Капитальный ремонт и реконструкция жилых зданий Москвы

Капитальный ремонт и реконструкция жилых зданий Москвы // Технологии строительства. 2002 . №6. C. 4-12

Одним из основных направлений градостроительной политики в Москве и Московской области на период до 2010 года является комплексная реконструкция существующего жилого фонда. Реализация общегородской программы капитального ремонта и реконструкции, над проектом которой работают специалисты Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города, позволит не только продлить жизненный цикл существующих объектов и повысить их знергоэффективность, но и существенно изменить архитектурный облик кварталов, сформированных в 50-70 годы. Объем предстоящих реконструктивных мероприятий достаточно велик. Вот почему помимо мощностей строительного комплекса к участию в программе капитального ремонта и реконструкции планируется привлечь крупные производственные и строительно-монтажные объединения Москвы. О том, как ведется подготовка проекта программы, о своей доли участия в процессе ее реализации рассказывают ведущие специалисты строительной отрасли, представители научно-исследовательских и проектных организаций, руководители строительных фирм. Обсуждение наиболее актуальных градостроительных проблем, затронутых в предлагаемых вашему вниманию публикациях, продолжится на городской конференции ?Новые технологии капитального ремонта и реконструкции (санации) жилых зданий?, которая состоится в январе 2003 г. Инициаторами ее проведения выступили журнал ?Технологии строительства? и газета ?Строительный эксперт? - издания, специализирующиеся на освещении различных аспектов строительной деятельности.



Несмотря на то, что современный жилой фонд Москвы составляет 17О млн. мг, рынок столичного жилья характеризуется нехваткой примерно Z млн. квартир. При численности населения 10 млн. чел. это означает, что примерно 15-20% москвичей нуждается в улучшении жилищных условий. В отличие от общего состояния дел в строительстве по Российской Федерации, где в некоторых регионах наблюдается резкий спад капиталовложений и уменьшение объемов строительно-монтажных работ, Москва в течение последних десяти лет активно наращивала потенциал своего строительного комплекса и добилась потрясающих результатов: горожане получили более 36 млн. мг жилья. Высокие темпы жилищного строительства и объемы ввода s эксплуатацию новых объектов планируется сохранить.

Учитывая тот факт, что Москва практически исчерпала резерв пригодных под новую застройку земельных площадей, а потребность в жилье по-прежнему высока. Правительство города приняло единственно правильное в данной ситуации решение относительно увеличения объемов капитального ремонта существующего жилого фонда и повышения плотности застройки за счет устройства дополнительных этажей в реконструированных зданиях.




На сегодняшний день ситуация выглядит следующим образом. Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения, а это порядка 36 млн. м2 пятиэтажек, достиг такой степени износа, что около 6 млн. м3 крупнопанельных и блочных зданий уже не подлежит восстановлению и к 2010 году будет полностью снесено (серии К-7; И-35 и др.). Для переселения людей из сносимого фонда планируется построить 12 млн. м2 нового жилья. Программа сноса - это отдельная программа, которая осуществляется по известной в городе инвестиционной схеме 30x70, когда из вновь построенного жилья 30% отдается городу, в частности под фонд переселения, а 70% остается инвестору с целью компенсации его затрат.

Что касается ?несносимых серий?, например, I - 510 или I - 515, основанных на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанных на более длительный срок эксплуатации, то их предстоит либо реконструировать, либо капитально отремонтировать с тем, чтобы привести в соответствие с новыми нормами. После осуществления необходимых реконструктивных мероприятий, перечень которых будет определяться в каждом конкретном случае индивидуально в зависимости от результатов предварительного обследования, такие дома смогут прослужить еще ни один десяток лет.

И, наконец, далеки от современных представлений о комфорте условия проживания в некоторых девятиэтажных зданиях, которые, кстати, через 15~20 лет тоже устареют, причем не только ?морально?, но и ?физически?. Принимая во внимание социальную значимость перечисленных проблем и необходимость их оперативного решения. Комплекс архитектуры, строительства, реконструкции и развития города в течение последних 5-6 лет активно проводит экспериментальные работы по определению наиболее рациональных направлений реконструкции 5- и 9-этажного жилого фонда. На головных объектах предполагается отработать наиболее прогрессивные энергосберегающие технологии, исследовать в экспериментальном порядке поведение новых строительных систем, а также систем инженерного обеспечения, разработать типовые схемы капитального ремонта и реконструкции. После подведения итогов эксперимента наиболее эффективные приемы и методы будут рекомендованы для массового внедрения в реконструкционную практику.

Первой экспериментальной программой стала программа реконструкции, работа над которой началась 3 года назад, когда вышло соответствующее распоряжение Правительства Москвы № 181. Согласно этой программе на 9 экспериментальных объектах (5-; 9-; 16-этажные дома различных серий) следовало отработать технологию выполнения капитального ремонта зданий с целью повышения их энергоэффективности. Одним из первых объектов реконструкции был жилой дом серии II - 49 по ул. Хабаровской. Впоследствии строительные работы по этому адресу выполнялись с участием европейских специалистов по программе TACIS.

Затем, с использованием новых фасадных систем ?Синтеко?, разработанных НИИ Мосстрой и ГУ ?Энлаком?, производились работы по реконструкции 16-этажного дома на Липецкой улице.

Каждый из показательных объектов предварительно обследовали. В зависимости от состояния наружных стен определили подходящий вариант фасадной системы: резерв несущей способности ограждающих конструкций здания на Хабаровской улице позволил применить систему навесных вентилируемых фасадов ?Марморок?, а для утепления фасада дома на Липецкой улице была использована теплоизоляционная система ?мокрого? типа по технологии ?Синтеко?. В результате удалось повысить уровень теплозащиты этих зданий в 2,5 раза по сравнению с тем, что было 30-40 лет назад.

