Реконструируется квартира - страдает дом

Гелева М. Реконструируется квартира - страдает дом // Янус Нерухомiсть. 2002. №5. C.24

Если бы столичные дома имели голоса, то, наверное, люди слышали бы грустную мелодию песни Александра Вертинского, только с другими словами "Мы слишком устали, и слишком мы стары для ваших "джакузи" и прочих деталей " Право собственности предполагает право собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению Но недвижимое имущество ? собственность особая Квартира принадлежит своему владельцу, но она лишь один из элементов большого дома, и все, что происходит с одной квартирой при реконструкции или ремонте, отражается на "здоровье" всего дома Что может позволить себе владелец квартиры в многоквартирном доме, повышая комфортность своего жилища''

Жилые дома, построенные в 50-е гг прошлого века, все еще пользуются повышенным спросом у состоятельных людей. Квартиры в них, как правило большие по площади, потолки высокие, качество строительства хорошее Планировка, правда, старомодная, но если средства позволяют, можно сделать реконструкцию, создать современный интерьер и жить в свое удовольствие.

Можно, но только осторожно. Недвижимость требует определенной технической грамотности ее владельца. Квартира ? ячейка в многоквартирном доме. Ее стены, пол, потолок и находящиеся под и над ними перекрытия ? элементы конструкций, обеспечивающих прочность и устойчивость здания, иными словами ? безопасность жизни и имущества жильцов.

В 90-е гг прошлого века, когда заселяли новые дома в районе Кадетского Гая, иностранная фирма-застройщик выдавала жильцам паспорта на каждую квартиру. Там красным цветом были отмечены несущие стены, которые нельзя сносить, ослаблять проемами и нишами. Хотя такая практика широкого распространения еще не получила, необходимость защищать жизнь и имущество жильцов дома от их же самодеятельности в реконструкции и ремонте осознается уже многими строительными компаниями. Например, фирма "ТММ" оговаривает в договорах с владельцами квартир обязательное согласование с нею любых ремонтно-строи-тельных работ в квартире и в ходе строительства дома, и после сдачи его в эксплуатацию.

Проблема реконструкции квартиры многоплановая Законодательство предусматривает обязательность проекта и согласование его в нескольких организациях. Разрабатывать проект, выполнять реконструкцию и ремонтно-строительные работы должны организации и специалисты, получившие необходимые для этого лицензии. В действительности же нередко квартира перестраивается без проекта, без расчетов и без каких-либо согласований. Владелец квартиры в целях экономии нанимает специалистов, которые лицензий не имеют, но берут меньше денег за работу. Нанятые архитекторы, строители хозяину не перечат. В результате случается так, что из-за реконструкции одной квартиры или нежилого помещения растрескиваются стены дома, нарушается система вентиляции по всему стояку, проседает фундамент. Из-за этого снижается не только рыночная стоимость пострадавших квартир, но и стоимость всего дома.

Нарушение установленного порядка ведения строительных работ предполагает административную ответственность виновных. Если во время реконструкции одной из квартир последствия разрушений распространятся на соседние квартиры, речь уже может идти о нанесении значительного материального ущерба и взыскании с виновных материальной компенсации. Ухудшение прочностных характеристик здания может иметь и более тяжелые последствия и, соответственно, повлечь за собой большую степень ответственности, вплоть до уголовной. Если хозяин квартиры заключил официально договор с организацией или специалистами, имеющими соответствующие лицензии, ответственность ложится на исполнителей. Другая проблема ? квалификация исполнителей: проектировщиков, архитекторов, строителей. По идее, гарантией квалификации должна быть лицензия, не говоря уже о дипломе или квалификационном свидетельстве. Увы, на практике пока не так. А ведь неквалифицированная работа подрывает престиж профессии в целом, как сказали бы в средние века ? доверие к гильдии.

Есть еще одна очень серьезная проблема. Проект реконструкции разрабатывается для каждой конкретной квартиры. Теперь смотрите, что получается. В одной квартире поставили ванну ? джакузи, в другой ? камин, в третьей ? вмуровали в наружную стену новые балки, положили на них большую бетонную плиту и соорудили на ней вместо легкого балкона крытое помещение с толстыми утепленными стенами, стеклопакетами, радиаторами отопления. И все это по согласованным проектам Теоретически ? каждый владелец квартиры имеет право улучшать качество своей жизни. А практически каждая такая реконструкция увеличивает нагрузку на фундамент, стены и перекрытия дома, причем нагрузку, не предусмотренную проектом дома. Сколько таких улучшений может выдержать дом, особенно старый''. На этот вопрос сегодня не может ответить ни один, даже самый квалифицированный специалист.

По мнению профессионалов, необходим централизованный учет, реестр, всех изменений, которые происходили в строении в результате реконструкции, ремонта каждого жилого и нежилого помещения, а также того влияния, которое они оказали на прочностные характеристики здания. Каждый новый проект должен разрабатываться с учетом информации такого реестра. Необходимо доработать и правовую базу реконструкции и ремонтно-строительных работ в интересах всех совладельцев многоквартирного дома и в целях сохранения жилищного фонда страны, а главное ? жизни людей, которые этим фондом пользуются.