Реконструкция с надстройкой мансардного этажа

Реконструкция с надстройкой мансардного этажа // Технологии строительства. 2003 . №1. C. 18-20

Как известно, при реализации общегородской программы реконструкции существующего жилого фонда Москвы наряду с мероприятиями, направленными на повышение эстетических и потребительских характеристик зданий, предполагается отработать решения по увеличению жилых площадей за счет надстройки мансард. Если учесть, что Москва на сегодняшний день практически исчерпала резерв свободных территорий, то этот способ уплотнения застройки представляется весьма целесообразным. Кроме того, данный вариант реконструкции обладает особой привлекательностью, поскольку новое комфортабельное жилье, получаемое за счет надстройки, может служить источником средств для проведения ремонтных работ и последующей эксплуатации объекта.



Ряд характерных отличий имеет процесс реконструкции, осуществляемой без отселения жителей. Современная строительная практика знает немало примеров реализации подобных проектов. Как показывает накопленный опыт, для успешного осуществления реконструкции с надстройкой мансардного этажа следует придерживаться следующих рекомендаций.

Специфика организации строительного процесса

? Фиксированное время проведения строительно-монтажных работ: как правило, с 9.00 до 18.00 в рабочие дни (по субботам с 10.00 до 16.00 проводятся подготовительные мероприятия, не сопровождающиеся шумом).

? Из квартиросъемщиков формируется инициативная группа, которая принимает участие в решении всех спорных вопросов, возникающих у жителей в период проведения строительно-монтажных работ. В свою очередь строительная компания или заказчик назначают ответственного представителя, который обязан постоянно присутствовать на строительной площадке. С его помощью осуществляется связь строителей с членами инициативной группы. Отсутствие лиц, ответственных за диалог сторон, приводит к возникновению нежелательных слухов и конфликтных ситуаций, которые могут стать тормозом на пути к реализации проекта.

? До начала выполнения строительно-монтажных работ должно быть проведено обследование всех квартир реконструируемого здания на предмет их состояния (фотографирование с последующим подписанием акта осмотра или фотоснимка). Это следует сделать для того, чтобы не допустить появления со стороны жителей необоснованных претензий к строительной компании и объективно оценить возможный ущерб, если таковой вдруг будет нанесен по вине строителей. Подобная мера призвана защитить интересы обеих сторон.

? Работы должны проводиться с подвесных лесов, закрепляемых по периметру крыши. Такая система крепежа позволяет предотвратить возможность проникновения злоумышленников в квартиры верхних этажей и исключить вероятность несанкционированного доступа посторонних лиц на крышу. Леса следует сооружать таким образом, чтобы даже мелкие предметы не могли упасть. В качестве дополнительной меры безопасности над подъездами устраиваются деревянные галереи организуется надлежащая охрана строительной площадки (придомовой территории).

? Поскольку в условиях существующей застройки крайне трудно найти свободные площади для складирования строительных материалов, желательно, чтобы технология возведения мансардного этажа предусматривала работу с колес. При необходимости устройства на придомовой территории складской зоны последнюю следует делать более компактной с тем, чтобы не нарушать привычный образ жизни горожан. Планировочное решение строительной площадки должно быть согласовано с жильцами дома. В обязательном порядке проводятся мероприятия по защите зеленых насаждений (поместья для защиты газонов, ограждения деревьев и кустарников).

? Лестничные клетки и подъезды жилой части здания не должны использоваться для подъема на крышу строительных материалов, оборудования и рабочей силы. Для этой цели следует предусмотреть приставной подъемник, временную лестницу или любые другие механизмы, за исключением кранового оборудования.

Взяв за основу перечисленные принципы организации строительного процесса, можно сократить до минимума перечень неудобств, причиняемых жильцам в период производства строительно-монтажных работ, и как следствие - уменьшить риск возникновения конфликтных ситуаций.

Технология

Перед началом проектных работ и реализацией проекта каждое здание должно быть обследовано на предмет состояния фундаментов и несущих конструкций. Нецелесообразно реконструировать здания со степенью износа более 40% (определяется после всестороннего обследования объекта). Конструктивное решение надстраиваемого мансардного этажа разрабатывается с учетом результатов обследования.

Все известные конструктивные схемы, как правило, основаны на использовании легких конструкций: из тонкостенного оцинкованного профиля, дерева, комбинаций упомянутых материалов с прокатом и т. д. Предпочтение отдается облегченным конструктивным элементам, поскольку они не требуют дорогостоящего усиления несущих конструкций, позволяют обойтись без подъемных кранов и тем самым упростить процесс монтажа, обеспечивают высокие потребительские характеристики мансардных помещений (значительное увеличение полезной площади).

Основные требования пожарной безопасности к конструкциям мансардных этажей изложены в СНиПе ?Жилые здания? (2002 г., пункт 1.13).

Экономические показатели

Анализ практики осуществления реконструкции с надстройкой мансарды показывает большую финансовую привлекательность подобных проектов для инвесторов. От 20 до 50% средств, полученных при реализации жилья, можно использовать на проведение мероприятий по реконструкции и утеплению всего здания. Разумеется, каждый проект обладает теми или иными особенностями и потому просчитывается индивидуально.

Мероприятия по утеплению здания без привлечения средств от надстройки мансардного этажа Требуют больших разовых капитальных вложений. При этом срок окупаемости затрат, как правило, составляет минимум 20 лет. В ситуации, когда речь идет о реконструкции, осуществляемой за счет бюджетных средств, проекты, предусматривающие надстройку мансардного этажа, могут оказаться наиболее предпочтительными вариантами по сравнению с другими проектами.

