Рижский первичный рынок жилья

Врублевский А. Рижский первичный рынок жилья // Янус Нерухомiсть. 2001 . №2. C. 20-21

ОСОБЕННОСТИ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ

При наличии устойчивого спроса на новые квартиры и дома объем предложений увеличивается с каждым месяцем (за счет сданных в эксплуатацию объектов и заявленных на строительство проектов). Поэтому условно мы можем говорить, что в Риге формируется рынок первичного жилья. Кроме общеэкономических факторов, на развитие данного рынка большое влияние оказала доступность банковских кредитов. Возможность их получения для приобретения или постройки нового жилья на длительные сроки (10-20 лет) под 10-13% годовых привела к тому, что количество потенциальных покупателей значительно возросло.

С ростом предложений на первичном рынке жилья у покупателей появляется возможность выбора. Поэтому сегодня, чтобы удовлетворить запросы рынка, уже недостаточно" предлагать просто качественное жилье. Современное жилище должно предполагать комплексный подход к решению целого ряда вопросов- безопасности жильцов, эксплуатации зданий, наличия таких дополнительных сервисов, как гараж или паркинг, помещений для занятий спортом, мест для отдыха и т.д. Например, еще год назад строительство жилых поселков считалось весьма перспективным вложением средств. Сегодня удачная реализация проекта зависит от ряда факторов: насколько хорошее место удастся найти, как дешево можно будет выкупить под за стройку землю, будут ли быстро и качественно подведены коммуникации. К сожалению, муниципалитет не располагает средствами, чтобы осуществлять новое строительство жилы домов (как это происходит, например, в Москве). Но. по словам мэра Риги Андриса Аргалиса они оказывают и впредь будут оказывать всяческое содействие инвесторам и застройщикам. Так, согласно плану развития малоэтажного строительства, Рижской думой выделено 19 участков муниципальной земли общей площадью 440,6 га. Предполагается, что в ближайших 6 лет на них будет построено 5 тысяч односемейных домов. Но даже после реализации этих планов удельный вес односемейных домов возрастет только до 7-8% (для сравнения: в Эстонии ? 10%, Швеции ? 46%, Финляндии ? 56%).

ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ РЫНОК

Если проанализировать спрос на новое жилье, то общие требования клиентов можно сформулировать следующим образом в городе ? комфортабельные квартиры, за городом ? индивидуальные дома. Причем в последнее время предпочтение отдается именно жилым поселкам с охраняемой огороженной территорией. Кроме того, фирмы, которые занимаются таким жильем, утверждают, что индивидуальные дома в поселках пользуются большей популярностью, чем рядные там же.



ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НОВОСТРОЕК, ПРЕДЛАГАЕМЫХ СЕГОДНЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ РИГИ

Многоэтажные жилые дома (Ezecmalas Iwlnarns (Ranka), ZaTals name (Architectural Investments), отдельные проекты в Плявниеках, Иманте, Золитуде и Зиепниеккалнсе).

В типовых микрорайонах одно время практиковался следующий принцип создания нового жилья: покупался незаконченный многоэтажный дом ("коробка"), оставшийся с советских времен, там проводились все необходимые работы, а потом готовые квартиры продавались. Несколько лет назад таким образом, например, поступил Baltijas Tranz+tu banka и потом долго старался реализовать жилье в Зиепниеккалнсе, предлагая покупателям льготные условия кредитования.

В городе спросом пользуются новые квартиры по индивидуальным проектам и повышенной комфортности. Например, Ezermalas nams на (Стле имеет большой участок земли, близлежащее озеро, к тому же огороженную охраняемую территорию ? это явные преимущества данного многоэтажного проекта Фирма-застройщик Ranka серьезно поработала над концепцией реализации: на каждый минус (удаленность от центра города,) - есть свой плюс (цены ниже).

Месторасположение проекта ? одна из основных составляющих его стоимости. ZaTais nams находится в центре города на ул. Дзирнаву. Очень высокие цены на квартиры в близлежащих реконструированных домах не дают застройщику (Architectural Investments) возможности опустить ценовую планку в заново отстроенном Арме. Кроме того, в центре города, несмотря на, всю его престижность, практически нет возможности организовать большую зеленую территорию ВОКРУГ НОВОГО ДОМА.

