Проблемы реконструкции жилищного фонда требуют своего решения

Николаева Л. Проблемы реконструкции жилищного фонда требуют своего решения // Будмайстер. 2003 . №11. C. 33

В течение многих десятилетий мы строили много, стараясь построить еще больше, но при этом мало задумывались над тем, что построенное жилье когда-то придется модернизировать, содержать в безопасном состоянии весь период его существования. В настоящее время во всех странах СНГ ситуация практически одинакова: приватизировано более 70% жилищного фонда, и проблемы его ремонта в силу ряда причин оказались для всех постсоветских стран, в том числе и Украины, практически одинаково неразрешимыми. Где искать выход из сложившейся патовой ситуации? Именно этому вопросу было уделено немалое внимание на 17-м заседании Межправительственного Совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГ, состоявшемся в Кишиневе, на котором собрались и обменялись опытом профессионалы в области строительства.



Жилищный фонд в странах СНГ составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества и насчитывает 19 млн. строений общей площадью более 2,7 млрд. м2. Экономическое состояние стран СНГ не позволяет в полной мере задействовать механизм привлечения инвестиций в сферу эксплуатации, что приводит к возрастанию износа существующего фонда, снижению надежности систем инженерного обеспечения жилых зданий. В настоящее время в странах СНГ более 15% построенного фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные, более 10% требует реконструкции.

В Украине эти цифры еще выше. Капитального ремонта требует практически каждый третий жилой дом, а реконструкции подлежат 72 млн. м2 так называемых ?хрущевок?. В ряде городов и населенных пунктов наблюдается рост количества аварийных ситуаций в жилищном фонде, что создает не только дискомфорт, но и зачастую приводит к непоправимым последствиям.

Завершается процесс передачи ведомственного жилья в муниципальную собственность. В результате доля ведомственного жилья в странах СНГ значительно сократилась и сегодня не превышает 6% всего жилищного фонда. Вместе с тем, финансовые трудности не позволяют органам исполнительной власти в полной мере решать вопросы возмещения эксплуатационных расходов принимаемых в имущественную собственность объектов коммунального назначения и жилищного фонда без компенсации таких расходов.

По причине безденежья в СНГ увеличивается ветхий и аварийный фонд жилья, составляющий сегодня более 90 млн. м2, в котором проживает около 4 млн. граждан.

Как показал опыт приватизации жилищного фонда, большая часть его была передана в частную собственность без проведения капитального ремонта или возмещения затрат на его проведение будущими собственниками. Таким образом государство успело снять с себя ответственность за проведение как жилищной политики в целом, так и политики в области обновления и эксплуатации жилищного фонда. Поскольку большинство собственников недвижимости, полученной путем приватизации, являются категорией с низким уровнем доходов, то остро встал вопрос о нехватке финансовых ресурсов, необходимых для проведения ремонтно-технических работ и реконструкции зданий. Существенным фактором стало и отсутствие необходимых правил и юридических обязательств новых владельцев, и устаревшая законодательная база, которая не может регулировать эти вопросы. Практически все традиционные схемы обслуживания и эксплуатации построенного фонда на сегодня самоликвидированы, поскольку изменились как формы собственности коммунальных предприятий, так и их финансовое состояние.

Возникает традиционный, ?исконно русский? вопрос: ?Что делать??, и ?высокое? совещание попыталось хотя бы приблизительно сформулировать ответы на этот вопрос.

Необходимо создать надежную и стабильную схему финансирования Государственных программ, направленных на сохранение и реконструкцию существующего жилищного фонда (такие программы приняты практически во всех странах СНГ), причем желательно за счет привлеченных инвестиций, а не бюджетных денег. Правда, как создать такую систему, не знает сегодня никто. Существует множество предложений и проектов, однако все они упираются либо в несовершенную законодательную базу, которая не гарантирует инвесторам получения прибыли от вложения капитала, либо в низкий уровень дохода самих владельцев жилья, которые даже если бы и хотели, то вряд ли бы осилили такой объем работ. Фактически это означало бы увеличение квартплаты в несколько раз, что неминуемо привело бы к социальному взрыву.

В этой связи Совет принял решение создать Концепцию по эксплуатации существующего жилищного фонда в новых социально-экономических условиях. Концепция должна предусматривать гармонизацию законодательной и нормативной базы в области эксплуатации объектов строительства. Подготовка основных направлений разработки Концепции поручена Комиссии по жилищной политике и коммунальной реформе Совета совместно с заинтересованными подразделениями национальных государственных органов в строительстве стран СНГ.

Большие надежды возлагаются на науку. Результатом работы Совета стала разработка наиболее актуальных направлений исследований:

- развитие теории, методов, а также разработка оборудования для восстановления эксплуатационных свойств зданий и сооружений, в том числе ликвидация кренов;

- метрологическое обеспечение строительной отрасли (разработка методов, создание автоматизированных систем и других средств испытаний или исследований), а также техническое диагностирование (методы и средства контроля качества несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений, изготовление и реализация опытных образцов и серий приборов неразрушающего контроля качества строительных конструкций и материалов) для оценки эксплуатационной пригодности и разработки средств защиты строительных конструкций;

- разработка методов защиты и улучшения акустических свойств жилых, общественных (в том числе специализированных - театральных, музейных, архивных), производственных и других помещений;

- разработка мероприятий по защите строительных конструкций, зданий и сооружений от неблагоприятного влияния вибрации и агрессивных сред, имеющих природное и техногенное происхождение.

Особо подчеркивалась необходимость разработки межгосударственных нормативных документов, посвященных вопросам надежности (безотказности, долговечности, ремонтопригодности, сохранности) при эксплуатации жилищного фонда.