На примере проекта, реализованного в Санкт-Петербурге, нетрудно убедиться в преимуществах варианта реконструкции с надстройкой мансарды. Приведем расчет инвестиционного проекта дома с надстройкой мансарды.

Надстройка мансардного этажа:

? отчисления инвестором составили 20% от стоимости мансардного этажа;

? внутренняя норма доходности - 50%;

? срок окупаемости ? 0,8 года.

Мероприятия по утеплению:

? отчисления инвестором составили приблизительно 65% от стоимости утепления и мероприятий по реконструкции (ремонт фасадных окон и балконных дверей с установкой уплотнителей в притворах; восстановление дренажа; установка теплообменника и средств учета горячей и холодной воды);

? участие балансодержателя ? 35%;

? внутренняя норма доходности - 23%;

? срок окупаемости ? 5,9 лет (при расчете учитывался возврат средств только за счет экономии тепла в ценах 2000 г., но не учитывалось снижение средств на эксплуатацию здания и увеличение его ресурса).

Расчет показывает, что основная доля расходов по проекту покрывается благодаря привлеченным средствам (?отчислениям инвестора?). Если же все расходы возьмет на себя балансодержатель дома или муниципалитет (государство), то срок окупаемости увеличится в несколько раз.

Что дает реализация проекта жителям?

Что же получат жители от реализации подобных проектов? Разумеется, все зависит от состояния реконструируемого объекта, а стало быть от объема и перечня реконструктивных мероприятий, от финансового обеспечения

проекта и многих других факторов. Мы же остановимся лишь на основных моментах:

? сокращение теплопотерь и как следствие ? снижение размеров коммунальных платежей;

? улучшение микроклимата в квартирах;

? дополнительное комфортабельное жилье на мансардном этаже;

? увеличение срока службы здания;

? решение многих проблем, в том числе ?последнего этажа?, несанкционированного проникновения на чердаки и вечно протекающей кровли;

? установка регулирующей аппаратуры и счетчиков;

? рациональное расходование энергоресурсов и оплата в зависимости от объемов потребления;

? ремонт подъездов, установка домофонов;

? ремонт систем инженерного обеспечения дома, устройство лифтов;

? восстановление балконов, находящихся в аварийном состоянии, с последующим остеклением и остекление балконов, не нуждающихся в ремонте.

В качестве примера реконструкции, осуществляемой за счет привлеченных средств, можно привести проект в Ставрополе, финансировавшийся частным инвестором. Дом, принадлежащий ЖСК, требовал ремонта кровли. В связи с тем, что кооператив не располагал собственными средствами на проведение ремонтных работ, была приглашена компания, которая взяла на себя расходы по надстройке мансарды. Поскольку существующие конструкции обладали недостаточной несущей способностью, появилось решение опереть мансарду на колонны, сооружаемые по периметру здания. Такая конструктивная схема позволила почти в два раза увеличить площадь балконов. На сегодняшний день при участии этой компании реализовано несколько аналогичных проектов.

В результате проведения указанного перечня мероприятий заметно улучшились условия проживания в отреконструированном здании и увеличилась стоимость недвижимости, находящейся в собственности жильцов, что следует рассматривать, как чистый доход.

Законодательство

Что касается нормативной базы, то в настоящее время препятствий к осуществлению реконструкции с надстройкой мансардного этажа нет. Чаще всего возникают проблемы юридического характера. Так, например, существующие на сегодняшний день законодательные акты дают возможность одному владельцу квартиры остановить весь процесс реконструкции (разумеется, через суд). Вот почему сегодня крайне важно внести ясность в ту часть федерального законодательства, где описываются права и обязанности лиц, в распоряжении которых имеется общая собственность, в данном случае -объект недвижимости. Как правило, в качестве противников реконструкции выступают люди, которым в принципе ничего не надо. Среди них и те, кто вообще не платит за коммунальные услуги. Конечно, таких владельцев квартир относительно не много.

Тем не менее, их мнение приходится сегодня учитывать. Характерно, что современная судебная практика знает немало случаев решения подобных проблем, причем не всегда в пользу большинства. Такая ситуация в законодательстве отпугивает инвесторов и мешает реализации многих проектов. Если эту проблему удастся решить, то процесс реконструкции в скором времени приобретет массовый характер.

В большинстве Европейских стран решение о модернизации здания принимается 2/3 голосов владельцев квартир. Это логично и демократично: такой подход учитывает интересы основной массы жителей и государства.

Проекты реконструкции в России

Не секрет, что темпы старения существующего жилого фонда превышают темпы ввода в эксплуатацию нового жилья. Это означает, что через несколько десятилетий проблема дефицита жилой площади настолько обострится, что по сравнению с ней разговор об экономии тепла просто потеряет смысл. Об актуальности проблемы восстановления существующего жилого фонда говорит тот факт, что многие города, в том числе Москва, заняты подготовкой программ комплексной реконструкции. В настоящее время на экспериментальных объектах ведется отработка наиболее рациональных схем реконструкции. Что касается такого направления, как реконструкция с надстройкой мансарды, то сегодня в качестве примера можно привести не один десяток реализованных проектов. Пилотные объекты имеются в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Сургуте, Северодвинске, Новочебоксарске, Архангельске, Ростове и т.д. Одним словом, многие поняли, что реконструкция ? это проблема сегодняшнего дня, и решать ее необходимо как можно быстрее, поскольку завтра будет уже поздно.

На сегодняшний день в Москве насчитывается примерно 30 млн. м2 жилья, подлежащего реконструкции. К сожалению, это не предел, поскольку ежегодно количество ветхих зданий увеличивается в среднем на миллион квадратных метров. Хочется надеяться, что рекомендации, изложенные в данной статье, помогут решить проблему хотя бы части домов.