Малоэтажные жилые дома(проект, Mjsu m|ja в Риге и Юрмале ? компания West East Industries) .

На первый взгляд разница между малоэтажными и многоэтажными домами заключается только в количестве этажей. Тем не менее изучение покупательского спроса показало, что малоэтажный дом (не выше 3-4 этажей) вызывает больше симпатий.

Самый известный проект малоэтажной-жилой застройки ?Риге,? это Mjsu mjsa. Специалисты считают эти дома одними из самых качественных. Это заключение, делалось на основании стройматериалов ц технологий, используемых компанией West East Industries для своих домов- в качестве основного материала используется красный кирпич, а надежная система теплоизоляции обеспечивает экономичное отопление квартир. Зато и цены на квартиры Н Mjsu mjja одни из самых высоких в города.

Рядные дома (Uelupes narrri (Latto), TipsaJaa gzda (Marls Galls). Vaeart (Alan Ltd.)

Рядные дома представляют собой несколько жилых блоков, выстроенных в ряд (отсюда и название). Каждый из блоков вмещает две квартиры и более. Расходы на строительство рядного дома значительно ниже, чем индивидуального, но выше, чем на многоквартирные дома.

В Европе рядные дома необычайно популярны, особенно в Германии и Голландии. Там предлагаются варианты для любой социальной прослойки населения: есть маленькие и простые ? в рабочих районах, и очень дорогие ? в эксклюзивных кварталах. Рядные дома, строящиеся у нас, как правило, недоступны людям с достатком ниже среднего. А среди тех, кто имеет необходимые средства, особой популярностью они не пользуются. Именно поэтому их доля на местном рынке первичного жилья очень невелика.

Жилые поселки. Beberi и Lutrii (Latto); Silezers, Langstii, Bieerniekt, Meyaparks, Telzarmeys, Mjkokalns (все ? Kotorma); jampeteris (Ranka); Liepeze? (Battijae dizaina двора); а также поселки компаний Lielezers, Bjve a/8 и Lizinga grupa ZEME).

Жилые поселки стали активно строиться в последние полтора года. Они универсальны, потому что имеют свои преимущества как для фирмы-застройщика (именно поэтому их тек активно строят), тая й для потенциальных клиентов (именно поэтому спрос пока не снижается). Для фирмы строительство поселка обходится значительно дешевле, чем отдельного дома или коттеджа. Это же относится к организации охраны и управления после сдачи объекта в эксплуатацию. Клиенты же, предпочитают коллективное проживание индивидуальному, хотят все-таки жить среди людей одной с ними социальной группы и с одинаковым -уровнем доходов, то есть "со своими". По мнению застройщиков, наиболее оптимальным размером дома для семьи из четырех человек считается площадь не более 200 кв. м (стоимостью 250-300 Ls/кв. м). Вели метраж дома больше, то, естественно, сразу возрастают затраты на его содержание.

Не исключено, правда, что при таких высоких темпах строительства жилых посёлков рано или поздно произойдет "перегрев" данного сегмента рынка, А когда количество продающихся домов значительно превысит количество имеющих возможность их купить (как это произошло с квартирами в реконструированных домах в центре Риги застройщикам придется снижать стоимость их продажи.

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА

Ценность нового жилья во многом определяется степенью его ликвидности ( в первую очередь внимание, на это обращает банк, кода есть необходимость получить кредит под залог жилья). Покупатель не всегда учитывает, что у проектов, имеющих одинаковую стоимость продажи, себестоимость и степень ликвидности могут быть разными. Ведь существует много разных способов строительства и категорий стройматериалов, о которых ничего не известна людям, далеким от этой отрасли.

Большое влияние на цену дома оказывает стоимость земли (как правило, клиент, покупая в одном флаконе дом и землю, дополнительной оценки земли не производит, поэтому истинной ее ценности не знает). Не следует забывать и о собственной прибыли застройщика, которая изначально заложена в стоимость дома: чем крупнее и популярнее фирма, тем дороже у нее жилье. Не исключено, что в недалеком будущем конкуренция приведет к тому, что строители не смогут закладывать в стоимость более 20-25% прибыли. Сегодня же разброс цен достаточно велик.

