Разрешите построиться?

Момот И. Разрешите построиться? // Строительство и реконструкция . . 12 февраля 2002 (№ 1-2) . С. 41

Каждый человек хочет жить в квартире или трудиться в офисе, максимально приспособленном под его потребности. Некоторым для достижения своей цели достаточно провести в квартире косметический ремонт. Другим просто необходима перепланировка существующих помещений. Самые привередливые строят собственные дома, руководствуясь исключительно личными представлениями о функциональном и удобном доме.

Все по закону

Согласно действующему украинскому законодательству, официального разрешения на различные изменения в собственной квартире не требуется в случаях:

1) устройства в квартире подвесных потолков, антресолей;

2) покрытия существующего пола различными материалами;

3) замены облицовки или обивки внутренних стен иными материалами.

Были бы деньги и желание, и к ремонту можно приступать.

Но есть ремонтные работы, на проведение которых необходимо получить специальные разрешения. К ним относятся:

1) различные изменения размеров внутренних помещений путем сноса или устройства постоянных перегородок;

2) заделка существующих или устройство новых оконных или дверных проемов;

3) замена кухонного и отопительного оборудования (например, кухонных плит, радиаторов, водонагревательных устройств), а также изменение существующего электро- и газоснабжения, водоснабжения и канализации;

4) изменение назначения помещений (например, использование жилого помещения под помещение конторского типа).

Этот список можно продолжать дальше. В любом случае законопослушный гражданин обязан получить разрешение на свои действия у местных органов власти. То же самое относится и к юридическим лицам, который планируют, например, реконструировать занимаемое помещение, обновить фасад, устроить мансарду, надстроить один или несколько этажей в существующем доме, построить новое здание.

Вое требования по оформлению разрешительных документов на перепланировку помещений, реконструкцию зданий, обновления фасадов регламентируются Законом Украины "Про архітектурну діяльність" № 687-XIV от 20.05.1999 г., Законом Украины "Про основи містобудування" № 2780-ХІІ от 16.11.1992 г., местными правилами застройки населенных пунктов, Жилищным Кодексом (принятым еще в УССР) и, конечно, Гражданским, Административным и Уголовным Кодексами.

Согласно ст. 4 Закона Украины "Про архітектурну діяльність" комплекс работ, связанный с созданием объекта архитектуры включает в себя:

? подготовку исходных данных на проектирование;

? осуществление в необходимых случаях пред-проектных работ;

? поиск архитектурного решения, разработка и утверждение проекта;

? изготовление рабочей документации для строительства;

? строительство (новое строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт) объекта архитектуры, технический надзор, авторский надзор за ходом строительных работ;

? принятие объекта в эксплуатацию.

Перепланировка или реконструкция?

Если вы затеяли грандиозную революцию в собственном офисе или квартире, определитесь, как правильно называются ваши действия ? перепланировка или реконструкция. В зависимости от этого придется подбирать различную разрешительную документацию.

При перепланировке помещения не изменяются его несущие конструкции и функциональное назначение помещения. Другими словами, можно добавить или снести внутреннюю перегородку; устроить новый, убрать старый дверной проем.

Если в процессе ремонта функциональное назначение помещения изменилось, в жилой квартире устроен офис или магазин ? это уже реконструкция. То есть реконструкция ? это изменение в процессе ремонта функциональных назначений и технико-эксплуатационных параметров существующего помещения.

Перепланируем квартру

Итак, вы решили перепланировать свое жилище. Приготовьтесь к прохождению следующих этапов.

1. Обратитесь в местные органы власти с заявлением на получение разрешения на разработку проекта перепланировки помещений.

К заявлению прилагаются:

? документ, который подтверждает право собственности или аренды на дом (помещение) либо согласие собственника здания (помещения) на проведение перепланировки;

? заявление заказчика с обоснованием реконструкции, капитального ремонта или изменения функционального назначения объекта и возможного перепланирования;

? выводы местного органа по делам охраны и реставрации памятников истории, культуры и архитектуры (в случае, если это здание является памятником истории или архитектуры, а также, если оно расположено в зоне регулируемой застройки).

2. Заключите договор с архитектором для того, чтобы разработать проект требуемой перепланировки. Это может быть архитектурное бюро, специализированная фирма или независимый архитектор. При заключении договора следует обратить внимание на наличие у архитектора лицензии или квалификационного сертификата, подтверждающего его квалификацию и право заниматься архитектурной деятельностью.

3. Когда на руках у заказчика будет проект перепланировки помещения со всеми разрешительными подписями и печатями, ему необходимо снова обратиться в районную администрацию ? за утверждением проекта.

По самым оптимистичным прогнозам, человек, никогда ранее не занимавшийся перепланировкой квартиры, потратит на получение всех необходимых разрешений минимум 4-6 месяцев. Этот срок может увеличиваться в зависимости от сложности будущей перепланировки.

4. После того, как утвержден проект перепланировки помещения, можно приглашать строителей, которым, в свою очередь, также необходимо получить ордер на вывоз мусора и складирование строительных материалов.

Только после завершения всех необходимых формальностей представления заказчика о комфортном жилище начнут претворяться в жизнь.

5. После завершения строительных работ и ввода "объекта в эксплуатацию" необходимо посетить БТИ и внести все проделанные изменения в поэтажный план здания.

Реконструкция квартиры

Если для перепланировки квартиры достаточно разрешения от администрации района, то для реконструкции потребуется гораздо больший комплект разрешительных документов.

