Инвестиции в реконструкцию "пятиэтажек"

Франивский А. Инвестиции в реконструкцию "пятиэтажек" // Строительство и реконструкция . . 17 июня 2003 (№ 6) . С. 40

Как создать финансово-инвестиционный механизм для организации массовой реконструкции пятиэтажного жилого фонда в Украине с участием населения.



В №3 (79) и №4 (80) газеты ?Строительство и реконструкция? были опубликованы статьи об опыте проектирования и реконструкции пятиэтажного жилого фонда в мировой практике и в Украине, посвящённых, в основном, архитектурно-строительным и техническим решениям и проблемам.

В данной статье, последней из этого цикла, специалисты НИИ строительного производства предлагают формы создания финансово-инвестиционного механизма для привлечения внебюджетных средств для реконструкции, в первую очередь жильцов и инвесторов, а также методы его практической реализации.

Социально-правовой аспект

В части населения, особенно не проживающих в пятиэтажках может возникнуть правомерный вопрос. А почему, собственно, столько внимания, в том числе и на государственном уровне, уделяется пятиэтажному жилому фонду, хотя имеется значительный более изношенный сектор так называемого ветхого жилья более раннего периода, в том числе довоенной, послевоенной и даже дореволюционной застройки. Ведь то и другое жильё, в прошлом, было государственным, для его ремонта и содержания производились амортизационные отчисления, и, сейчас, тот и другой сектор жилья в праве рассчитывать на государственную поддержку. К тому же как пятиэтажный, так и более ветхий жилой фонд практически приватизирован и в правовом отношении между ними нет разницы.

Тем не менее, есть ряд важных аспектов, обосновывающих более пристальное внимание именно к пятиэтажному жилому фонду.

Прежде всего, это социальный аспект проблемы, и, в первую очередь, связанный с её масштабностью. В этом секторе жилья, составляющем 72 млн. м2 проживает около четверти населения страны, и, если не принять своевременных мер по его восстановительному ремонту, то массовое, и как предсказывают специалисты по результатам системного обследования его технического состояния, одновременное его разрушение может создать напряжённую социально-экономическую и даже политическую ситуацию. Вряд ли жильцы этих домов, бедные, в основной массе, смогут приобрести новое жильё, да ещё при таких низких темпах строительства жилья в стране в физических объёмах, порядка 6-7 млн. м2 в год и неразвитой системе ипотечного кредитования.

Технико-экономический аспект

Не менее важным является и другой технико-экономический аспект проблемы, заключающийся в том, что по оценкам как украинских, так и российских специалистов, занимающихся этой проблемой, пик эффективности восстановительного ремонта пятиэтажных панельных зданий уже пройден и приходился на 1995 год. Это значит, что с каждым годом стоимость восстановительного ремонта зданий будет дороже, а жизненный цикл зданий короче, и, соответственно, эффективность вложенных инвестиций меньше. Кроме того, увеличивается вероятность и аварийного обрушения зданий из-за общей потери пространственной прочности здания или его отдельных наиболее важных несущих конструкций. Это выражается в появлении трещин на фасадах зданий, недопустимых прогибах плит перекрытий, потери прочности стеновых панелей зданий, особенно на нижних этажах, вследствие их переувлажнения и промерзания, аварийном состоянии балконов, инженерных сетей и т. д.

На рисунке показан процесс разборки здания, вследствие его аварийного состояния из-за перечисленных выше дефектов основных несущих конструкций.

Отличие же ветхого жилого фонда более ранней застройки состоит в том, что здания, в основном, построенные в деревянных и, частично, в каменных конструкциях, намного превысили свой срок службы и их капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Практика показывает, что снос и застройка новыми современными зданиями, особенно, с учётом стоимости земли, для инвесторов более привлекательна.

Таким образом, отвечая на поставленный вопрос в начале статьи, внимание к пятиэтажному жилому фонду связано прежде всего с тем, что эти здания, выполненные в панельных и кирпичных конструкциях имеют ещё большой запас прочности, их можно укрепить, обновить и превратить, скажем, на примере Германии и других стран, в качественное и высококомфортное жильё. Главное - не упустить время.

Финансово-инвестиционный аспект

В НИИ строительного производства разработан пилотный проект реконструкции без отселения жильцов пятиэтажного 4-х секционного панельного здания в г. Киеве по ул. Вильгельма Пика, 18, который находится в процессе реализации.

Программой экспериментального строительства, если её удастся реализовать в полном объёме, предусмотрено проведение 4-х видов экспериментов: экономического, технологического, энергетического и социального.

Основная цель экономического эксперимента - определение фактической стоимости затрат по реконструкции, в том числе с разбивкой по отдельным элементам здания, конструктивам и комплексам работ.

В таблице 1 приведены обобщённые данные этих затрат на основе разработки проектно-сметной документации с учётом фактических затрат в процессе реализации и дополнительных технико-экономических расчётов, а также приведены возможные источники финансирования и реальные инвесторы.

Таблица 1.

Элементы здания

Варианты реконструкции по элементам здания

тыс. /грн.

Источники финансирования

Кровля

Замена кровли

200 - 300

Местный бюджет, жильцы

Надстройка одноуровневой мансарды Надстройка 2-х уровневой мансарды

800 - 1000

1200 - 1500

Инвестор

Внешние стены

Устройство эркеров, лоджий и утепление внешних стен (отдельных участков не занятых лоджиями и эркерами)

800 - 1000

Жильцы

Подвальные помещения

Переустройство технического подвала в эксплуатируемое помещение

80 - 100

Жильцы (для подсобных помещений или

аренды)

Инженерное оборудование

Внутридомовые, внешние инженерные сети и инженерное оборудование (теплопункт и др.)

