Согласуйте мне дом!

Люкшин П. Согласуйте мне дом! // Бизнес . . 23 июня 1997 (№ 24) . С. 32

Основа ? земельный кодекс

Все объекты строятся на земле. Совершенно естественно что основной вопрос ? оформление правильных отношений с городской госадминистрацией, с городским советом по земле. Без получения документов на право пользования земельным участком (или его выкупа) на нем ничего нельзя строить. Поэтому все правила застройки основаны на технологии, предусмотренной в Земельном кодексе, начиная с подачи заявки и заканчивая решением об отводе земли, закреплением этого земельного участка в натуре.

Справка

Статьи Земельного кодекса В предопределяют следующий порядок прохождения документов. Каждому желающему начать строительство необходимо пройти пять конкретных стадий.

1. Подготовка и сбор материалов предварительного согласования места размещения объектов (если речь идет о новом объекте и о новой площадке, связанной с последующим отводом земли).

2. Согласование места размещения (документ, дающий право на рабочее проектирование, ведущее к началу строительства).

3. Подготовка и разработка на основании разработанной проектной документации проекта отвода земельного участка со всеми согласованиями и решением имущественно-правовых вопросов, связанных с занятием той или иной площадки.

4. Принятие решения горгосадминистрацией (раньше ? Киевсоветом) об отводе земельного участка (если участок принадлежит кому-то другому, а также при изъятии участка, при отводе его новому землепользователю).

5. Чисто формальный этап. Оформление юридических документов, т.е. государственного акта на право землепользования и вынос этого участка в натуру с закреплением границ.

Только наличие этих документов дает право на получение полноценного разрешения на строительство.

Предварительное согласование

Прежде всего заказчик должен подать заявку в произвольной форме в администрацию города на тот или иной участок с разъяснением его целевого назначения. Если у заказчика уже есть конкретное предложение и он сориентировался, где, в каком районе желает начать строительство ? указывается конкретны й участок. Если нет конкретных заявок, а есть только желание возвести объект, то должен быть указан хотя бы район города, в котором заказчик желал бы разместить свой объект.

Следующий шаг после поступления заявки в администрацию ? согласование просьбы в трех организациях: Главкиевархитектуре, Киевском управлении земельных ресурсов и Управлении экономики города. Мнение Управления экономики играет далеко не последнюю роль в материалах предварительного согласования. Необходимо доказать, что деятельность заказчика, а значит, и его объект действительно нужны городу. Поэтому в Управление экономики надо представить все необходимые документы, разъясняющие деятельность предприятия. После заключения Управления экономики Главкиевархитектура вместе с Управлением земельных ресурсов и Управлением Киевгенплана начнет поиск площадки для строительства.

Еще один момент, на который предприниматели должны обратить внимание. Определяясь с предложением относительно площадки под застройку, следует получить еще и разрешение районной администрации на право размещения этого объекта в данном районе города. Дело в том, что каждая организация платит налоги в том районе, где зарегистрирована.

Поэтому администрации других районов не всегда заинтересованы в допуске на свою землю посторонних организаций, которые не будут платить налоги в здешнюю "казну". Поэтому самое рациональное решение ? заявка должна проходить по тому району, в котором зарегистрировано предприятие.

Хотя это не обязательно, так как на практике довольно много случаев размещения объектов не по месту регистрации предприятия-заказчика.

Начало проектирования

После сбора первого необходимого пакета документов Главкиевархитектура в лице Управления планировки и урегулирования застройки готовит основной вывод, а остальные службы ? разрешительный документ. Этот документ представляет собой письмо-разрешение на право проведения первого этапа ? сбора исходных данных, разработку эскизного проекта того или иного сооружения на той или иной площадке с соответствующими согласованиями.

Если при размещении строительной площадки (например, в архитектурных зонах или зонах ограничения строительства, санитарно-защитных или железнодорожных зонах и т.п.) возникают вопросы, то без заключения специальных служб здесь не обойтись. На основании всех этих документов заказчик заказывает архитектурно-планировочное задание по установленной форме и начинает проектирование.

Градостроительная экспертиза

В процессе разработки эскизного проекта заказчик при необходимости обеспечивает получение технических условий на подключение объекта к инженерным коммуникациям и после этого представляет проект на согласование в службы города. Для принятия проекта на рассмотрение в Управление планировки и регулирования застройки необходимо, чтобы он был согласован, как минимум, с Управлением Киевгенплана и, при необходимости, со службами Госавтоинспекции. После чего проект сдается на экспертизу. Теперь остается пройти Государственную городскую службу Госэкспертизы, и проект будет принят на рассмотрение Градостроительного совета.

