Стройки на двойку

Гизатулин Р. Стройки на двойку // Коммерсантъ Деньги. 2004 . №9. C. 56-58

Кирпич на кирпич Контроль за каждым строящимся объектом в столице должен начинаться с малого ? с проверки в заводских лабораториях всех строительных материалов, из которых будет состоять будущее здание. Бетон, монолитные конструкции, кирпичи, металлическая арматура ? все эти материалы вообще-то должны проходить тесты на прочность и погружаться в разрывные машины. Каждая партия стройматериалов должна иметь справку о соответствии паспорту и проекту будущего здания. Однако ряд строительных компаний предпочитают экономить и закупают стройматериалы более низкого качества. Ну а все необходимые сопутствующие документы приобретаются в аккредитованных лабораториях. Цена лабораторного исследования партии стройматериалов ? от $1 тыс. до $15 тыс.

Вторая стадия контроля ? получение заключения о пригодности почвы, на которой будет возводиться объект. Занимается геотехническими исследованиями ГУП ?Мосгортрест?, специалисты которого должны бурить скважины, забирать пробы почвы и изучать геологическую историю отведенного для строительства участка земли. Однако многочисленные юридические компании предлагают застройщикам избежать встреч с инженерами Мосгортреста и помогают получить заключение в течение ?трех-пяти дней за умеренную плату?. Цена этой услуги ? $30 тыс. в зависимости от требований заказчика. Фактически 70% стройплощадок в Москве обзаводятся необходимыми геологическими заключениями таким способом.

После этого по закону должна проводиться экспертиза строительного проекта. Согласование строительства домов типовых конструкций происходит быстро, однако более половины жилых объектов в Москве и почти 100% коммерческой недвижимости строится по нетиповым проектам, для которых не разработана современная нормативная база. В этом случае контролирующие органы проверяют лишь эскиз проекта здания, передавая полномочия по утверждению подробного строительного плана генподрядчикам. Фактически столичные архитекторы получили право творить все, что им заблагорассудится. Экспертизой столичных проектов занимается Мосгорэкспертиза. Инженеры этой структуры обязаны проанализировать все конструктивные решения, которые проектировщик заложил в здание. Если хотя бы по одному из представленных пунктов чиновники наложат вето, то весь проект должен быть переработан ? правда, на практике такими мерами сотрудники Мосгорэкспертизы пользуются редко, предпочитая договариваться с проектировщиками. ?Гарантированное утверждение проекта?, которое предлагает ряд частных предпринимателей на сайте doski.ru, обойдется в $50 тыс. и выше в зависимости от того, насколько здание будет нетиповым.

Последняя ступень госконтроля стартует на стадии строительства сооружения и ввода его в эксплуатацию. По словам заместителя главного инженера ДСК-1 Петра Немчинова, в идеале процесс строительства должны контролировать две группы людей: в первую входят представители заказчика (инвестора) , которые должны вести постоянный технический надзор за качеством строительства ? от разработки проектной документации до отделочных работ. Однако на практике в Москве на тех объектах, где в качестве заказчика выступает частный инвестор (а это до 70% строек в столице), функции технического контроля отдаются генподрядчикам. Раньше у каждой подрядной организации были собственные отделы контроля качества и испытательные лаборатории. У крупнейших игроков на столичном строительном рынке ? Мосглавстроя, ?Интеко?, Су-155, ДСК-1, ДСК-2 подобные подразделения сохранились, однако подавляющее число мелких подрядных организаций предпочитают экономить на закупке дорогостоящего оборудования, с помощью которого можно проверить каждый поступающий на объект кирпич, а также на содержании штата специалистов. Но сам ход строительства и соответствие его СНиПам обязаны контролировать чиновники инспекции Госархстройнадзора (ИГАСН). Сотрудники ИГАСН возглавляют госкомиссию по приемке объекта в эксплуатацию и имеют право проверять любые составляющие процесса строительства ? начиная от условий хранения кирпичей до всех лабораторных заключений на строительные материалы. По словам источника ?Денег? в ИГАСН, ?госприемка здания ? самая дорогая процедура, которая может обойтись в $100?150 тыс. в зависимости от того, с какой ноги встал утром чиновник?.

В совокупности ответственность за качество постройки в Москве несут около 150 контролирующих органов, однако эффекта от присутствия на объекте такого количества чиновников немного. По информации мэрии Москвы, в 2003 году к ним обратилось более 2 тыс. человек, которые приобрели квартиры в новостройках, с жалобами ?на отвратительное качество проведенных работ?. Кроме того, самой серьезной проблемой столичного строительного рынка остается отсутствие нормативной базы для нетиповых зданий. В Москомархитектуре заявляют, что проекты сложных нетиповых объектов в обязательном порядке проходят через дополнительные проверки и утверждения, однако ?проблема отсутствия правил остается?, но, по информации столичных девелоперов, ?госархитекторы просто не в состоянии зачастую справиться с теми нововведениями, которые предлагает внедрить проектировщик, и просто вынуждены довериться его профессионализму?. Так, в компании ?Дон-строй? ?все время сталкиваются с нестыковками по нормам, которые неприменимы к современным строительным материалам, к современным проектным решениям,? ведь практически все СНиПы разрабатывались для квартир с нормой 18 кв. м на человека?.