500-700

Местный бюджет, инвестор, жильцы

Придомовая

территория

Благоустройство, озеленение, малые архитектурные формы, площадки и т. д.

50-100

Местный бюджет

Проектные работы

150-200

Местный бюджет, инвестор

Здание в целом

Общая стоимость реконструкции (без мансарды, с мансардой)

2 - 2,5 млн.грн.

2,8 - 3,5 млн.грн.

Широкий разброс стоимости финансирования по элементам здания объясняется возможностью выбора различных вариантов реконструкции, архитектурно-конструктивных решений и методов производства работ.

Себестоимость мансардного жилья составляет $200 - 250 за м2. Цена достройки эркеров и лоджий с тёплыми стенами составила $100-120 за м2.

Общая стоимость реконструкции четырех-секционного здания с выполнением полного объёма работ, без достройки мансардных этажей, составляет 2 - 2,5 млн. грн., а с надстройкой одно- или двухуровневой мансарды - 3 - 3,5 млн. грн.

Примерное долевое участие сторон, принимающих участие в финансировании реконструкции, т. е. инвесторов жильцов и местных органов власти приведено в таблице. 2.

Таблица 2

Источники финансирования

Комплексы работ

Стоимость млн. /грн.

Интересы

Местные органы

Власти

Проектные работы, инженерное оборудование, благоустройство территории и др.

0,8 - 1

Бюджетная поддержка (компенсация за амортизационные отчисления)

Жильцы

Устройство эркеров и лоджий, переоборудование технического подвала в эксплуатируемое помещение

0,8 - 1

Получение дополнительной площади, устройство подсобных помещений, аренда

Инвестор

Надстройка мансарды

0,8 - 1,5

Получение прибыли от продажи мансардного жилья

Всего: 2,5-3,5 млн. грн

В расчёте на одну секцию стоимость реконструкции составит 0,5-0,6 тыс. грн. (без мансарды) или 0,7-0,9 тыс. грн. (с мансардой).

Для полноты представления об объёмах работ следует отметить, что реконструкция включает выполнение следующих комплексов работ:

? усиление несущих стеновых конструкций и карнизных плит путём устройства железобетонных или металлических поясов жёсткости по всему периметру и по высоте здания;

? устройство мансардных этажей или новой кровли с современным покрытием;

? устройство лоджий и эркеров по всему периметру здания с одновременным усилением балконных плит, находящихся в крайне изношенном состоянии;

? утепление внешних ограждающих конструкций зданий (стен, чердачного перекрытия и покрытия первого этажа), установка теплозберегающих окон и балконных дверей в соответствии с новыми нормами по теплозащите зданий;

? гидроизоляция стен фундаментов технического подвала с переоборудованием его в эксплуатируемое помещение;

? замена всех внешних и внутридомовых инженерных сетей и инженерного оборудования с установкой современного теплопункта и приборов учёта и регулирования потребления энергоресурсов, в том числе тепла, воды и газа;

? благоустройство придомовой территории и всех видов площадок в соответствии с современными архитектурными требованиями и с использованием современных материалов.

Внутриквартирный ремонт, естественно, - забота жильцов.

Таким образом, если технически грамотно выполнить усиление несущих конструкций здания и качественно, с использованием современных строительных материалов и технологий выполнить работы по реконструкции, то и сами здания можно превратить в высококомфортное жильё с продлением сроков их службы ещё на 50-75 лет, а также сделать современной застройку микрорайонов в целом по единому архитектурному замыслу.

А с учётом того, что эти микрорайоны уже оказались в центральных районах города с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, то привлечение инвестиций и средств жильцов для этих целей представляется достаточно перспективным процессом, особенно по части мансардного строительства, достройки лоджий и эркеров.

Анализ проведённых в таблицах финансовых затрат по реконструкции здания показывает, что, инвестиции могут иметь только смешанный характер, т. е. с участием местных органов власти, жильцов и инвесторов, а их долевое финансовое участие является примерно соизмеримым.

Организационный аспект

Хотя в развитии финансово-инвестиционного процесса заинтересованы несколько сторон, тем не менее, в организационном плане инициатива, безусловно, в начальный период должна быть за местными органами власти, учитывая, что жильё находится на их содержании.

Одной из наиболее реальных и справедливых форм осуществления инвестиционных проектов реконструкции представляется следующая: местные органы власти выделяют стартовый капитал примерно в объёме 0,8-1 млн. грн. для осуществления экспериментальных проектов из средств бюджета для организации тендеров в масштабе районов с целью привлечения других участников инвестиционного процесса.

Победителями тендеров могут быть жильцы тех домов, где предложены вместе с привлечёнными инвесторами лучшие финансовые условия.

В дальнейшем, по мере развития инвестиционного процесса доля инвестиций с местного бюджета будет уменьшаться, а организующая роль - переходить к домовым комитетам, в том числе и функции заказчиков проектов.

Специалисты НИИ строительного производства могут оказать местным органам власти всестороннюю организационно-техническую помощь на всех этапах реализации пилотных инвестиционных проектов, начиная от подготовки тендерной документации до разработки проектно-сметной документации и практической реализации.