1. Как и в случае перепланировки, первым шагом для проведения реконструкции будет обращение в администрацию района за согласием на разработку архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и технических условий (ТУ) на проектирование реконструкции здания жилого назначения.

2. Для разработки проекта на реконструкцию помещения заключается договор с архитектурно-проектной организацией. Проект разрабатывается на основании следующих исходных данных:

? разрешения городской администрации;

? архитектурно-планировочного задания (АПЗ);

? задания на проектирование;

? технических условий (ТУ) инженерного обеспечения объекта архитектуры.

Эти данные собираются на основании утвержденной градостроительной документации, местных правил застройки населенных пунктов, а также решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления.

Архитектурно-планировочное задание предоставляется органами градостроительства и архитектуры по требованию заказчика или инвестора в месячный срок. Технические условия инженерного обеспечения объекта предоставляются соответствующими предприятиями, учреждениями и организациями по требованию заказчика или инвестора в пятнадцатидневный срок. АПЗ и технические условия инженерного обеспечения объекта архитектуры действительны в течение 2 лет.

3. В процессе разработки проект реконструкции необходимо утвердить в Главном Управлении градостроительства и архитектуры, и согласовать с предприятиями и учреждениями, которые выдают технические условия инженерного обеспечения объекта (заинтересованные эксплуатационные службы).

4. Проект реконструкции помещения должен быть утвержден на архитектурно-градостроительном совете.

5. После утверждения на градостроительном совете проект должен пройти государственную экспертизу.

6. На основании утвержденного проекта разрабатывается рабочая документация для реконструкции жилого помещения.

7. Имея на руках утвержденный проект и рабочую документацию на реконструкцию помещения, следует получить распоряжение на строительство и разрешение ГАСК.

8. Когда разрешение будет дано можно приступать к строительным работам.

9. После окончания реконструкции нужно сдать объект в эксплуатацию и внести все проделанные изменения в технический паспорт помещения (в БТИ).

К слову. Если перепланировка и реконструкция квартиры или небольшого офиса требует так много специальных знаний и навыков общения с государственными структурами, то что, в таком случае, стоит устроить мансарду? По самым скромным подсчетам, получить все разрешительные документы человеку, который ранее никогда не занимался подобными вопросами, удастся не ранее, чем через год.

Новое строительство

Какие документы необходимо оформить для того, чтобы начать строительство нового здания в Киеве? Для этого необходимо собрать и предоставить в Управление Государственного архитектурно-строительного контроля следующие утвержденные документы:

1. Заявление по форме ДБН А.3.1 -2-93;

2. Государственный акт на право пользования землей (договор временного пользования землей);

3. Решение Киеврады о согласовании строительства;

4. Протокол градостроительного совета о согласовании архитектурно? планировочной части проекта;

5. Решение Управления охраны окружающей среды о согласовании проекта объектов производственного назначения и расположенных на рекреационных землях;

6. Решение Комитета по охране памятников истории и культуры о согласовании проекта объектов, расположенных на охраняемых землях историко-культурного назначения и памятников истории и культуры;

7. Распорядительный документ об утверждении проекта;

8. Приказ о назначении прораба. Форма УДАБК;

9. Расписка прораба. Форма ДБН А.3.1-2-93;

10. Приказ о назначении технадзора. Форма УДАБК;

11. Подпись технадзора. Форма ДБН А.3.1 -2-93;

12. Приказ о назначении авторского надзора. Форма УДАБК;

13. Обязательства авторского надзора. Форма ДБН А.3.1-2-93;

14. Справка Управления экономики про получение долевых средств заказчика на комплексную застройку города, обусловленных решением Киеврады;

15. Справка о проведении обусловленных проектом археологических исследований на участке застройки;

16. Паспорт фасадов ? 2 екз. ( согл. з ГлавАПУ) Форма ГлавАПУ;

17. Стройгенплан ? 2 екз. (согл. з ГлавАПУ, г/п и др.);

18. Журнал общих работ. Форма БНіП 3.01.01-85;

19. Журнал авторского надзора ? 2 экз. Форма БНіП 1.06.05-85;

20. 1-й том проекта (со штампом ГоловУАМ);

21. Вывод госэкспертизы.

Можно представить, сколько времени займет сбор и согласование необходимой документации.

Рыночный закон гласит: "Спрос рождает предложение". Если есть люди, заинтересованные в каком-нибудь товаре или услуге, то присутствуют и люди, готовые предоставить нужный товар или оказать необходимую услугу.

Согласно п.3.3. Приказа Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры № 54 от 04.04.97, заказчик может на договорных началах делегировать свои функции по получению технических условий местному органу градостроительства и архитектуры.

Существуют архитектурно-строительные фирмы, которые занимаются не только разработкой проектов перепланировки помещений, реконструкции зданий, но и берут на себя выполнение функций заказчика. То есть архитекторы кроме разработки проекта, принимают обязательства по своевременному и правильному оформлению всей необходимой документации, различных согласований и утверждению проекта, осуществляют надзор за качественным выполнением строительных работ и занимаются вводом объекта в эксплуатацию.

По мнению директора научно-проектной фирмы "Агро-Арх" Ларисы Константиновны Паламарчук, профессиональным проектировщикам гораздо легче получить необходимые разрешения и провести все согласования, чем заказчикам. Ведь они тесно сотрудничают с организациями, выдающими разрешения на перепланировку или реконструкцию зданий, знают, какие именно документы, куда и в какие сроки надо представлять. Заказчик же обращается в соответствующие инстанции обычно один-два раза и не может свободно ориентироваться во всех тонкостях оформления необходимой документации.

Самовольная перепланировка

Чå