Вскрытие покажет

После госприемки выявить нарушения, которые были допущены в процессе проектирования или строительства здания, практически невозможно. Строители согласны с тем, что во время сдачи здания госкомиссии можно увидеть лишь ?косметические несоответствия требованиям ГОСТов или СНиПов по отделке или по установленному сантехническому оборудованию?. Но трещины в несущих конструкциях, проседание фундамента или протекание (промерзание) стен, а также другие нарушения, допущенные в ходе строительства (например, укладка бетона на мокрые или покрытые льдом конструкции), станут видны лишь через некоторое время, после сдачи здания в эксплуатацию. Если покупатель квартиры сомневается в качестве построенного дома, он имеет право привлечь частного эксперта, владеющего лицензией Госстроя России. Стоимость таких услуг довольно высока ? $7 ? 9 за 1 куб. м помещения. Эксперты за два-три дня проверяют состояние стен, полов, потолка, соответствие всех конструкций ГОСТам, а также по желанию клиента оценят химические свойства стройматериалов. Правда, достоверным этот анализ будет лишь в том случае, если застройщик предоставит эксперту подробный строительный проект здания, а это, по словам экспертов, ?практически невыполнимое задание?. Если экспертиза все-таки выявит недоработки подрядной организации, владелец квартиры может обратиться в суд с требованием ликвидировать недоделки или возместить стоимость ремонта ? правда, судебная перспектива подобных процессов опять-таки сомнительна. Ответчик сразу же дает отвод эксперту и предлагает выбрать иную исследовательскую структуру, которая подготовит новое заключение. Юридическая практика свидетельствует о том, что суд выберет именно того эксперта, который будет устраивать девелоперов.

Также владелец недвижимости может самостоятельно отправить пробы строительных материалов в профильные научно-исследовательские институты, например, в МосНИИбетона, сотрудники которого подготовят заключение по качеству материала. Заключение о техническом состоянии здания в Москве, которое признается практически всеми строительными компаниями, можно получить в ГУП ?МосжилНИИпроект? ? правда, стоит заранее подготовиться к тому, что эти исследования серьезно ударят по бюджету покупателя. Так, на полную экспертизу качества строительных материалов, использованных в процессе строительства, надо потратить не менее $3 ? 5 тыс. Кроме того, надо учитывать и тот факт, что большая часть научно-исследовательских институтов зарабатывает до 70% от исследований, которые оплачивают именно столичные застройщики. Поэтому в большинстве случаев НИИ и государственные экспертные центры предпочитают не ссориться со своими главными заказчиками и в ответ на обращения частных лиц ограничиваются маловразумительными отписками.

Со своей стороны компании-застройщики в случае выявления нарушений предлагают инвесторам обращаться не в суд, а в эксплуатирующую организацию. Она, как убеждают строители, обязательно привлечет генерального подрядчика (он дает двухлетнюю гарантию на свою работу) или будет устранять выявленные недостатки собственными силами. Если обнаруженный дефект серьезен (например, промерзает стена), то единственный выход ? обращаться в Мосжилинспекцию или управу района. В реальности же добиться от строительной компании устранения недоделок, например огрехов в прокладке электропроводки или же плохой изоляции окон, крайне трудно. Бюрократическая волокита с ?заявлениями?ответами?экспертизой?заседанием комиссии по принятию мер? устранением недоделок? занимает полтора-два месяца, поэтому дешевле и быстрее ликвидировать ?косметический? брак самостоятельно.

Правда, руководители ряда строительных компаний советуют ?обращаться не к экспертам, а позвонить на ?горячую линию" мэра Москвы Юрия Лужкова, где фиксируются все недоработки строительных организаций?. Считается, что ?эффект от такого звонка будет в несколько раз больше, чем от обращения в суд?. На самом деле после обращения граждан или юридических лиц специалисты ?горячей линии? работают по тому же сценарию, что и генподрядчики. Примерно в течение месяца они переписываются со строительной организацией, затем уведомляют гражданина ?о принятых мерах? и лишь после этого выписывают предписание ?ликвидировать брак?. Если выявленные нарушения действительно серьезны и грозят целостности всего здания, комиссия выезжает на место и контролирует процесс устранения брака от начала и до конца.

Впрочем, строительные компании предпочитают не дожидаться такого развития событий. В ДСК-1 заявили, что ?готовы устранять все огрехи в работе оперативно и без лишних вопросов, если в их появлении виноваты строители?, тем более что после ввода здания в эксплуатацию признать его аварийным практически невозможно. Приемная комиссия создается ведь именно для того, чтобы исключить погрешности строительства, и признать здание некачественным ? значит признать непрофессионализм принимающей комиссии. Однако, как показывает практика, несмотря на заявления руководителей строительных компаний, девелоперы стараются всеми силами избегать работ по устранению косметических неполадок и приступают к работам только, в исключительных случаях.