Помимо реконструкции наружных стен на упомянутых объектах были установлены системы механической вентиляции. Дело в том, что во всех существующих панельных домах первого периода индустриального домостроения, в силу недостатков этих конструктивных систем либо из-за неправильной эксплуатации, очень плохо работает естественная вентиляция. Теперь же кратность воздухообмена в зданиях соответствует современным нормам, а стало быть, и условия проживания в них заметно улучшились. Кроме того, была заменена вся сантехника и столярка. Необходимо отметить, что реконструкция осуществлялась без отселения жильцов.

На сегодняшний день из 9 намеченных объектов 3 уже реконструировано, по остальным объектам подготовлена вся необходимая документация. Работы по этой экспериментальной программе планируется продолжить.

Трехлетний опыт отработки рациональной схемы капитального ремонта не пропал даром. Первая экспериментальная программа нашла свое логичное продолжение в так называемой программе санации эксплуатируемого жилья, которая сегодня привлекает особенно большое внимание специалистов, поскольку тема комплексной реконструкции и капитального ремонта актуальна не только для столицы, но и для других российских городов. Более того, подобные эксперименты ведутся и в Белоруссии, и на Украине. По программе санации уже опубликовано несколько документов Правительства Москвы. В них названы конкретные адреса. Согласно распоряжению Правительства Москвы №679 в 2002 году следует подготовить всю документацию по санации первых трех объектов и приступить к производству работ.

В соответствии с упомянутой программой на экспериментальных объектах планируется отработать такие направления капремонта, как реконструкция ограждающих конструкций (утепление стен и замена окон); надстройка мансард над реконструируемыми зданиями; реконструкция систем инженерного обеспечения; замена мягких кровель на скатные. Исходя из условий целесообразности, в каждом конкретном случае будет определяться необходимость производства того или иного вида работ либо их осуществления в комплексе.

Вопрос об утеплении наружных стен должен решаться в зависимости оттого, каков остаточный ресурс здания по теплозащите. Вполне возможно, что на некоторых эксплуатируемых объектах, например с кирпичными стенами, не имеет смысла производить полномасштабные работы по утеплению фасада с применением эффективных утеплителей, а достаточно лишь заменить окна, поскольку 40% тепла теряется именно через них. Одним словом, объем работ зависит от ти па реконструируемого здания. То есть, если здание панельное - заменяются окна, дополнительно утепляются стыки, если наружные стены здания выполнены из кирпича,то в зависимости от их толщины производится либо косметический ремонт с последующей окраской, либо устраивается теплоизоляция ?мокрого? типа.

При реконструкции зданий, перечисленных в программе санации, работы по утеплению фасада тоже будут проводиться дифференцированно. Например, среди намеченных объектов имеются дома серии 11-18, стены которых выполнены из керамзитобетонных блоков толщиной 40 см. Несмотря на то, что их теплоизоляционная способность не совсем отвечает современным требованиям по теплозащите, тем не менее, на ?двойку? (коэффициент сопротивления теплопередаче 2 м2 К/Вт) можно ?рассчитывать?. И уж, коль скоро ремонт и реконструкция будут осуществляться за счет бюджетных средств, прежде всего, придется посчитать, выгодно ли производить утепление в полном объеме.

Два или три года назад мы выпустили пособие к нормам по энергосбережению, в котором при определении необходимости повышения теплоизоляционных качеств наружных ограждающих конструкций рекомендуется использовать так называемый потребительский подход. Исходя из соображений экономической целесообразности, то есть из будущей экономии на эксплуатационных затратах, потребитель сам решает до какого значения сопротивления теплопередаче ему надо выполнять работы по утеплению наружных стен, добиваясь нормативного расхода тепла на отопление. Исследования показали, что в некоторых случаях экономически целесообразнее иметь сопротивление теплопередаче ниже 3 м2 К/Вт. Согласно действующим сегодня нормам, которые, кстати, разрабатывались на основе предписывающего подхода, сопротивление теплопередаче должно быть не менее 3,16 м2 К/Вт. Лишь в этом случае будут созданы достаточно комфортные условия для проживания, и можно будет говорить об экономии тепла. Но никто не знает, каково денежное выражение этой экономии и каков срок окупаемости капиталовложений. Используя потребительский подход, экономический эффект очень легко подсчитать. Если исходить из 5-7-летнего срока окупаемости, то такой подход позволяет убедиться в том, что при реконструкции домов серии 11-18 можно обойтись без дополнительного утепления стен, вполне достаточно произвести их косметический ремонт. Однако следует обязательно заменить окна - только при этом условии здание будет отвечать современным требованиям по теплозащите.

Параллельно с мероприятиями, связанными с повышением теплозащитных функций ограждающих конструкций, по обозначенным адресам предполагается отработать решения по увеличению жилой площади за счет надстройки мансард.

Существующие на сегодняшний день проектные предложения объединены в альбом. Все варианты проанализированы, в том числе и в отношении экономических показателей. Расчеты убедительно доказывают, что стоимость нового полноценного жилья в надстраиваемых мансардах ниже примерно в два раза по сравнению с ценами на жилье в типовых панельных зданиях. Так, например, за счет надстройки мансард стоимость 1 м2 нового жилья в реконструированном доме по ул. Башиловка составила приблизительно 7 тыс. руб., в доме по ул. Бурденко ? 8 тыс. руб.

Напомним, что на перечисленных объектах применялась традиционная конструктивная схема: несущий каркас мансарды из стальных горячекатаных профилей. Если же перейти на новые разработки, которые предлагает фирма ?Элевит? и Мосмонтажспецстрой, то можно дополнительно получить 10?15% экономии. Основными кон&#