К сведению

Градостроительный совет не примет на рассмотрение проект, подготовленный безлицензионной проектной организацией, частной творческой мастерской или частным архитектором. Любая проектная организация должна иметь лицензию на право заниматься этим видом деятельности.

Градостроительный совет проходит каждую среду. Однако для ускорения процесса создана специальная секция Градостроительного совета, которая рассматривает более мелкие объекты. Секция работает по мере накопления объема работы по вторникам и четвергам.

Согласование места размещения

Согласованный таким образом и утвержденный эскизный проект дает право заказчику обратиться в горгосадминистрацию с письмом по поводу согласования места размещения. На этом этапе у заказчика на руках должен быть следующий пакет документов: копия разрешительного письма-согласования Управления экономики, письмо-согласование районной администрации и копия генерального плана (согласованного на стадии эскизного проекта), протокол Градостроительного совета. Затем все эти документы передаются в Киевское управление по земельным ресурсам, где готовится распоряжение администрации о согласовании места расположения объекта.

Подписанное распоряжение о согласовании места расположения уже дает право на разработку проектно-сметной документации в полном объеме.

Некоторые важные нюансы

Приведенный порядок действует в том случае, если объект строится на новом участке. Если же идет реконструкция здания или объект возводится на площадке, где уже размещены другие объекты, и у заказчика есть официальные документы на право землепользования, то порядок подготовки документов упрощается. В этом случае готовится сразу одно распоряжение, разрешающее как проведение проектно-изыскательских работ, так и строительство объекта.

Но если объект планируется возвести в ответственном месте, на пересечении автомагистралей, на основных улицах города, то даже при наличии основного пакета документов необходимо будет сначала проходить предварительную, а затем окончательную стадии.

В последнем случае следует подать письмо-заявку в администрацию, вложив копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком. Это должен быть или государственный акт, или договор на аренду земли. В Управление планировки и регулирования застройки сдается согласование Управления экономики, согласование районной администрации, и только после этого готовится распоряжение на реконструкцию или надстройку, пристройку любого объекта на территории заказчика. При необходимости нужно будет получить согласование органов санитарной охраны, экологической безопасности, Управления охраны памятников архитектуры. Если существующее здание нужно надстраивать, то необходимо получить экспортно-техническое заключение о несущей способности или технических возможностях этого здания. Приступая к реконструкции, сам хозяин (арендатор или заказчик) должен в первую очередь убедиться втом, что здание можно надстроить.

А если строим частный дом?

Желающие приступить к строительству собственного дома, коттеджа или по заказу других инвесторов будут осуществлять функции заказчика. Для того чтобы получить разрешение на выполнение работ по строительству или реконструкции жилого дома, заказчик должен предоставить следующие документы: заявку в администрацию; копию документа, подтверждающего права пользования землей; письмо-согласование районной администрации.

Их необходимо передать в Управление планировки и регулирования застройки города, которое и готовит распоряжение, разрешающее начинать такие работы. Вопросы согласования строительства индивидуальных жилых домов несколько проще, чем обычного строительного объекта. Они, как правило, даже не выносятся на большой совет, а согласовываются на уровне Управления планировки и регулирования застройки города Главкиевархитектуры.

Офис на даче

Сегодня вокруг Киева (да и практически в городской зоне) расположено множество дачных участков. У некоторых предпринимателей возникает вопрос ? можно ли приобрести здесь землю, выкупив несколько участков, для того чтобы в дальнейшем разместить здесь свое предприятие, будь-то станция технического обслуживания, склад или же заправочная станция? По сути, земля ведь уже в собственности, значит, влад елец может размещать на ней все, что ему придет в голову. Но не все так просто, как кажется на первый взгляд.

Строить на дачном участке не дачу нельзя.

Во-первых, существует генеральный план города, который предопределяет функциональное зонирование территории Если территория предназначена для зоны отдыха, то для перевода этой зоны в новую категорию необходимо изменить проект детальной планировки. Здесь можно поселиться, но никак нельзя превратить эту территорию в промышленную зону.

На территории дачного участка можно построить коттеджные домики, но они будут на правах "бесхозных", так как не будут иметь инженерного обеспечения, социально-культурного обслуживания и самое главное ? права прописки. Такое могут позволить себе своего рода отшельники, которые в состоянии потратить на это деньги и жить без всяких прав.

Люкшин Павел