собственники квартир по своему усмотрению делают индивидуальный ремонт квартир в коммерческих домах, которые сдаются без чистовой отделки в районах массовой застройки.