Средняя стоимость продажи нового жилья ? 800-1200 USD/кв. м. В зависимости от эксклюзивной отделки цена может повышаться до 1200-1600 USD/кв. м. Причем большой разницы между домом и квартирой практически нет. Чаще даже бывает, что квартира дороже индивидуального домика.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

При выборе нового жилья специалисты рекомендуют покупателю обратить внимание на следующие основные моменты.

Местоположение (эта важный фактор для любого вида недвижимости). Именно местоположение объекта в первую очередь закладывается в его стоимость. Выбор велик, поэтому покупатель сам должен определить, что ему больше необходимо: центр города или свежий воздух и наличие водоема. Не следует забывать, что эксклюзивное место (Межапарк, центр Юрмалы) и низкие цены ? понятия несовместимые. И если такое сочетание предлагается, значит существует "второе дно" (например, рядом свалка, а вокруг полуразвалившиеся дома или трущобы).

Финансовые возможности (при нынешней доступности банковских кредитов это перестает быть проблемой). Почти все застройщики заключают договора с кредитными учреждениями на предоставление льготных услуг для своих клиентов. Покупателю остается только выяснить, с кем заключен договор и на каких условиях., Одно время фирмы-застройщики использовали такую систему: строительство начиналось только тогда, когда с клиентов была собрана необходимая сумма. Сейчас от этого стали отказываться: фирмы поняли, что в процессе конкурентной борьбы необходимо вкладывать собственные средства, чтобы в дальнейшем можно было рассчитывать на получение прибыли.

К сожалению, дело не ограничивается выплатой стоимости жилья. Никто не освобождает жильцов новостройки от ежемесячных коммунальных платежей, рели фирма организует управление домом, или поселком, ведет все дела, связанные с содержанием; эксплуатацией и обслуживанием, ? за это придется платить. Плюс, естественно, расходы на квартиру (газ, вода, электричество, телефон). В целом сумма ежемесячных платежей может колебаться от 90 до 300 Ls.

Строительные и отделочные материалы. На сегодняшний день самым лучшим материалом для строительства жилья считается кирпич. Но он же и самый дорогой. Поэтому застройщики чаще используют типовые панели или фибо-блоки. Новые технологии в области строительства позволяют успешно использовать любой строительный материал (но он обязательно должен быть качественным и отвечать европейским стандартам). Например, в США и Канаде большинство индивидуальных домов строят из дерева ? такой дом может быть очень качественным и простоять 100 лет. А чем дешевле материал, использованный при строительстве, тем ниже цена жилья. Поэтому, выбирая дом, следует учитывать, что панельный и кирпичный не могут стоить одинаково.

Архитектурные особенности. На это тоже обращают внимание при оценке и определении степени ликвидности жилья: можно из кирпича построить обычную четырехугольную коробку, а из панелей ? настоящее произведение искусства. Современный проект должен быть интересным и смотреться привлекательно.

Коммуникации. Специалисты рекомендуют всегда перед подписанием договора о покупке жилья выяснить, какие коммуникации подведены, какого они уровня и насколько современные, какого качества теплоизоляция, автономная или городская система отопления.

Размеры земельного участка (если речь идет о доме). Сейчас, если участок меньше стандартных 1200 кв. м, то покупателей это, как правило, не устраивает. Но, с другой стороны, могут присутствовать и избыточные моменты, например, когда площадь земли более 3000 кв.- м (за землю нужно платить, а эффективно использовать такой участок практически невозможно). В среднем земельный участок должен быть 1200-1500 кв.м (в крайнем случае ? до 2000).

Дополнительный вервие. Практически все новостройки должны иметь систему безопасности (охрана, сигнализация или то и другое вместе), парковку (стоянка или гараж), место для отдыха (если речь идёт о поселке), благоустроенную территорию ? и это должно быть заложено в стоимость жилья. Наличие в поселке дорогостоящих удовольствий, таких как теннисные корты или причал для яхт, должно обсуждаться всеми жителями, чтобы не включать их обустройство в стоимость тех домов, владельцам которых они не нужны.