Ремонт без церемоний

Черниговский М. Ремонт без церемоний // Коммерсантъ Деньги. 2002. №32. C.36-37

Если вы собираетесь ремонтировать свою московскую квартиру, не исключено, что без разрешения районных властей вам не обойтись. В каких случаях такое разрешение действительно необходимо, а в каких нет, рассказывает Максим Черниговский.

По московскому закону ?О порядке переустройства помещений в жилых домах? разрешение необходимо не только при перепланировке, т. е. изменении расположения и назначения помещений в квартире или жилом доме, но и вообще при любом переустройстве, т. е. проведении работ, связанных с изменением расположения или размеров помещений, их состава (объединение помещений или разделение на отдельные комнаты), функционального назначения, а также изменении их инженерного оборудования.

При каждой районной управе Москвы существует межведомственная комиссия (МВК), которая выдает заключения о возможности переустройства. На основании этого документа глава управы подписывает разрешение на переустройство. Для того чтобы получить заключение МВК, нужно представить довольно объемистый пакет документов. Прежде всего копии правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельства о приватизации, договора купли-продажи и т. д.). Кроме того, заявление на имя главы районной управы с подробным описанием изменений и сроков, в которые вы будете заниматься переустройством (кстати, строительные работы разрешены только в будние дни с 8.00 до 20.00). Продолжительность работ не может превышать четырех месяцев, в противном случае вам потребуется дополнительное разрешение. Заявление необходимо подписать у управляющего домом (ДЭЗ, правление ЖСК, правление товарищества собственников жилья). Плюс акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций, подписанные управляющим домом и вашими соседями: они должны подтвердить, что не возражают против перепланировки. Этот документ не является обязательным, однако в случае его отсутствия соседи могут пожаловаться на ваши действия, и перепланировку могут отменить. К заявлению также прилагаются копии поэтажного плана и экспликаций помещений, которые вам выдаст БТИ при предъявлении подписанного заявления. На копии необходимо нанести свой проект перепланировки. В случае, если вы переносите места подключения газа, воды или иных инженерных сетей, могут потребоваться соответствующие согласования в ?Мосгазе?, ?Мосэнерго? и т. п. Практически всегда требуется заключение Госпожнадзора. Кроме того, вам необходимо, застраховаться от ответственности за возможный ущерб третьим лицам.

На выдачу заключения у комиссии всего один месяц, в сложных случаях (если требуется провести техническую экспертизу) ? два. Учитывая, что надо получить согласования в различных инстанциях, сроки могут оказаться гораздо больше. В ходе производства работ вы обязаны обеспечить доступ в квартиру надзорным органам, которые по окончании работ проверят, соответствует ли сделанное плану. Если вы нарушите условия проведения работ, на вас будет наложен штраф от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб., за неисполнение предписаний по устранению нарушений ? от 300 до 500 руб.

Стоит отметить, что прежняя процедура получения разрешения на переустройство была еще сложнее. Однако и теперь не ясно, так ли уж нужно ввязываться в этот процесс. Ведь если следовать букве закона, то установка железной двери, пластиковых окон, остекление балкона и даже установка в новом месте электророзеток являются переустройством. Однако, по неофициальным данным, ни БТИ, ни Мосжилинспекция, ни управы к подобного рода улучшениям не придирались и придираться не будут.

К тому же оформление перепланировки ? удовольствие не из дешевых. В 1996 году стоимость оформления, например, пятикомнатной квартиры доходила до $10 тыс. Сейчас стоимость таких услуг ниже, но большинство архитектурных фирм и риэлтеров, которые тоже с недавних пор подключились к этому бизнесу, запрашивают $1 ? 1,5 тыс. Как правило, в эту сумму входят подготовка проектной документации и сбор справок. Однако остается еще одна статья расходов ? компенсации соседям при заключении с ними актов об их согласии с переустройством. Хорошо, если ваши соседи ? вменяемые люди и понимают, что рано или поздно и им придется обратиться к вам за согласием на перепланировку. А если нет? Придется выложить еще некоторую сумму в качестве компенсации. Сумма может доходить до $2 тыс. в зависимости от видов работ ? понятно, что если вы обустраиваете над головами соседей мансарду, то они захотят приличных отступных за страдания.

В отдельных случаях можно обойдись и без услуг архитектора. Если вы не собираетесь трогать несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия или элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем (например, перенос канализационных стояков или вскрытие вентиляционных коробов), то можно начертить план переустройства самому. Экономия на архитекторе позволяет уменьшить расходы на оформление до $400 ? 500.

Что произойдет, если вы займетесь перепланировкой без разрешения? Да ничего страшного. Согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, за самовольную перепланировку налагается штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. Если перепланировка привела к нарушениям нормативов по эксплуатации жилья, инженерных сетей, а также объектов внешнего благоустройства, штраф в Москве составит от 1 тыс. до 2 тыс. руб. Хуже, конечно, то, что на вас могут возложить обязанность устранить нарушения. Такая возможность предусмотрена статьей 293 Гражданского кодекса. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления (районная управа) может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения ? назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Отметим, что обязанность провести ремонт возникает лишь в случае систематического нарушения прав и интересов соседей или угрозы разрушения помещения. Иными словами, речь идет о случаях, когда вы делаете ремонт с перепланировкой каждый год, затрагиваете несущие конструкции или, например, перекрываете вентиляционную шахту, обслуживающую квартиры под вами.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску управы может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Кроме того, если вы надумаете продавать квартиру, при регистрации сделки в Москомрегистрации с вас потребуют справку БТИ с прилагаемой экспликацией. Прежде чем выдать справку, представитель БТИ должен осмотреть квартиру и при необходимости уточнить ее параметры. Если он обнаружит перепланировку, справку вы не получите. Но обычно эта проблема решается в ходе неформальной беседы с представителем БТИ, в результате которой БТИ временно ослепнет, а ваш карман облегчится на сумму от 500 руб. до $100 в зависимости от размера квартиры и масштабов перемен. Правда, учтите, что несоответствие экспликации реальному состоянию квартиры неминуемо скажется на ее цене, ведь покупателю придется озаботиться оформлением перепланировки после заключения сделки.

Хотят того московские власти или нет, но навязанные нам правила подталкивают к тому, чтобы оформлять перепланировку задним числом. Во-первых, можно ни о чем не договариваться с соседями и выплачивать им какую-то компенсацию за уже причиненные неудобства. Во-вторых, никто уже не будет следить за ходом работ и проверять, прекратили вы сверлить стены в 19.59 или 20.01, а также устанавливать вам какие-либо рамки по срокам проведения работ, которые уже давно закончены. Разумеется, не стоит трогать несущие стены, менять расположение ванных комнат. Кроме того, согласно статье 5 закона ?О порядке переустройства...?, не допускается нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Например, жилая площадь квартиры после перепланировки должна быть не меньше изначальной. Не допускаются также мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т. п.). Такие изменения подлежат оформлению в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются правительством Москвы, о них можно узнать в НИИ ?Мосжилпроект? или другой проектной организации.

После того как вы получите разрешение и закончите ремонт (или, наоборот, если оформляете разрешение задним числом), вам необходимо обратиться в БТИ. Представитель бюро проверит, соответствуют ли произведенные изменения разрешительной документации, и, если все в порядке, выдаст вам соответствующую справку. На этом хлопоты с перепланировкой можно считать завершенными ? до тех пор пока вы не решитесь на новый ремонт.

Специалисты в области права, желающие поделиться своими знаниями с читателями ?Денег?, могут связаться с редакцией по e-mail lawyer@kommer-sant.ru.